Büroimmobilienmarkt

Deutschland ist im internationalen Vergleich nach wie vor ein günstiger Immobilienstandort. Besonders gefragt, wenn es um Büroimmobilien geht, sind die Top-7-Standorte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln/Bonn, München, Stuttgart und Frankfurt am Main. Die Büromieten sind in diesen erstklassigen Lagen weiterhin am Steigen. Spitzenmieten werden deutschlandweit in Frankfurt am Main erzielt. Hier wurden im abgelaufenen Jahr die meisten Gewerbeimmobilieninvestionen unter den deutschen Metropolen angezogen.

Mietpreisniveau hoch, jedoch nicht überhitzt

Die Mietpreise in deutschen Großstädten haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. In Frankfurt wurden neben München auf den Büromärkten sowohl die höchsten Spitzenmieten als auch die höchsten Durchschnittsmieten erzielt. 2016 betrug die Spitzenmiete ohne Nebenkosten in Frankfurt am Main 38,50 Euro/m² und Monat, mit Nebenkosten konnten Vermieter eine Spitzenmiete von 47 Euro/m² in der Mainmetropole erzielen (Quelle: German Property Partners). Trotzdem nimmt Frankfurt damit international in der Büromietstatistik nur den 47. Platz ein. Das geht aus einer aktuellen Studie des weltweit größten Immobiliendienstleistungsunternehmens für den gewerblichen Immobilienmarkt CBRE hervor. Im Vergleich zu anderen Millionenstädten wie New York oder Shanghai ist das ein sehr moderates Mietniveau mit Steigerungspotenzial. Die weltweit höchsten Büromieten liegen weit oberhalb von 200 Euro/m². Die Stadt gehört zu den fünf deutschen Städten, in denen am meisten Geld in Bürostandorte investiert wird. Im Büroimmobilienbereich sind in der hessischen Großstadt noch Spitzenrenditen über der Vier-Prozent-Marke zu verzeichnen. Der Leerstand ist sehr differenziert zu beurteilen. Es wurden in den letzten beiden Jahren aufgrund von Großprojekten wenig neue Büroflächen fertiggestellt, die Leerstandsquote sank zwar insgesamt, ist aber in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich. In der Bürostadt Niederrad und in Frankfurt Nord beispielsweise ist die Leerstandsrate seit 2015 erheblich gesunken und ein steigerungsfähiges Mietpreisniveau vorhanden.

Bankenzentrum wird aufgewertet

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt verbuchte in den ersten drei Quartalen 2016 ein Umsatzplus von 21 Prozent gegenüber den ersten neun Monaten des Jahres 2015, stellte das Immobilien-Netzwerk GGP in seiner jüngsten Analyse für den Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt fest. Die hessische Bankenmetropole könnte einer der wenigen Gewinner des Brexit sein, erste Anfragen aufgrund der Verlagerung von Arbeitsplätzen aus dem Finanzzentrum London nach Frankfurt gab es bereits. Zwar lassen sich konkrete Auswirkungen noch nicht beziffern, aber es wäre möglich, dass hier in einigen Jahren das neue prosperierende Bankenzentrum der EU entsteht. Schon heute sitzen neben der EZB die größten etablierten deutschen Kreditinstitute im Bankenviertel Frankfurts. Neben den großen Banken spielen am Frankfurter Immobilienmarkt FinTechs eine zunehmende Rolle. Das neu eingeweihte FinTech-Zentrum zur Förderung von Startups in zentraler Frankfurter Lage spricht für eine weitere Ansiedlung von namhaften und kleineren Finanzdienstleistern. Für die Bankenstadt rechnet die deutsche Immobilienbranche laut einer Umfrage der Unternehmensberatung EY zu 79 Prozent mit steigenden Preisen für Büroobjekte.

Deutscher Büroinvestmentmarkt floriert

Es fällt nicht schwer, eine weiter positive Entwicklung des deutschen Büroimmobilienmarkts vorherzusagen. Die Nachfrage nach Büros und anderen gewerblichen Flächen profitiert von der guten konjunkturellen Lage in Deutschland. Im Jahr 2016 wuchs das deutsche Bruttoinlandsprodukt mit 1,9 Prozent unerwartet stark. Die gute wirtschaftliche Entwicklung und der positive Arbeitsmarkt, gerade im Dienstleistungsgewerbe, führen zu Preis- und Mietsteigerungen bei Büroimmobilien in begehrten Lagen. Die Experten gehen von einer ungebrochen hohen Nachfrage nach hochwertigen, zentralen Büroflächen und einer sinkenden Leerstandsrate aus. Der deutsche Immobilienmarkt wird trotz oder gerade wegen der politischen und ökonomischen Unsicherheiten im Umfeld des Brexit und der Maßnahmen des neuen amerikanischen Präsidenten gefragt bleiben.

Deutsche Investoren haben die Nase vorn

Globale wie deutsche Investoren bevorzugen sichere Anlagen, die im Vergleich zu den niedrigen Erlösen aus Zinsanlagen lukrativ sind. Der Anteil der deutschen Investoren ist weiter gewachsen, er betrug laut der o. g. internationalen Studie im vergangenen Jahr 73 Prozent. Darin kommen das Vertrauen der deutschen Anleger in den eigenen Markt und die speziellen Kenntnisse auf ihrem Heimatmarkt zum Ausdruck. Während inländische Anleger selektiv besondere Standorte und kleinere Büro-Objekte auswählen, suchen ausländische Investoren eher nach großvolumigen Projekten und Großflächen. Insbesondere institutionelle Investoren schätzen die Sicherheit der Immobilienanlage und sind mangels attraktiver Anlagealternativen gezwungen, deutsche Gewerbeimmobilien zu kaufen. Büros gehören zu den lukrativsten Objekten im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Rund 42 Prozent des gesamten Investitionsvolumens bei gewerblichen Immobilien wurden in den ersten sechs Monaten des letzten Jahres in Büros investiert. Diese Objekte besitzen durch langfristige Vermietungen in Verbindung mit solventen Mietern einen bedeutenden Vorteil beispielsweise gegenüber Wohnimmobilien. Im Vermietungsgrad von Büros widerspiegelt sich auch die wirtschaftliche Leistungskraft einer Region.

Ausblick

Die Nachfrage nach Investmentobjekten in Frankfurt wird sich vermutlich noch erhöhen. Da das Angebot an Flächen der Nachfrage jedoch nicht standhält und mit weiter geringen Fertigstellungsraten bei Großprojekten zu rechnen ist, werden sich die Mieten in Zukunft auf weiterhin hohem Niveau bewegen und allmählich ansteigen. Der Büroflächenumsatz dürfte sich 2017 gegenüber dem Vorjahr auf stabilem bis leicht sinkendem Niveau bewegen. Anleger werden wahrscheinlich verstärkt in Nebenlagen investieren, bei denen das Potenzial für Mietsteigerungen am größten ist. In den nächsten Jahren ist mit einer Belebung des Transaktionsvolumens aufgrund der Folgen des Brexit zu rechnen. Vor allem in der City dürfte es dadurch zum sukzessiven Abbau des Leerstands und zu Mietpreissteigerungen im Büroimmobilienmarkt kommen.

Zusammenfassung:

• Frankfurt am Main gehört zu den deutschen Top-7-Standorten
• Spitzenmieten in Deutschland, international jedoch sehr moderates Niveau
• deutscher Büroinvestmentmarkt boomt und wird aufgrund der guten Wirtschaftslage weiter wachsen
• Büros gehören zu den lukrativsten Objekten bei deutschen Gewerbeimmobilien, werden hauptsächlich von deutschen und institutionellen Investoren mangels Anlagealternativen nachgefragt
• Frankfurter Bankenzentrum wird voraussichtlich vom Brexit mehr profitieren als andere Metropolen
• Nachfrage nach Büroflächen wird in Frankfurt weiter zunehmen
• Mieten und Preise für Büroimmobilien bleiben stabil auf hohem Niveau und können schrittweise weiter ansteigen

Quellen

• Foto: querbeet, iStock, 2017