Verzögerungsrisiken bei Immobilienprojekten

Was Projekte voneinander unterscheidet und welche Faktoren sich auf das Timing auswirken können

Bei Exporo Finanzierung können sich Privatanleger an ausgewählten, konkreten Projektentwicklungen beteiligen, die auf der Online Plattform angeboten werden. Bei diesen Immobilienprojekten handelt es sich immer um konkrete, geplante Vorhaben von Projektentwicklern, für die Exporo eine Finanzierung anbietet.

Wie bei jeder Art von Projekt handelt es sich, wie die Begriffsherkunft (projizieren) es schon andeutet, um ein geplantes Vorhaben. Das kann beispielsweise ein kompletter Neubau eines Mehrfamilienhauses sein oder auch ein Teil eines gesamten Neubaus, wie z.B. die sogenannten Projektierung, d.h. die Erschließung eines Grundstücks inkl. dessen Ankauf. Auch eine geplante Sanierung eines bestehenden Hauses kann als ein Immobilienprojekt, das es zu finanzieren gilt, gezählt werden.

Alle Vorhaben, die Exporo mit den Projektentwicklern begleitet und die nach einer umfangreichen Prüfung als Investition digital angeboten werden, müssen detailliert dokumentiert sein. Die Planungen des Entwicklers werden bewertet und streng unter die Lupe genommen. Und zwar so, wie es Banken und Kreditinstitute ebenfalls machen, bevor sie einer Finanzierung zustimmen können.

Ein guter Plan ist elementar - aber keine Garantie

Auch wenn wir in Deutschland als eifrig und genau planende Menschen gelten: Es gibt Dinge, die man nicht vorhersehen kann. Bei Immobilienprojekten liegt es in der Natur der Sache, dass eine Vielzahl von Personen, Unternehmen und Institutionen beteiligt sind. Und nicht zuletzt sind auch das Wetter und die Geologie Einflussfaktoren von Immobilienprojekten.

Das Gute ist: Diese Einflussfaktoren sind bekannt und mögliche Unwägbarkeiten werden in den Planungen und während der Projektentwicklung natürlich berücksichtigt.

Bevor die möglichen Verzögerungsrisiken aufgelistet und beschrieben werden, macht es jedoch Sinn, einen genaueren Blick auf die Phasen bei den Immobilienprojekten einzugehen. Dadurch wird klar, warum - auch für die eigene Risikoeinschätzung - ein Projekt zu unterschiedlichen Zeitpunkten unterschiedlichen Verzögerungsrisiken ausgesetzt sein kann.

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Die Phasen einer Immobilienprojektentwicklung

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Die Phasen einer Immobilienprojektentwicklung

Projektinitiierung:

In dieser, ersten Phase entsteht die Idee des Projektes, welche in der Regel von drei unterschiedlichen Ausgangssituationen angeschoben werden kann.

• Standort: Da die Lage eines der wichtigsten Faktoren bei einem Immobilienprojekt ist, kann eine Projektidee darauf beruhen, dass ein Standort gefunden wurde, bspw. ein Grundstück zum Verkauf angeboten wird, für den es eine Projektidee zu finden gilt.
• Projektidee: Hier ist bereits eine Idee für ein Immobilienvorhaben vorhanden, für das es einen geeigneten Standort zu finden gilt.
• Kapital: Bei den beiden genannten Ausgangssituationen ist die Finanzierung ebenfalls elementar, es kann allerdings auch der Ausgangspunkt sein. Hier ist ausreichend Kapital vorhanden, das in eine Projektidee an einem guten Standort gesteckt werden soll.

Projektkonzeption:

In dieser Phase liegt der Fokus der Projektentwicklung vor allem auf der Beschreibung der allgemeinen Objektmerkmale (Nutzung, Fläche, etc.) sowie auf der Projektentwicklungsrechnung und ggfs. bereits der Grundstückssicherung.

Projektkonkretisierung:

In der Konzeptionsphase geht es darum, umfassende Analysen zu erstellen. Eine Standortanalyse, Markt- und Wettbewerbsanalysen sind ebenso wichtig wie Risiko-, Nutzen-, Kosten-, Rendite- und Wirtschaftlichkeitsanalysen.

Projektmanagement:

Die letzte Phase ist jene, die dem verbreiteten Verständnis für Projektentwicklung am nächsten kommt, und zwar die Realisierung des Projekts. Hier geht es darum, Kosten und Termine zu planen und zu koordinieren sowie die Qualität der technischen Umsetzung zu kontrollieren.

Dazu gehören:

• Feinplanung
• Vergabe von Aufträgen
• Risikomanagement
• Controlling
• Dokumentation
• Kommunikation
• Endabnahme

Vermarktung:

Die Vermarktung wird parallel zu allen anderen Phasen umgesetzt. Die Frage der Vermarktbarkeit ist bereits ein entscheidender Faktor für die Initiierung. Ab dem Zeitpunkt der Konzeption des Projektes startet in der Regel auch schon der Vertrieb der Objekteinheiten. Diese werden, je nach Art und Zweck der Immobilie, entweder (vor-)verkauft oder (vor-)vermietet. Zumeist ist Bedingung für eine Bankfinanzierung, dass eine Mindestquote an Vorverkauf oder -vermietung erreicht wird.

Zusätzliche Phase bei Exporo Finanzierung - die Rückzahlung:

Als Teil der Finanzierung eines Immobilienprojekts kann man bei Projekten, die über exporo.de mitfinanziert werden, von einer weiteren Phase sprechen: Die Rückzahlung der Investitionen inkl. Verzinsungen.

Diese Phase kann bereits vor dem eigentlichen Abschluss eines Immobilienprojekts, wie z.B. dem erfolgten Neubau, beginnen - je nach Umfang der Projektfinanzierung.

Handelt es sich zum Beispiel bei einem Projekt lediglich um den Ankauf und die Projektierung eines Grundstücks, kann beispielsweise der Erlös aus dem dann angestrebten Verkauf des fertig projektierten Grundstück erfolgen, noch bevor der erste Spatenstich eines Bauvorhabens erfolgt ist.

Die wesentlichen Faktoren für Verzögerungen

Was kann sich bei Immobilienprojekten verzögern?

Wie aus den bisherigen Einblicken abzulesen ist, sind Immobilienprojekte - je nach Art, Größe und Phase - komplexe Vorhaben. Theoretisch gibt es daher eine ganze Reihe an möglichen Verzögerungsfaktoren.

Die meisten Projektentwickler haben viele Jahre oder sogar Jahrzehnte Erfahrungen gesammelt und wissen, was bei Verzögerungen zu tun ist bzw. wie diese Risiken sich minimieren lassen. Zudem kann man sich an bestehenden Standards für die Projektplanung orientieren. Trotzdem sind Projektfinanzierungen von so vielen Faktoren beeinflusst, dass Verzögerungen dazu gehören.

Hier finden Sie die wichtigsten Faktoren, die sich negativ auf das Timing eines Immobilienprojektes auswirken können.

Diese Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern nennt die bekanntesten Verzögerungsrisiken.

Umweltfaktoren

• Höhere Gewalt (z.B. Überschwemmung, Erdrutsch, Epidemie)
• Wetter
• Grundstücksgegebenheiten
• Archäologische Funde
• Belastung mit Kampfmitteln

Finanzierungsfaktoren

• Stockende Fremdkapitalfinanzierung
• Fehlende Auszahlungsvoraussetzungen
• Gremienbeschlüsse bei Kreditinstituten dauern länger als erwartet

Politische Faktoren

• Personelle Unterbesetzung bei Bauämtern
• Nötige Einbindung anderer Behörden (z.B. Stadtplanung, Umweltamt)
• Unvorhersehbare Unklarheiten bei Anträgen
• Öffentliches Interesse (soziale Belange, ökologische Interessen wie Artenschutz)

Objektfaktoren

• Konstruktionsfehler
• Bauliche Fehler von Dienstleistern
• Verzögerte Zulieferungen von Rohstoff/Material

Unternehmerische Faktoren

• Planungsfehler
• Mangelhafte Kommunikation
• Fehler beim Controlling

Vermarktungsfaktoren

• Reservierte oder sogar bereits verkaufte Wohnungen werden nicht oder viel später bezahlt
• Strittige Kaufpreiseinbehalte wegen Rechtsstreitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer
• Vermietungsschwierigkeiten

Wie gehen Projektentwickler und Banken mit Verzögerungen um?

Erfahrene Bankberater kennen das Szenario, es gehört zur täglichen Arbeit von Immobilienprojektfinanzierungen: Die Prolongation.

Prolongation ist als Fachbegriff im Kreditwesen am ehesten zu definieren mit einer “Anschlussfinanzierung”. Zumeist ist damit die Verlängerung einer bereits bestehenden Baufinanzierung gemeint.

Ist die Liquidität für die Tilgung der Restschuld einer Finanzierung kurz vor dem Ende der Laufzeit nicht gegeben oder abzusehen, dass aufgrund von z.B. Verzögerungen des Projektes, (noch) nicht gezahlt werden kann ist die Prolongation ein weit verbreitetes Mittel, um das Projekt zuendeführen zu können.

Neben der Prolongation mit der bestehenden, finanzierenden Bank, kann auch eine Ablösung des Kredits über ein drittes Darlehen sinnvoll für den Projektentwickler sein.

Die Anschlussfinanzierung mit der bestehenden Bank läuft so ab:

1. Der Projektentwickler verlängert die aktuelle Baufinanzierung bei derselben Bank um weitere Jahre.
2. Der alte Vertrag bleibt mit allen alten Konditionen bestehen, mit zwei Ausnahmen: Die Bank legt die Höhe des Sollzinses neu fest, und der Projektentwickler entscheidet sich für eine neue Laufzeit.
3. Nach Ablauf der bestehenden Baufinanzierung, wird die Restschuld einfach zu diesen neuen Konditionen weiterfinanziert.

Entscheidend ist, dass das Projekt nach wie vor ökonomisch positiv ist. Denn auch mit erheblichen Zeitverzögerungen und neuen Prolongationen können Immobilienprojekte immer noch rentabel sein. Die Projektentwickler und Banken wissen um die Verzögerungsrisiken, die mit dem Projektgeschäft einhergehen. Und planen dieses in der Regel auch in ihren Kalkulationen von Anfang an mit ein.

Quellen:

- Michael Grabinski: Risikomanagement in der Immobilienprojektentwicklung

- Oliver Urschel: Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft