Real Estate Debt

Definition: Was ist Real Estate Debt? 

Real Estate Debt sind Immobilienschulden, die zur Finanzierung einer Immobilie aufgenommen werden. Das kann in Form von Hypotheken, Immobilienkrediten, Mezzanine-Finanzierungen oder anderen Kreditinstrumenten erfolgen. Investoren vergeben diese Darlehen und erhalten eine Rendite auf ihre Immobilien Investments in Form von Zinsen auf das investierte Geld.

Welche Vorteile bieten Investitionen in Real Estate Debt?

Real Estate Debt Investments ermöglichen schon mit geringen Anlagebeträgen den Zugang zum Immobilienmarkt. Dadurch können Investoren von den Renditen und Sicherheiten dieser Anlageklasse profitieren, ohne die hohen Anschaffungskosten und den Verwaltungsaufwand einer eigenen Immobilie eingehen zu müssen.

Im Gegensatz zur Anschaffung einer eigenen Immobilie und der Spekulation auf eine Wertsteigerung ist die Rendite eines Real Estate Debt Investments meist im Voraus festgelegt und in der Regel höher als bei traditionellen Geldanlagen wie Sparkonten oder Anleihen. Da Immobilien einen hohen Sachwert aufweisen und Real Estate Debt Investments durch die finanzierten Objekte besichert sind, besteht ein etwas geringeres Risiko als bei Assetklassen wie Aktien oder Kryptowährungen. 

Was sind die Nachteile eines Real Estate Debt Investments?

Trotz vieler Vorteile sind Investitionen in Real Estate Debt auch mit gewissen Nachteilen verbunden. Ein zentraler Punkt ist das Risiko von Kreditausfällen. Wenn Kreditnehmer ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen, kann dies zu Verlusten für den Investor führen. Zudem sind diese Investitionen in der Regel illiquider als andere Anlageklassen wie Aktien, was bedeutet, dass sie nicht so schnell und einfach verkauft werden können. Ein weiterer Nachteil ist die Komplexität der Bewertung und Auswahl von Real Estate Debt Investments. Anleger benötigen spezifisches Wissen und Erfahrung im Immobilien- und Finanzsektor. Schließlich kann die Rendite von den Marktkonditionen abhängen, insbesondere von den Zinssätzen und der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt.

Eine hohe Nachfrage lässt den Immobilienmarkt weiter boomen

Die hohe Nachfrage nach Immobilien führt zu einer niedrigen Leerstandsquote und einem stetigen Anstieg des Preisniveaus auf dem Immobilienmarkt. Die Leerstandsquote bezeichnet dabei die Anzahl leerstehender Immobilien in Relation zum gesamten Bestand. Von den steigenden Preisen für Immobilien in den letzten Jahren profitieren nicht nur Eigentümer von Grundstücken, Wohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien: Auch Investoren konnten in den letzten Jahren große Renditen auf Immobilien Investments verzeichnen. Kapitalanlagen in Immobilien dienen der Diversifikation und Risikostreuung des Portfolios. Aufgrund des hohen Sachwertes bieten Immobilieninvestments darüber hinaus relativ hohe Sicherheiten. 

Gerade der Lebensraum im urbanen Gebieten wird immer teurer. Doch die Corona-Pandemie hat in vielen Berufen auch zunehmende Flexibilität durch Home Office und Remote Work geschaffen. Immer mehr Menschen stehen bei der Wahl des Wohnorts vor der großen Frage: Stadt oder Land? Gefragt sind vor allem suburban gelegene Immobilien, also Häuser und Wohnungen in Stadtrand- oder Kleinstadt-Lage. 

Welche Formen von Real Estate Debt gibt es?

Als Real Estate Debt, also Finanzierungsoptionen für Immobilien, werden u. a. Hypotheken, Immobilienkredite oder Mezzanine-Finanzierungen bezeichnet. Anlegern stehen außerdem spezielle Real Estate Debt Fonds als mögliche Investments in Immobilien zur Verfügung.

Hypotheken

Hypotheken sind eine der bekanntesten Formen von Real Estate Debt. Sie bieten Eigentümern die Möglichkeit, ihr Immobilienvermögen zu nutzen, um Kapital zu beschaffen. Das Prinzip einer Hypothek besteht darin, dass ein Immobilienbesitzer, der einen Kredit benötigt, den Wert der eigenen Immobilie als Sicherheit bei einer Bank hinterlegt. Der Beleihungsauslauf, also der Anteil des Immobilienwertes, der durch das Darlehen abgedeckt ist, variiert dabei in der Regel zwischen 50 und 80 Prozent. Zur Berechnung des Beleihungsauslaufs in Prozent wird die Höhe des Darlehens durch den Wert der Immobilie geteilt und mit 100 multipliziert. 

Für Investoren gibt es die Möglichkeit, Geld in Hypotheken-Fonds anzulegen, die als Real Estate Debt Fonds bezeichnet werden und in Immobilien investieren. Diese Fonds sammeln Kapital von institutionellen und privaten Anlegern und vergeben Hypothekendarlehen an Immobilienbesitzer. Die Rendite für die Investoren resultiert aus den Zinserträgen der vergebenen Darlehen.

Immobilienkredite

Immobilienkredite sind ein weiterer wesentlicher Teil des Real Estate Debt Marktes. Sie ermöglichen es Käufern und Eigentümern, Immobilien zu erwerben oder ihre bestehenden Immobilien zu refinanzieren. Banken und andere Finanzinstitutionen vergeben diese Kredite und sichern sie mit dem Eigentumsrecht an der Immobilie ab.

Anleger können in Immobilienkredite investieren, indem sie in Fonds einsteigen, die Kredite an Immobilienbesitzer vergeben. Diese Investments können attraktive Renditen durch die Zinszahlungen der Kreditnehmer ermöglichen. Darüber hinaus bieten sie ein hohes Maß an Sicherheit, da das Darlehen durch die Immobilie selbst abgesichert ist.

Mezzanine-Finanzierungen

Mezzanine-Finanzierungen sind eine besondere Form von Real Estate Debt. Sie stellen eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital dar und werden oft genutzt, um den Eigenkapitalanteil in der Projektfinanzierung zu erhöhen. In der Regel werden Mezzanine-Finanzierungen eingesetzt, wenn traditionelle Finanzierungsquellen wie Bankkredite oder Hypotheken nicht ausreichen oder nicht verfügbar sind.

Investoren können sich an Mezzanine-Finanzierungen beteiligen und dabei von höheren Renditen profitieren, da das Risiko bei dieser Finanzierungsform höher ist als bei herkömmlichen Immobilienkrediten. Mezzanine-Investments werden oft von institutionellen Investoren und spezialisierten Real Estate Debt Fonds gehalten, die auf diese Art der Finanzierung ausgerichtet sind.

Real Estate Debt Fonds

Real Estate Debt Fonds sind Investmentfonds, die in durch Immobilien gesicherte Schuldtitel, also Darlehen oder Kredite, investieren. Sie bieten Anlegern eine attraktive Möglichkeit, ihr Geld in eine breite Palette von Immobilienprojekten zu investieren. 

Einer der Hauptvorteile dieser Fonds ist ihre Fähigkeit, Anlegern Zugang zu vielen unterschiedlichen Immobilienprojekten zu bieten, in die sie sonst nicht direkt investieren könnten. Zudem bieten sie die Möglichkeit der Diversifikation, indem sie das investierte Kapital auf mehrere Projekte verteilen. Das hilft dabei, mögliche Risiken zu minimieren und Chancen optimal zu nutzen. Da entsprechende Real Estate Debt Fonds in der Regel von erfahrenen Profis gemanagt werden, müssen Investoren nicht selbst das nötige Fachwissen mitbringen.

Digitale Immobilien Investments in Real Estate Debt

Eine weitere Möglichkeit für Privatanleger, mittels Real Estate Debt in Immobilien zu investieren, sind digitale Immobilien Investments. Bei Exporo können Anleger bereits ab 500 Euro in ausgewählte Immobilienprojekte investieren. Diese Geldanlagen in Immobilien ermöglichen Renditen von bis zu acht Prozent, womit natürlich auch ein gewisses Risiko einhergeht. Daher sollte Investoren nie ihr gesamtes Kapital auf einzelne Anlageklassen konzentrieren und auf eine angemessene Diversifikation des Portfolios achten. So können Kursschwankungen einzelner Assets durch andere Anlagen im Portfolio ausgeglichen werden.

Fazit: Lohnt es sich in Real Estate Debt zu investieren?

Durch die steigende Nachfrage nach Miet- und Eigentumsimmobilien und niedrige Leerstandsquoten steigen die Preise auf dem Immobilienmarkt seit Jahren stetig an. An dieser Entwicklung können nicht nur Immobilienbesitzer, sondern auch Investoren teilhaben. 

Real Estate Debt Investments haben sich als populärer Weg für Anleger etabliert, lukrative Renditen zu erzielen und gleichzeitig das eigene Portfolio zu diversifizieren. Von Hypotheken über Mezzanine-Finanzierungen, Immobilienkredite und Real Estate Debt Fonds bieten diese Anlageklassen unterschiedliche Möglichkeiten mit eigenen Risiken und Vorteilen. 

Real Estate Debt Investments können Anlegern bereits mit geringen Anlagesummen und ohne den Verwaltungsaufwand einer eigenen Immobilie einen Zugang zum florierenden Immobilienmarkt bieten. Die mangelnde Liquidität, die hohe Komplexität und das Risiko des Kreditausfalls stehen den Vorteilen gegenüber. Ob ein Investment sich lohnt, hängt vom Risikoprofil des einzelnen Anlegers ab.

Digitale Immobilien Investment auf Plattformen wie Exporo ermöglichen einen niedrigschwelligen Einstieg in diesen Markt. Obwohl diese Assets im Portfolio attraktive Chancen bieten, ist es ratsam, eine umfassende Diversifikation anzustreben und sich eingehend über die Risiken zu informieren.

FAQ – Häufige Fragen zum Thema Real Estate Debt

Wie diversifiziert ein Real Estate Debt Fonds das Portfolio?

Ein Real Estate Debt Fonds diversifiziert das Portfolio durch Investitionen in eine breite Palette von Immobilientypen und geographischen Standorten, wodurch Risiken gestreut werden. Darüber hinaus tragen vielfältige Schuldtitel mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen zur Diversifikation bei. Dennoch sollten Anleger die Kosten für das Fondsmanagement sowie spezifischen Risiken, wie Kreditausfälle und Illiquidität, berücksichtigen.

Eignen sich Real Estate Debt Investments für Anfänger?

Real Estate Debt Investments ermöglichen Anfänger einerseits einen Einstieg in den Immobilienmarkt mit geringerem Kapitalaufwand, setzten je nach Form des Investments aber ein hohes Fachwissen und entsprechende Erfahrung voraus. Es muss also zwischen den unterschiedlichen Möglichkeiten unterschieden werden, in Real Estate Debt zu investieren. 

Während Investments in einzelne Objekte eher ungeeignet für Anfänger sind, stellen digitale Immobilien Investments und Real Estate Debt Fonds gute Möglichkeiten für Anfänger dar, in den Immobilienmarkt zu investieren. 

Wie liquide sind Real Estate Debt Investments?

Real Estate Debt Investments sind meist weniger liquide als andere Anlageklassen wie beispielsweise Aktien oder Sparanalgen bei der Bank. Die Liquidität kann abhängig von den spezifischen Bedingungen des Darlehens oder Fonds variieren. In der Regel ist ein schneller Verkauf und Rückzug des investierten Kapitals nicht immer problemlos möglich, da die Investments typischerweise an langfristige Immobilienprojekte gebunden sind. Daher sollten Anleger diese Investments als längerfristige Anlage betrachten.

Was unterscheidet Real Estate Debt Investments vom Kauf einer Immobilie?

Real Estate Debt Investments unterscheiden sich wesentlichen vom direkten Erwerb einer Immobilie. Beim Investment in Real Estate Debt verleihen Sie Ihr Geld für Immobilienprojekte und erhalten im Gegenzug eine Rendite durch anfallende Zinsen auf das Darlehen, statt selbst Eigentümer der Immobilie zu werden. So sind sie nicht für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich und tragen keine Verantwortung für die Suche nach Mietern oder den Verkauf der Immobilie. Sie profitieren zwar durch Zinseinnahmen, tragen jedoch das Risiko von Kreditausfällen.