Parkhäuser in Deutschland

Unten parken, oben wohnen: Neue Chance für alte Parkflächen

In deutschen Großstädten herrscht chronischer Platzmangel. Baureife Grundstücke für den Wohnungsbau sind so gut wie nicht vorhanden. Neue Flächen für Büros und Gewerbe sind ebenfalls rar. Ganz abgesehen von der täglichen Not, in der City einen Parkplatz zu finden. Die Wachstumsschmerzen der Städte sind fast spürbar. Mit konventionellen Heilmethoden ist ihnen allerdings nicht beizukommen. Denn die frühere Formel "Hier wohnen, da arbeiten, dort einkaufen, dahinten parken" wirkt nicht mehr. Statt Flächen zu verschwenden, müssen sie intelligenter genutzt werden. Zumal die Trennung unterschiedlicher Lebensbereiche ohnehin ein Relikt aus dem vergangenen Jahrhundert ist und den heutigen Bedürfnissen an ein mobiles, digital geprägtes Leben nicht mehr entspricht. Damit ist die monofunktionale Nutzung von Gebäuden ein Auslaufmodell. Die Zukunft gehört Mischformen, die Lebenswelten miteinander kombinieren, wie beispielsweise Parken und Wohnen.

Mehr Werte schaffen auf gleicher Fläche

Was verrückt klingt, wurde in Köln bereits erfolgreich ausprobiert. Dort ist ein innerstädtisches Parkhaus mit über 400 Parkplätzen – von denen die Hälfte meist jedoch nicht belegt waren - in Magnus 31 (ein Projekt der WvM Immobilien + Projektentwicklung GmbH) umgewandelt worden, eine Kombination aus Park- und Wohnhaus, mit danach nur noch 250 Parkplätzen und dafür 31 Eigentumswohnungen. Damit die Gebäudestatik die Transformation mitmacht, wurden zunächst zweieinhalb Stockwerke abgetragen, um anschließend drei Wohnetagen aufzustocken. Aus 150 unwirtschaftlichen Parkplätzen ist hochwertiger Wohnraum zwischen 69 m² und 170 m² in bester Citylage geworden. Auf Annehmlichkeiten, über die ein "normales" modernes Wohngebäude verfügt, müssen die Bewohner keineswegs verzichten: Die Erschließung der Wohnetagen erfolgt über ein neu entstandenes, separates Treppenhaus mit zwei Aufzügen. Schallschutzfenster sorgen für ruhiges Wohnen. Zudem ist ein Innenhof zwischen den Wohnungseingängen entstanden, den 14 Meter hohe Bäume schmücken. Die enorme Baumhöhe wurde bewusst gewählt, damit das Grün die Bewohner auch erreicht. Auf der Südseite wurden außerdem Balkone und Terrassen angebracht.

Bild: WvM Immobilien + Projektentwcklung GmbH / Projekt "Magnus 31"

Durch die Verkleidung aus wetterfestem Baustahl und der sandfarbenen Metallfassade ist aus dem ehemals grauen Kasten ein architektonischer Hinguckern geworden. Geplant wurde die Fassade vom Kölner Architekturbüro V-Architekten, das bereits mehrfach für seine Entwürfe ausgezeichnet wurde. Unter anderen waren die Baumeister 2011 für den Mies-von-der-Rohe-Award nominiert. Auch "Magnus 31" ist preisverdächtig und gehörte vor wenigen Wochen zu den nominierten Projekten für den begehrten Immobilienmanager Award 2017 in der Kategorie "Projektentwicklung Bestand".

Modulares Wohnen mitten in der City

In München denkt man ebenfalls Parkplatz neu oder besser, muss ihn angesichts der Wohnungsnot neu denken. Laut einer Studie von Allianz und Prognos fehlen jährlich rund 9.300 Wohnungen. Bis 2030 könnte sich die Situation sogar noch verschlimmern. Anders als in Köln, wurde in München jedoch kein Parkhaus aufgestockt, sondern ein öffentlicher Parkplatz überbaut. Entstanden ist das Projekt "Wohnen für alle" im Rahmen des gleichnamigen kommunalen Wohnungsbausofortprogramms, mit dem Wohnraum für Haushalte mit niedrigem Einkommen geschaffen werden soll. Konkret handelt es sich um den Parkplatz am Dantebad entlang der Homerstrasse im Stadtteil Moosach. Auf einer Betonrahmenkonstruktion mit Stahlbetondecke wurden fünf darüber liegende Stockwerke in Holzsystembauweise errichtet, so dass insgesamt 100 Wohnungen realisiert werden konnten. Per Aufzug und Treppe sind die praktisch eingerichteten 86 Einzimmer- und 14 Zweieinhalbzimmer-Wohnungen zu erreichen. Vier Wohnungen sind zudem rollstuhlgerecht. Eine Freifläche auf dem Dach lädt die Mieterinnen und Mieter zum Verweilen ein. Die Parkplätze sind zum größten Teil erhalten geblieben und wieder in Benutzung.

Was nach einer Verlegenheitslösung aussieht, ist für München, wo leistbarer Wohnraum dringend benötigt wird, eine Erfolgsgeschichte. Zum einen, weil die Miniapartments in Rekordzeit von nur 11 Monaten gebaut werden konnten. Zum anderen, weil der Quadratmeterpreis lediglich 9,40 Euro beträgt. Dem gelungenen Pilotprojekt sollen deshalb demnächst weitere ähnliche Bauvorhaben folgen.

Bedeutung von Parkhäuser wird sich ändern

Ohnehin wird sich die Rolle von Parkhäusern im beginnenden Zeitalter der Sharing Economy, von Car-Sharing und Elektromobilität ändern. Denkt man noch einige Jahrzehnte weiter, wenn autonom fahrende Autos durch die Städte flitzen werden, ist eine Neudefinition unausweichlich. Über hybride Nutzungen wird bereits nachgedacht, wie in der Kurzstudie "Parken in Europa – ein Markt mit Raum für Investoren", die im September 2016 von Catella Research veröffentlicht wurde. Gerade wenn ein Parkhaus von verschiedenen Mietergruppen in Anspruch genommen werde, sei es ein attraktives Anlageobjekt, so die Studienverfasser. Rund 48.000 Objekte gibt es in Europa, 40 Prozent davon sind im Besitz von Kommunen und Handelsunternehmen, 30 Prozent können dem Entertainmentbereich (Kino/Theater) zugeordnet werden und 10 Prozent befinden sich an Flughäfen. Nicht alle davon werden als reine Parkhäuser rentabel bleiben. Genug Potenzial für alternative Nutzungskonzepte müssten es demnach geben.

Mischnutzungen werden salonfähig

Noch stecken gemischte Immobilienarten in den Kinderschuhen. Zunehmend werden Investoren jedoch mutiger und auch kreativer. So entsteht in Berlin, unweit der Gedächtniskirche auf dem ehemaligen Areal des Schimmelpfeng-Haus, das 110 Meter hohe "Upper West", ein spektakuläres Hochhausprojekt, das auf 33 Etagen und 53.000 m² Platz für Hotel, Büro, Einkaufen und Skybar bietet. Oder die "Stadthöfe" in Hamburg in der Nähe des Jungfernstieg. Hier wird ein historischer Verwaltungskomplex aus dem 18. Jahrhundert in ein neues Quartier umgebaut. Auf 100.000 m² werden 100 Wohnungen, ein Boutique-Hotel mit 130 Zimmern sowie Flächen für Büro, Handel und Gastronomie realisiert. Sowohl das Hochhaus in Berlin als auch das Quartier in Hamburg sind als kompaktes Stadtviertel der kurzen Wege konzipiert, das man nicht unbedingt verlassen muss, um Dinge zu erledigen. Alles ist zu Fuß erreichbar. Barrierefrei, wetterunabhängig, sauber und sicher. Parkplatzsuche? Zeitdruck? Sind Probleme einer anderen Epoche.

Text: Dagmar Hotze, freie Journalistin