Sind Immobilien sicher vor der Inflation?

Die Angst vor einer stark steigenden Inflation ist besonders in Deutschland ausgeprägt. Das hat vor allem geschichtliche Hintergründe. Vor knapp 100 Jahren gab es eine Inflation, die Teuerungsraten von 50 und mehr Prozent pro Woche beinhaltete. Der Wunsch nach einer inflationssicheren Anlage ist daher latent vorhanden. Immer wieder werden in diesem Zusammenhang das Eigenheim, Grundstücke oder Immobilien als inflationssichere Anlagen ins Spiel gebracht.

Was ist Inflation und Deflation?

In der Volkswirtschaftslehre unterscheidet man die Begriffe Inflation und Deflation. Sie bezeichnen das Gegenteil voneinander. Die Bezeichnung Inflation ist die geläufigere oder häufiger benutzte von beiden.

Das Wort Inflation stammt aus dem Lateinischen. Es bedeutet wörtlich übersetzt "Aufblähen" oder "Sich aufblähen" oder auch "Anschwellen". Es bezeichnet in der Wirtschaftslehre die Vermehrung der auf im Umlauf befindlichen Geldmenge. Genauer definiert: Eine Inflation liegt immer dann vor, wenn die Menge des Geldes schneller zunimmt als die Summe aller Dienstleistungen und produzierten Waren. Damit einher geht ein Anstieg der Preise. Anders ausgedrückt: Das Geld verliert an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden.

Eine Deflation bezeichnet entsprechend eine Phase, in der die Menge des Geldes verringert wird. Die Dienstleistungen und Produkte werden günstiger. Entsprechend spricht man von einem Verfall der Preise. Schulden jedoch bestehen weiterhin zu ihrem (Nenn-)Wert. Im Vergleich werden sie damit teurer.

Wie macht sich Inflation oder Deflation auf Sachwerte, wie Immobilien, bemerkbar?

Um bewerten zu können, ob sich Immobilien oder Eigenheime als Schutz vor Inflation eignen, muss man wissen, wie sich Inflation und Deflation auf Immobilien auswirken. Die Immobilie steigt bei der Inflation, wie andere Produkte, im Preis während das Geld seinen Wert verliert. Man spricht auch davon, dass Immobilien eine Geldentwertung ausgleichen, da sie im Preis steigen. Noch eklatanter wird diese Differenz, wenn man Immobilien finanziert hat. Da der Nennwert der Schulden gleich bleibt und der tatsächliche Wert der Schulden durch die Geldentwertung sinkt, steigt der Wert der Immobilie. Insofern ergibt sich zunächst ein doppelt positiver Effekt.

Bei einer Deflation verhält es sich genau umgekehrt. Während Geld an Wert gewinnt, verlieren Produkte und Dienstleistungen und damit die Immobilie als Produkt an Wert. Noch gravierender wirkt sich die Deflation bei finanzierten Immobilien aus. Hier sinkt nicht nur der Wert der Immobilie, sondern das Darlehen, das ja in Geld messbar ist, wird teurer.

Wie inflationssicher sind Immobilien?

Bei der Bewertung, wie inflationssicher Immobilien oder Eigenheime sind, muss zunächst zwischen dem selbstbewohnten Eigenheim und dem Anlageobjekt Immobilie, also der fremd vermieteten Immobilie, differenziert werden, da auch die Auswirkungen unterschiedlicher Natur sind.

Bei der selbst genutzten Immobilie scheint eine gewisse Sicherheit vor den Auswirkungen einer Inflation vorhanden zu sein. Da der Eigentümer auf der einen Seite kaum Kosten hat, die im Zuge der Inflation steigen (Neben- und Betriebskosten allenfalls), steht ein Wertgewinn seiner Immobilie auf der anderen Seite. Ist die Immobilie finanziert, könnte ein doppelt positiver Effekt eintreten (siehe oben). Diese Schlussfolgerungen sind jedoch theoretischer Natur. Sehr wahrscheinlich wird es bei einer (extremen) Inflation Eingriffe durch den Staat geben. Denkbar ist, dass es auf Immobilienbesitz eine Art Zwangshypothek oder Sondersteuer geben wird, damit eben Immobilienbesitzer als Gewinner einer Inflation dastehen. Diesem "Gewinn" steht das staatliche Interesse an sozialem Ausgleich gegenüber.

Noch weitaus anders sieht es bei Immobilien aus, die nicht selbst genutzt werden, sondern vermietet sind. Bei einer Inflation steigt zwar der Wert der Immobilie aber auch die Kosten. Diese sind bei vermieteten Immobilien weitaus größer und weniger lenkbar als bei einer selbst genutzten. Auf der anderen Seite sinkt der Wert des Geldes, den der Vermieter zum Ausgleich und als "Gewinn" aus den Miet- und Betriebskostenzahlungen der Mieter erhält. Das bedeutet, das zwischen den Ausgaben und den Einnahmen der fremdvermieteten Immobilie bei einer Inflation ein Loch entsteht. Der Vermieter kann nur versuchen, dieses Loch wieder zu schließen, in dem er die Miete, die Neben- und Betriebskosten erhöht. Mieterhöhungen sind jedoch nicht an allen Standorten möglich oder in der Höhe eingeschränkt. Auch läuft der Vermieter Gefahr, durch die Erhöhung Mieter zu verlieren. Zudem gilt auch hier das weiter oben Genannte zu den möglichen Regulierungsmaßnahmen des Staates für Gebäudebesitzer im Falle einer (starken) Inflation.

Zu beachten ist bei der Bewertung jedoch auch immer der Einzelfall. Neuere Immobilien eignen sich besser als Schutz vor Inflation als renovierungsbedürftige. Zudem gibt es regionale Unterschiede. Steht eine Renovierung bei einer Immobilie an, verkehrt sich ihre Inflationssicherheit in das Gegenteil. Renovierung ist bei einer Inflation als Dienstleistung erheblich teurer geworden. Ältere Immobilien gelten daher nicht ohne Einschränkung als inflationssicher. Auch regional kann es diesbezüglich deutliche Unterschiede geben.

Macht eine Investition in das Eigenheim Sinn?

Eine klare Antwort auf diese Frage kann es nicht geben. Zunächst macht die Investition in ein Eigenheim als Schutz vor Inflation vor allem dann Sinn, wenn sie selbst genutzt wird und sich in einem guten Zustand befindet. Dann bleiben im Falle einer Inflation die Kosten relativ gering, während der Wert der Immobilie steigt. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie vermietet und bzw. oder renovierungsbedürftig ist. In diesem Fall steigen bei einer Inflation die Kosten während ein Ausgleich durch Fremdeinkünfte wie Mieten nur schwierig zu realisieren ist. Fraglich ist in beiden Fällen das Verhalten des Staates.

Warum bietet die Investition in ein Eigenheim nicht unbedingt einen Inflationsschutz?

Insbesonders deshalb, weil man diese Aussage nicht pauschal treffen kann. Zunächst ist immer nach der Nutzung und dem Zustand der Immobilie und zuweilen auch nach dem Standort zu differenzieren.

Für eine Immobilie, insbesondere eine vermietete, steigen bei einer Inflation auch die Kosten und diese sind nur schwierig durch Einkünfte zu kompensieren. Besonders auffällig ist diese Differenzierung, wenn das Gebäude renoviert werden muss. Den hohen Kosten steht ein Ausgleich durch die Wertsteigerung nicht mehr entgegen.

Fazit:

Die pauschale Aussage, dass Immobilien eine inflationssichere Anlage sind, ist nicht korrekt. Man muss bei der Bewertung dieser Frage immer zwischen selbstgenutzter und vermieteter Immobilie sowie nach dem Standort und dem Zustand der Immobilie unterscheiden. Grundsätzlich steigt der Wert einer Immobilie bei einer Inflation. Die Kosten für den Unterhalt jedoch auch. Besonders bei vermieteten Immobilien gestaltet es sich schwierig, diese durch Mieten oder Neben- und Betriebskostenzahlungen der Mieter zu kompensieren. Ältere Immobilien verursachen in der Regel mehr Kosten als neuere.

Quellen:

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