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Immobilienmarkt Bayern: hohe Preise aber nicht überteuert

Immobilienmarkt Bayern 2015

Im Süden Deutschlands - insbesondere in Bayern - ist das Wohnen besonders kostenintensiv. Dies begründet sich in der starken Wirtschaftskraft, dem hohen Beschäftigungs- und Einkommensniveau und einem positiven Zuwanderungssaldo. Verstärkend dazu prognostizieren Experten Bayern eine prosperierende Entwicklung, weshalb Bayern vermutlich auch langfristig seine Vorreiterstellung in Deutschland in puncto Wirtschaft und Arbeitsplatzangebot behalten wird. Doch dies ist noch nicht alles, was das Bundesland zu bieten. Es verfügt zusätzlich mit seinen pittoresken Städten und der malerischen Naturlandschaft aus Seen und Bergen über eine hohe Lebensqualität. Angesichts dessen scheint es nicht verwunderlich, dass auf dem bayerischen Immobilienmarkt Spitzenpreise für Kauf- und Mietobjekte erzielt werden. Neugebaute Wohnungen in begehrten bayerischen Oberzentren sind beispielsweise im Durchschnitt rund ein Viertel teurer als vergleichbare deutsche Städte in anderen Bundesländern. Für Immobilien in München ist sogar im Mittelwert ein Aufschlag von 40 % im Vergleich zu anderen Top-Städten in Deutschland nötig. Doch sind diese Immobilienpreise gerechtfertigt? Besteht nicht bereits eine Überhitzung auf dem Markt?

Immobilienblase? Nicht in Bayern

Kaum etwas mehr als eine Immobilienblase fürchten Immobilieninvestoren. In der Vergangenheit konnte sie in vielen internationalen Märkten beobachtet werden: Die Preise stiegen ins nahezu Unermessliche, bis der umso härtere Fall kam. Doch ein hohes Preisniveau auf einem Immobilienmarkt muss nicht zwingend bedeuten, dass er überhitzt ist.

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In der aktuellen Studie des Oberen Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt in Bayern wird deutlich, dass in dem süddeutschen Bundesland keine Überhitzung besteht. Zwischen den Jahren 2000 und 2015 gab es eine konstante Wertsteigerung von 3 % im Durchschnitt. Zudem habe Bayern die besten Voraussetzungen, dass der Immobilienmarkt nicht an Stärke verliert. So ist bereits in der Vergangenheit zwischen den Jahren 1995 bis 2013 die Wohnfläche je Einwohner von 39,2 auf 47,4 m² gestiegen. Die Leerstandsquote ist von 2009 bis 2015 von 2,1 % auf 1,5 % gesunken. Die Neubautätigkeiten konnten die große Nachfrage nicht decken, wodurch beispielsweise die Kaufpreise für Wohnungen von 140.000 auf 205.000 Euro angestiegen sind. Diese Entwicklung wird sich vermutlich auch in Zukunft fortsetzen, was sich aus den Prognosen der demographischen Entwicklung für die Region ergibt.

Kenndaten zur Demographie bestätigen Wachstumstrend

Bayern wird in Zukunft einen weiteren Einwohnerzuwachs erfahren. In den vergangenen 20 Jahren stieg die Einwohnerzahl in den bayerischen Oberzentren um 14 % und in München und 23 %. Doch nicht nur die hohe Zahl an Zuwanderungen erhöht die Nachfrage nach Wohnraum, sondern auch die Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße.

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In den letzten 20 Jahren sank die Anzahl der Personen in bayerischen Haushalten von 2,3 auf 2,1 Personen pro Haushalt. Diese Entwicklung begründet sich in der Zunahme der Senioren sowie in einer sich verändernden Gesellschaftsstruktur. Die unzureichende Wohnungsbauaktivitäten in vielen Oberzentren Bayerns, die sich stetig verringerte Haushaltsgröße und die Zuwanderungsgewinne sorgen für eine Angebotsknappheit auf dem Immobilienmarkt, wodurch es über die Jahre hinweg immer teurer wurde, in Bayern Wohnungen oder ein Haus zu kaufen. Es ist wahrscheinlich, dass sich dieser Trend weiter fortsetzen wird, denn alle Faktoren dafür bleiben auch in Zukunft bestehen. Bayerns Innen- und Bauminister Joachim Herrmann betont, dass Preissteigerungen von etwa 15 bis sogar 45 % beim Wiederverkauf von Wohnimmobilien künftig der Regelfall sein werden, selbst wenn die Bevölkerung Bayerns nur um 1 % wachsen sollte. Selbstverständlich träfe dies nicht auf strukturschwächere Regionen wie Oberfranken zu, aber dafür umso stärker auf wachstumsstarke Räume. Zu diesen gehören zweifelsohne München und das Einzugsgebiet der Metropole.

Einer der Top-Märkte Europas: München und sein Umland

München ist nicht nur die bayerische Hauptstadt, sondern auch ein entscheidendes Wirtschaftszentrum in Deutschland sowie in Europa und mit mehr als 1,4 Millionen Einwohnern die drittgrößte Stadt der Bundesrepublik. Der dynamische Arbeitsmarkt mit einem hohen Einkommensniveau, der starke Zuzug und die hohe Lebensqualität ließen die Immobilienpreise in München in die Höhe schießen. Doch nur die wenigsten Einwohner können sich inzwischen die exorbitanten Preise für die Wohnungen und Häuser in Zentrumslage leisten. Eine Flucht ins Umland von München hat begonnen, wo es hochwertige Immobilienangebote zu günstigeren Preisen gibt. Dank der exzellenten Verkehrsinfrastruktur gestaltet sich ein Pendeln ins Zentrum zum Arbeitsplatz leicht. Zugleich kann von der Nähe zur Natur und den damit einhergehenden Freizeitmöglichkeiten profitiert werden.

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Das Umland von München wird für Wohnungssuchende und somit für Investoren zunehmend interessanter. Konkrete Zahlen zum Bevölkerungsanstieg verdeutlichen den Grund für die Wanderungsbewegung: Seit der Jahrtausendwende hat sich die Anzahl der privaten Haushalte um ein Viertel bzw. um 170.000 Haushalte erhöht. In der gleichen Zeit sind allerdings nicht einmal 90.000 Wohnungen erbaut worden, sodass das knappe Wohnungsangebot anhielt. Die Erstbezugsmiete liegt im Durchschnitt bei 15 Euro pro Quadratmeter. In Top-Lagen sind mehr als 22 Euro keine Seltenheit. Eine Besserung der Situation ist nicht in Sicht, da die Bauflächen in München noch begrenzter sind als in anderen deutschen Metropolen. Bereits jetzt hat die Landeshauptstadt mit 4.500 Einwohnern auf einem Quadratmeter die höchste Einwohnerdichte der Bundesrepublik. Die Knappheit an Wohnraum wird damit auch weiterhin der prägende Faktor am Wohnimmobilienmarkt München sein. Dies bedeutet: Das Umland gewinnt immer mehr an Attraktivität.

Das Münchner Umland vergrößert das in der Stadt knappe Angebot an Wohnraum. In den letzten 20 Jahren stieg daher dort die Bevölkerung um ein Fünftel und somit auf 330.000 Einwohner an. Die Beschäftigtenzahl wuchs um 50 %. Diese positive Entwicklung des Umlandes sorgte für zahlreiche Wohnungsbautätigkeiten, die aber der rasch steigenden Anzahl der privaten Haushalte nicht decken kann. Aus diesem Grund steigen die Mieten und Kaufpreise für Objekte zunehmend, obgleich sie sich noch auf einem etwas geringeren Preisniveau befinden als in der Landeshauptstadt selbst. Es ist jedoch eine vergleichbare Dynamik beim Preisanstieg zu beobachten, die in den vergangenen Jahren bei durchschnittlich 4 % lag.

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

  • Immobilienmarkt in Bayern ist nicht überhitzt
  • Ein weiterer Preisanstieg der Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien in begehrten Lagen ist wahrscheinlich
  • Vor allem attraktive Oberzentren und Hochschulstandorte profitieren von einem positiven Zuwanderungssaldo
  • Trend zum Single- und Zweifamilienhaushalt lässt die Wohnungsnachfrage zusätzlich ansteigen
  • Neubautätigkeiten in den Oberzentren sind aufgrund der geringen Menge an Bauflächen begrenzt
  • München ist unbestrittener Top-Standort in Bayern
  • Die große Wohnungsnot in München sorgt für Zuwanderungsgewinne im Münchner Umland
  • Preisdynamik im Münchner Umland ist mit dem in der Landeshauptstadt inzwischen vergleichbar

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Quellen: