Zukunftsszenarien für strategische Immobilieninvestments in unsicheren Zeiten

Dagmar Hotze: Herr Barthauer, vor kurzem haben Sie die Ergebnisse Ihrer drei Zukunftsszenarien für mögliche Entwicklungen an den Immobilieninvestmentmärkten in Deutschland in den nächsten zwei Jahren veröffentlicht, für die Sie 50 Immobilienexperten befragten. Demnach hat das Szenario "Weiter wie bisher" mit 60 % die höchste Eintrittswahrscheinlichkeit. Die beiden Alternativen "Abkühlung" und "Überhitzung" werden mit nur jeweils 20 % als möglich erachtet. Ist das nicht etwas zu optimistisch?

Matthias Barthauer: Die Eintrittswahrscheinlichkeiten haben wir aus den Umfrage-Antworten zu verschiedenen Einzelentwicklungen abgeleitet. Ich finde die 60 % nicht überaus optimistisch – im Umkehrschluss bedeutet dies ja auch, dass es mit einer Wahrscheinlichkeit von 40 % anders kommt als im Szenario "Weiter wie bisher".

Dagmar Hotze: Gelten die Szenarien eigentlich auch für die einzelnen Anlageklassen, also Wohnen, Büro, Logistik, etc., oder müsste man hier genauer hinschauen?

Matthias Barthauer: Die Szenarien gelten für alle Immobilien-Anlageklassen – wir möchten auf übergeordneter Ebene skizzieren, welche treibenden Faktoren den Rahmen für die zukünftige Entwicklung auf den Immobilienmärkten bestimmen und welche Richtung diese Entwicklung einschlagen könnte. Das ersetzt nicht die Analyse, welche Chancen und Risiken in einer bestimmten Anlageklasse oder gar bei einem konkreten Investment vorhanden sind.

Steigendes Zinsniveau könnte Immobilienrenditen positiv beeinflussen

Dagmar Hotze: Nehmen wir also Szenario 1, das von einer Abkühlung der deutschen Immobilienmärkte ausgeht. Zwar gilt dieser Anwendungsfall bei den Experten als nicht sehr wahrscheinlich, dennoch können sie ihn nicht ausschließen. Welche möglichen Risiken werden hier gesehen und was bedeuten sie für die Investmentstrategie?

Matthias Barthauser: In diesem Szenario würde das Zinsniveau in den USA und in der Eurozone spürbar steigen. Damit wäre die Verzinsung für Staatsanleihen wieder deutlich attraktiver als heute und manche Investoren könnten sich wieder vermehrt dem Anleihemarkt zuwenden. Das würde die Investmentnachfrage an den Immobilienmärkten etwas schwächen und könnte die Renditen wieder ansteigen lassen.

Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2017 auf Allzeithoch

Dagmar Hotze: Von einem weitestgehenden Fortgang der aktuellen Situation wird in Szenario 2 ausgegangen. Doch wie realistisch ist dieser Anwendungsfall, wenn die Nachfrage nach Objekten bereits heute deutlich größer ist, als die Angebotsseite. Preisübertreibungen werden angesichts dessen doch wahrscheinlicher, oder?

Matthias Barthauser: Die Nachfrage ist derzeit sehr groß und bei einem größeren Angebot würden wir noch mehr Transaktionen sehen, aber auf der anderen Seite nutzen auch viele Verkäufer die aktuell günstige Marktlage, um Immobilien zu veräußern. Im ersten Quartal haben wir ein Transaktionsvolumen im Gewerbebereich von 12,6 Mrd. Euro registriert, das ist das volumenmäßig beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt und ein Zeichen dafür, dass der vielfach beschworene Produktmangel nicht unbedingt bestätigt werden kann. Eine Preisübertreibung erwarten wir nicht: Im Szenario 2 werden auf den Immobilienmärkten in Deutschland die Renditen auf derzeitigem Niveau verharrt sein, die Mieten moderat gewachsen sein und die unverändert hohe Nachfrage nach Immobilien für ein weiterhin reges Transaktionsgeschehen auf dem Investmentmarkt gesorgt haben.

Investmentstrategie auf Rendite-Risiko überprüfen

Dagmar Hotze: In Szenario 3 heizt sich der deutsche Immobilieninvestmentmarkt auf. Ist eine derartige Tendenz nicht bereits zu beobachten? Und wenn nicht jetzt, welche Anzeichen könnten zukünftig darauf hinweisen, dass es Zeit ist für Anleger, ihre Investmentstrategie zu überprüfen?

Matthias Barthauer: Auch wenn die Preise gestiegen sind und die Anfangsrenditen auf neue Rekordtiefstände gefallen sind, bedeutet dies nicht, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen zu teuer sind. Der Abstand zwischen der Rendite beispielsweise von Top-Büroimmobilien und der Umlaufrendite langfristiger deutscher Staatsanleihen liegt bei rund 300 Basispunkten. Dieser Wert ist im Laufe des ersten Quartals zwar leicht gesunken, bedeutet aber im historischen Vergleich nach wie vor einen sehr hohen Abstand. Jeder Investor muss im Rahmen seiner Investmentstrategie beurteilen, ob die erwartete Rendite das Risiko einer Investition adäquat widerspiegelt, gerade im Vergleich mit Alternativen.

Matthias Barthauer, National Director Research bei Jones Lang LaSalle (JLL) in Hamburg. Er ist seit 2000 bei Jones Lang LaSalle und für den Bereich Capital Markets Research verantwortlich.