Grundpfandrecht

Kreditgebersicherheit bei der Baufinanzierung und beim Immobilienkauf

Im Rahmen des Immobilienkaufs oder der Baufinanzierung taucht sehr schnell der Begriff „Grundpfandrecht“ auf. Es dient dem Immobilienkredit als Sicherheit und ist die Voraussetzung dafür. Doch was verbirgt sich hinter dieser Begrifflichkeit genau? Hier sind die Antworten.

Das Grundpfandrecht: Absicherung des Kreditgebers

Grundpfandrechte geben dem Eigentümer einer Immobilie die Möglichkeit, die Liegenschaft als Sicherung für ausgewiesene Gegenleistungen zu verwenden. Normalerweise heißt dies, dass mit dem Objekt die Baufinanzierung abgesichert wird. Dieses Pfandrecht vermerkt der Notar im Grundbuch zur Immobilie. Dafür fallen sowohl beim Grundbuchamt als auch beim Notar Gebühren an. Die Grundpfandrechte bleiben so lange bestehen, bis der Eigentümer die dazugehörigen Schulden tilgt und er eine sogenannte Löschungsbewilligung eingeleitet hat. Sollte der Kreditnehmer die fixierten Darlehenszinsen nicht mehr zahlen können, haben die Grundpfandrechtgläubiger die Möglichkeit, ihre Grundpfandrechte zu beanspruchen. Im Normalfall tritt dann eine Zwangsversteigerung ein, aus deren Erlös die Restschulden beglichen werden.

An dieser Schilderung wird deutlich, wozu Grundpfandrechte dienen: Der Kreditgeber sichert sich so gegen einen Kreditausfall des Kreditnehmers ab. In der Regel sind Banken erst aufgrund dieser Absicherung dazu bereit, Baufinanzierungen mit hohen Beträgen zu vergeben. Banken akzeptieren diese Form der Kreditabsicherung, denn immerhin betrifft sie ausschließlich unbewegliche Vermögenswerte. Kurzum: Der Kreditnehmer kann damit nicht „weglaufen“.

Unterschiedliche Formen des Grundpfandrechtes

Grundpfandrechte lassen sich unterteilen in Grundschuld, Rentenschuld und Hypothek. Während noch vor einigen Jahrzehnten die Hypothek dominierte, ist es heute die Grundschuld, die sich durchgesetzt hat. Sie hat einen entscheidenden Unterschied zur bekannten Hypothek: Ist das Darlehen einer Hypothek beglichen worden, wird dieser Grundbucheintrag sofort gelöscht. Bei der Grundschuld ist dies anders. Sie kann der Immobilieneigentümer im Grundbuch vermerkt lassen, da sie sich so als Sicherheit für künftige Kredite verwenden lässt.

Manchmal hat ein Immobilieneigentümer mehrere Grundschulden im Grundbuch vermerkt, da mehrere Gläubiger vorhanden sind. Eine Rangordnung regelt ihre Ansprüche, die sich nach § 879 BGB nach dem Datum der Grundbucheintragung richtet. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, würde aus dem Erlös zuerst die älteste Grundschuld beglichen werden. Darauf folgt die zweitälteste usw. Dies kann daher bedeuten, dass einige Gläubiger nicht entschädigt werden.

Grundpfandrechte: In Österreich ist die Rechtslage ein wenig anders

Auch in Österreich gibt es Grundpfandrechte. Sie sind im Sachenrecht verankert und beschreiben die Belastung eines Gebäudes oder eines diesbezüglichen Rechts, um eine Forderung abzusichern. Daher stellen sie Kreditsicherheiten dar, die – im Unterschied zu Deutschland – nur nach § 448 ABGB als Hypothek auftreten. Die Hypothek wiederum lässt sich in zwei Formen klassifizieren: die zumeist verwendete Festbetragshypothek und die Höchstbetragshypothek. Mehr dazu findet sich in § 14 Abs. 2 Allgemeines Grundbuchgesetz.