Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien in Deutschland

Kaum ein Immobilienmarkt bietet ein so enormes Wachstumspotenzial wie der Markt für Pflegeimmobilien. Dem überschaubaren Angebot steht ein steigender Bedarf gegenüber. Dieser ist schon durch den viel zitierten demografischen Wandel begründet. Für private Anleger, aber auch für institutionelle Investoren entsteht hier eine Assetklasse, die enorme Renditechancen verspricht. Gleichzeitig handelt es sich um ein recht sicheres Investment, denn staatliche wie private Betreiber unterliegen einer zunehmenden Regulierung durch die zuständigen Aufsichtsbehörden.

Die demografische Entwicklung als Auslöser

Bis vor wenigen Jahren wäre kaum ein privater Anleger auf den Gedanken gekommen, in Pflegeimmobilien zu investieren. Vielleicht war man auf der Suche nach einer sicheren und rentablen Geldanlage, doch dass eine Kapitalanlage in ein Pflege- oder Seniorenheim attraktiv sein könnte, war schlicht unvorstellbar. So blieb das Angebot an Pflegeimmobilien überwiegend den staatlichen Anbietern vorbehalten. Probleme mit einem mangelnden Angebot gab es nicht, wer einen Pflegeplatz benötigte, konnte diesen innerhalb kurzer Zeit bekommen. Doch die Lage hat sich grundlegend geändert.

Experten gehen heute davon aus, dass der demografische Wandel deutliche Auswirkungen auf die Zahl der Pflegebedürftigen hat. Bis zum Jahr 2030, so rechnen Fachleute, soll sich die Zahl der Pflegefälle gravierend erhöhen. Schon heute spürt man die Veränderung der Altersstruktur, denn immer mehr Menschen werden pflegebedürftig. Der größte Teil der Pflegebedürftigen wird in Deutschland im Augenblick in ambulanter Pflege betreut. Mit finanziellen Anreizen möchte die Bundesregierung die ambulante Pflege attraktiv gestalten. Trotzdem wird die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen auf einem hohen Niveau bleiben. Letztlich steht zu befürchten, dass es aufgrund der unvermeidbaren demografischen Entwicklung zu einer Unterversorgung an Pflege in vernünftiger Qualität kommt. Soll die Betreuung von alten und pflegebedürftigen Menschen auf einem angemessenen Niveau gehalten werden, sind Investitionen in private Pflegeeinrichtungen dringend erforderlich.

So sieht der Bedarf in Deutschland aus

Vergleicht man die neueren Zahlen der Pflegestatistik der Statistischen Ämter von Bund und Ländern, wird der Anstieg an Pflegebedürftigen in der jüngeren Vergangenheit schnell deutlich. Zum Jahresende 2013 waren in ganz Deutschland etwa 2,63 Millionen Pflegefälle nach dem Pflegeversicherungsgesetz gemeldet. Das waren rund 3,3 Prozent der gesamten Bevölkerung. Allein in der Zeit von 2011 bis 2013 hatte sich diese Zahl um fünf Prozent erhöht. Im Vergleich zum Jahr 1999 ist die Menge der Pflegefälle sogar um 30 Prozent gestiegen. Dabei besteht ein hoher Zusammenhang zwischen dem Alter und der Wahrscheinlichkeit, zum Pflegefall zu werden. 93 Prozent der Leistungsempfänger waren 65 Jahre oder noch älter.

Aufgrund der demografischen Entwicklung werden im Jahr 2030 etwa 28 Prozent der Bevölkerung älter als 65 Jahre sein. Im Jahr 2015 beträgt dieser Anteil lediglich 20 Prozent. Vor allem das Risiko einer Demenzerkrankung dürfte mit dem Alter stark zunehmen. Doch gerade diese Menschen benötigen Pflege und können oft nicht mehr zu Hause betreut werden.

Hohe Auslastungen bei den Pflegeeinrichtungen

Im Jahr 2016 wurden in Deutschland rund 11.300 stationäre Pflegeeinrichtungen gezählt. Gemeldet waren dort rund 889.000 Pflegeplätze für die vollstationäre Betreuung. Davon entfielen 53 Prozent auf freigemeinnützige Träger. Immerhin 42 Prozent wurden bei privaten Trägern geführt. Lediglich fünf Prozent entfielen auf öffentliche Träger.

Nach der aktuellen Pflegestatistik wurden zum Jahresende 2013 rund 764.400 Menschen in einer vollstationären Unterbringung betreut, davon waren nur 21.000 Patienten in einer Kurzzeitpflege. Der große Anteil entfiel auf 743.000 Personen in einer ständigen Pflege. Diesem Bedarf stand eine Auslastung von 89 Prozent gegenüber, und diese Tendenz ist weiter steigend. Gerade in den hohen Altersklassen wird der Bedarf in den kommenden Jahre erheblich zunehmen. Berücksichtigt man dann noch, dass ein neuer Pflegeplatz etwa 100.000 Euro bis zur Realisierung kostet, müssten bis in das Jahr 2030 Investitionen in einer Größenordnung von etwa 55 Mrd. Euro getätigt werden, um dem Bedarf an Pflegeplätzen zu entsprechen. Da die öffentliche Hand immer weniger investiert, wird der große Teil aus privaten Mitteln zu finanzieren sein.

Große regionale Unterschiede

Nach einer Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) soll der Bedarf an Pflegeplätzen in den kommenden Jahren vor allem in den Ballungsgebieten rund um Berlin und Hamburg stark steigen. Experten gehen davon aus, dass der Bedarf allein an Neubauprojekten bei einer Größe von über 100 Betten in jedem Pflegeheim bis zum Jahr 2030 bei einem Volumen von über sechs Milliarden Euro liegt. Hinzu kommt der Sanierungsstau, der bei vielen Pflegeimmobilien offensichtlich ist. Vor allem in den alten Bundesländern wird ein Ersatzbedarf von zusätzlich über sechs Milliarden Euro quantifiziert.

Auch im Süden Deutschlands zeigt sich ein ähnliches Bild. Allein in Bayern wird die Anzahl der Pflegebedürftigen laut Prognosen des Statistischen Bundesamtes von heute mit rund 340.000 innerhalb von 15 Jahren auf ca. 450.000 ansteigen. Hier steht vor allem die bayerische Landeshauptstadt München im Fokus. Schon in den letzten Jahren war hier eine enorme Bevölkerungsbewegung festzustellen, was nicht zuletzt auch der Wirtschaftskraft dieser Regionen geschuldet ist. In den Landkreisen rund um München soll es zu einem erhöhten Pflegebedarf von rund 45 Prozent kommen. Dieser Konzentrationsprozess von Pflegebedürftigen ist unter anderem der geringen Mobilität von alten Menschen geschuldet und könnte bis zum Jahr 2030 anhalten. Daraus entsteht ein enormer Investitionsbedarf in Pflegeimmobilien, denn bisher ist der große Anstieg der Nachfrage um geschätzt über 68 Prozent nicht abzudecken.

Trotz ländlicher Region und christlicher Bevölkerungsstruktur: Auch Bayern hat Bedarf an Vollpflegeplätzen

Bayern ist das flächenmäßig größte Bundesland und steht an der Bevölkerung gemessen hinter Nordrhein-Westfalen an zweiter Stelle. Das Land gilt als Vorreiter bei der Umsetzung von barrierefreien Immobilien und insbesondere von Pflegeimmobilien. Begründet ist das durch die historisch eher geringe Auslastung in den Pflegeheimen. Diese wollte man durch eine attraktive Gestaltung der vorhandenen Flächen und durch die Entwicklung von neuen Wohnformen für alte Menschen zum Positiven verändern. Bayern ist durch eine geringe Arbeitslosigkeit und durch eine gute medizinische Versorgung gekennzeichnet. Hinzu kommen die ländlichen Strukturen und eine christlich geprägte Bevölkerungsstruktur. Das führt bis heute dazu, dass viele Pflegebedürftige zu Hause oder mit Hilfe von ambulanten Pflegediensten versorgt werden.

Trotzdem ist auch in Bayern ein hoher Bedarf an Vollpflegeplätzen gegeben, der in Zukunft befriedigt werden muss. Der Pflegemarkt selbst ist bis heute vorrangig durch kirchliche und freigemeinnützige Betreiber geprägt, doch sind in Bayern auch die größten privaten Pflegeheime ansässig. Beim Ausbau des Angebots sind die strukturellen Gegebenheiten im süddeutschen Raum besonders zu berücksichtigen. Selbst wenn das Angebot dort heute noch nicht vollständig genutzt wird, darf die Region bei der zukünftigen Entwicklung nicht vergessen werden.

Pflegeimmobilien als interessante Investition

Schaut man sich die Betreiberstruktur bei den Pflegeheimen an, fällt eine klare Verteilung auf. 54 Prozent der Einrichtungen werden von freigemeinnützigen Trägern betreut. Dazu gehören zum Beispiel der Deutsche Caritasverband oder das Diakonische Werk. Knapp 40 Prozent befinden sich im Besitz von privaten Betreibern. Der Markt ist stark fragmentiert. Die zehn größten privaten Betreiber machen einen Marktanteil von nur zehn Prozent aus, wobei der Marktführer ProSeniore nur einen Anteil von über einem Prozent hält. In öffentlicher Trägerschaft befinden sich über fünf Prozent der Einrichtungen. Auffallend ist der hohe Marktanteil der öffentlichen Betreiber im Bundesland Bayern, er liegt bei über zehn Prozent.

In Zukunft dürfte der Pflegemarkt für private Investoren noch attraktiver werden. Das Jahr 2016 gilt als Rekordjahr, hier wurden rund drei Mrd. € in den Pflegemarkt investiert, wenngleich diese vor allem durch einige, große Portfoliokäufe von institutionelle Investoren derart gewachsen ist. Für das Jahr 2017 wurden laut CBRE gemäßigte, rund 1 Mrd. € Transaktionsvolumen prognostiziert.

Wie kann ich in Pflegeimmobilien investieren?

Das Investment gilt als sehr spezialisiert und äußerst komplex. Trotzdem birgt es eine hohe Sicherheit und eine angemessene Rendite, mit denen Anleger die persönlichen Finanzen um eine attraktive Kapitalanlage bereichern können. Die Frage ist also, wie man in diese Anlageklasse investieren kann. Neben Immobilienfonds gibt es über das Crowdinvesting in Deutschland seit einigen Jahren die Möglichkeit, sich direkt an einzelnen Immobilienprojekten mit einer Investition zu beteiligen. Der Vorteil ist vor allem, dass sich Anleger selbst ein genaues Bild darüber machen können, worin sie investieren und dann einfach und direkt online über die jeweilige Plattform investieren können. Dadurch bekommen Privatanleger die Chance, auch in eine attraktive Pflegeimmobilie zu investieren.

Der Markt für Crowdinvesting ist in den letzten drei Jahren extrem gestiegen, immer mehr Immobilienprojekte stehen als Anlagemöglichkeit zur Verfügung, auch Senioren- und Pflegeimmobilien. Allein bis August 2017 sind rund 80 Mio. € über Corwdinvesting Plattformen in Immobilien investiert worden, im ganzen Jahr 2016 waren es noch rund 40 Mio. €.
Pflegeimmobilien werden aufgrund der wachsenden Nachfrage auch in Zukunft bei privaten und bei institutionellen Anlegern gefragt sein. Mit Crowdinvesting und Immobilienfonds können sich auch private Anleger daran beteiligen.