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Die Grunddienstbarkeit ist ein Institut des deutschen Sachenrechts und in den §§ 1018 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ausführlich geregelt. Mit der Grunddienstbarkeit räumt der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen Grundstücks im Voraus festgelegte Rechte ein. In der Praxis kommen Wegerechte sowie Unterlassungen und Duldungspflichten am häufigsten vor. Allerdings ist es auch möglich, weitere dingliche Rechte zu gewähren.
Eine Grunddienstbarkeit ist nach dem Gesetz darauf ausgerichtet, dem Berechtigten einzelne Nutzungen und Vorteile an dem belasteten Grundstück zu gewähren (vgl. §§ 1018 BGB). Da es sich bei der Grunddienstbarkeit um ein dingliches Recht handelt, gilt sie (anders als eine schuldrechtlich-vertragliche Vereinbarung) gegenüber jedermann. Um dem Rechtsverkehr die Ermittlung des Umfangs der eingeräumten Rechte zu erleichtern, können mit einer Grunddienstbarkeit nur solche Rechte gewährt werden, die das Gesetz explizit vorsieht. Es ist deshalb nur möglich, einzelne Nutzungen, Unterlassung oder Duldung zu vereinbaren. Innerhalb dieser Grenzen steht es den Parteien frei, Abstufungen vorzunehmen. In der Praxis zahlt der Inhaber der Grunddienstbarkeit üblicherweise ein Entgelt an den Eigentümer des dienenden Grundstücks. Verpflichtend ist dies jedoch nicht.
Anders als die persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB steht die Grunddienstbarkeit dem Berechtigten nicht als Person zur Verfügung. Sie bezieht sich auf die Eigenschaft als Eigentümer des berechtigten Grundstücks. Sie wird also am dienenden Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks bestellt. Letzteres wird als "herrschendes Grundstück" bezeichnet. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist stets Inhaber der Grunddienstbarkeit. Da sie ihren Bezugspunkt in der Stellung als Eigentümer findet, wird sie auch als subjektiv-dingliches Recht bezeichnet.
Eine Grunddienstbarkeit wird als Recht an einem Grundstück nach § 873 BGB bestellt. Die Parteien müssen sich über die Bestellung einigen, was zwei übereinstimmende Erklärungen erfordert (dinglicher Vertrag). Die Dienstbarkeit ist in das Grundbuch einzutragen. Andernfalls ist sie nicht wirksam. Darüber hinaus ist erforderlich, dass die Vereinbarung der Parteien hinreichend bestimmt ist. Hierzu muss sich der Ausübungsort der Grunddienstbarkeit klar aus der dinglichen Einigung entnehmen lassen.
Grundsätzlich kann eine Grunddienstbarkeit nur aufgehoben werden, wenn zwischen den Parteien Einigkeit besteht. Das bedeutet, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks in seiner Funktion als Berechtigter der Beendigung der Grunddienstbarkeit zustimmen muss. Hiervon bestehen einige (enge) Ausnahmen.
So ist eine automatische Beendigung möglich, wenn die Grunddienstbarkeit mit einer auflösenden Bedingung verknüpft ist. Das ist vor allem bei einer zeitlichen Befristung der Fall. Dann endet die Berechtigung mit dem Ablauf der Zeit. Eine Beendigung ohne Einigkeit ist auch möglich, wenn Unmöglichkeit eintritt. Wurde z. B. ein Bodenabbaurecht vereinbart, so endet die Grunddienstbarkeit, wenn die Bodenbestandteile erschöpft sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine Grunddienstbarkeit auch als beendet anzusehen, wenn das Recht des Nachbarn verjährt ist (§ 1028 BGB). Dies kommt immer dann in Betracht, wenn ein Hindernis für die Dienstbarkeit besteht und der Nachbar diesen Umstand über Jahre hingenommen hat. Wird z. B. ein Wegerecht vereinbart und dieses ist, was der Nachbar weiß, aufgrund eines gewachsenen Baumes über Jahre hinweg versperrt, so gilt die Grunddienstbarkeit als erloschen. Führt der Baum dazu, dass das Wegerecht eingeschränkt ist, tritt nach drei Jahren ein Erlöschen an. Wird das Wegerecht vereitelt, erlischt die Grunddienstbarkeit erst nach 30 Jahren (vgl. BGH, Az. V ZR 151?13).
Die Grunddienstbarkeit ist von anderen Rechtsinstituten abzugrenzen. Im Gegensatz zum Nießbrauch (vgl. § 1030 ff. BGB) kann sie ausschließlich an Grundstücken bestellt werden. Außerdem ist die Grunddienstbarkeit sachlich enger gefasst. Mit ihr können ausschließlich einzelne Nutzungen des Grundstücks gestattet bzw. bestimmte Handlungen oder Rechte ausgeschlossen werden.
Von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (§§ 1090 ff. BGB) unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit vor allem durch ihren Anknüpfungspunkt. Sie stellt ein subjektiv-dingliches Recht dar. Als solches wird sie nicht zugunsten einer bestimmten Person, sondern zugunsten des Eigentümers des herrschenden Grundstücks bestellt. Wechselt der Eigentümer, so geht die Grunddienstbarkeit automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser Umstand ist vor allem für den Käufer eines dienenden Grundstücks relevant.
Einige Bundesländer kennen darüber hinaus das Institut der Baulast. Dieses entspringt nicht dem Zivilrecht. Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der örtlichen Baubehörde. Der Eigentümer eines Grundstücks kann aufgrund derartiger Verpflichtungen bei der Durchführung von Baumaßnahmen eingeschränkt sein. Eine Baulast kann z. B. dann entstehen, wenn sich ein Grundstückseigentümer dazu verpflichtet, bestimmte Teile seines Grundstücks freizulassen, damit Abstandsflächen entstehen. Eine Baulast muss in ein hierfür bestehendes Verzeichnis eingetragen werden.
Die Grunddienstbarkeit kann das dienende Grundstück auf drei verschiedene Arten belasten. Zum einen kann die Nutzung in einzelnen Beziehungen gewährt werden. Daneben ist es möglich, die Unterlassung bestimmter Handlungen zu vereinbaren. Außerdem ist es zulässig, einzelne Eigentümerbefugnisse auf den Inhaber der Dienstbarkeit zu übertragen. Unzulässig ist es, den Eigentümer des dienenden Grundstücks zu einem positiven Tun (z. B. einer Leistung) zu verpflichten.
In der Praxis findet sich am häufigsten ein sogenanntes Wegerecht. Dieses gibt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Befugnis, das dienende Grundstück zu überqueren. Es wird häufig bei sogenannten Hinterliegergrundstücken vereinbart, da diese nur so betreten werden können. Allerdings darf das Wegerecht nicht durch unnötiges herumfahren oder ähnliche rechtsmissbräuchliche Handlungen genutzt werden (vgl. § 242 BGB).
Das Leitungsrecht ist ebenfalls häufig anzutreffen. Es gestattet dem Berechtigten, Leitungen über das dienende Grundstück zu verlegen. Auch diese Art von Grunddienstbarkeit ist häufig bei Hinterliegergrundstücken anzutreffen. Oft kann nur so ein Anschluss an das Wassernetz oder ähnliche Versorgungsanlagen gewährleistet werden.
Darüber hinaus können auch ein Überbaurecht oder Bebauungsbeschränkungen vereinbart werden. Letzteres ermöglicht es, maximale Bauhöhen festzusetzen, um einen freien Ausblick zu gewährleisten. Das Überbaurecht berechtigt den Inhaber der Grunddienstbarkeit, einen Teil des Nachbargrundstücks zu bebauen.
Unterlassungen werden häufig in Form von Duldungspflichten vereinbart. So kann sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks dazu verpflichten, gewisse Mengen an Schmutz oder einen gewissen Lärmpegel zu dulden. Hierdurch ist es möglich, ein Klagerecht auszuschließen.
Haus- und Grundstückskäufer sollten vor dem Abschluss eines Kaufvertrages stets einen Blick ins Grundbuch werfen. Hierin sind sämtliche dinglichen Rechte aufgeführt. So ist es möglich, sich im Voraus über möglicherweise bestehende Grunddienstbarkeiten, Nießbräuche oder andere dingliche Rechte zu informieren. Das Grundbuch gibt auch Auskunft über Art, Umfang und Inhalt der Grunddienstbarkeit. Diese Informationen sind wichtig, um das Ausmaß der mit der Dienstbarkeit verbundenen Belastungen abschätzen zu können.
Wer Rechtsverhältnisse mit seinen Nachbarn durch eine Grunddienstbarkeit regeln möchte, sollte auf die Vereinbarung eines Nutzungsentgelts achten. Außerdem sollten potenzielle Unterhaltungspflichten genauestens bestimmt werden. Auch Umfang, Art und Nutzung sind zu konkretisieren. Bei einem Wegerecht sollte z. B. klargestellt werden, auf welche Art seine Wahrnehmung erfolgen darf. Schließlich macht es einen Unterschied, ob das Wegerecht nur zu Fuß oder etwa mit einem Traktor ausgeübt werden darf.
Zusammenfassung:
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