Immobilienfonds verkaufen oder halten – ein Überblick
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Immobilienfonds verkaufen

Wie kann man Immobilienfonds verkaufen & welche Unterschiede gibt es zwischen geschlossenen & offenen Immobilienfonds bei Verkauf & Rückgabe?

Die Regeln bei Rückgabe & Verkauf von Immobilienfonds

Wer in eine Immobilie investieren möchte, kann mit einem Immobilienfonds bereits mit vergleichsweise wenig Kapital ein Investment tätigen. Allerdings kann es im späteren Verlauf passieren, dass ein Verkauf des Immobilienfonds nötig wird – etwa, weil die erhoffte Rendite ausbleibt oder das investierte Geld anderswo benötigt wird.

Wir erklären Ihnen, wie man Immobilienfonds verkaufen kann, welche Regelungen und Haltefristen es zu beachten gibt und worauf man beim Verkauf von Immobilienfonds achten sollte.

  • Um Anteile an Immobilienfonds verkaufen zu können, muss man bestimmte Regelungen beachten. Die Mindesthaltefrist gibt vor, wie lange die Fondsanteile gehalten werden müssen, ehe sie zurückgegeben werden können.
  • Alternativ können die Anteile über die Börse (bei offenen Immobilienfonds) oder den Zweitmarkt (bei geschlossenen Fonds) verkauft werden.
  • Der Verkauf oder die Rückgabe von Fondsanteilen kann sich lohnen, wenn die Rendite nicht so ausfällt wie erwartet oder Anleger das investierte Kapital für andere Zwecke nutzen möchten.
  • Das Geld, das Anleger mit dem Verkauf von Immobilienfonds erhalten, kann z. B. als Startkapital für andere Investments genutzt werden.

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Wie kann man Anteile an Immobilienfonds verkaufen?

Anleger, die ihre Anteile aus Immobilienfonds verkaufen möchten, können diese entweder an die Fondsgesellschaft zurückgeben oder auf dem Zweitmarkt verkaufen. Bei der ersten Variante muss die Mindesthaltefrist von 24 Monaten eingehalten werden, bei Veräußerung auf dem Zweitmarkt kann der Verkauf der Immobilienfonds zu jedem Zeitpunkt erfolgen.

Um die eigenen Anteile an Immobilienfonds verkaufen zu können, müssen zunächst einige rechtliche Vorgaben erfüllt werden. Seit 2013 gelten Regeln für die Rückgabe und den Verkauf von Immobilienfonds. Zum einen bestimmt die Mindesthaltefrist, wie lange der Fonds gehalten werden muss. Diese Frist beträgt 24 Monate, ein Verkauf ist also nur nach zwei Jahren möglich. Darüber hinaus muss der Fonds die Liquiditätsgrenze von fünf Prozent erreichen – andernfalls wird der Immobilienfonds geschlossen, bis der Wert erreicht wird.

Worauf sollte man beim Verkauf von Immobilienfonds besonders achten?

Der Verkauf von Immobilienfonds sollte immer aus einem bestimmten Grund erfolgen – etwa, um Verluste vermeiden oder minimieren zu können. Damit man Immobilienfonds erfolgreich verkaufen kann, sollte man den Prozess so einfach wie möglich halten. Das erhöht die Chance, potenzielle Käufer für die Fondsanteile zu finden.

Gründe für den Verkauf

Die Frage, ob man Immobilienfonds verkaufen oder halten sollte, beschäftigt viele Anleger. Immobilienfonds können eine sinnvolle Geldanlage darstellen, um über mehrere Jahre hinweg gute Erträge mittels Renditen zu erzielen. Viele Anleger verbinden Immobilienfonds mit weniger Risiken als andere Anlagen. Dennoch kann auch eine Immobilie an Wert verlieren – etwa, weil es Verzögerungen beim Bau des Objektes gibt oder andere Probleme, bis hin zur Insolvenz des Projekts, auftreten. Verringert sich der Anteilswert, kann ein Verkauf der Anteile eine sinnvolle Lösung sein, um weitere Verluste vermeiden zu können. Mit dem Erlös des Verkaufs können Anleger z. B. andere Möglichkeiten zum Vermögensaufbau nutzen.

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So hält man den Verkauf unkompliziert

Wenn sich Anleger dazu entscheiden, ihre Anteile an Immobilienfonds zu verkaufen, stellen sich automatisch einige Fragen: Gebe ich meine Anteile an die Fondsgesellschaft zurück oder suche ich einen Käufer an der Börse oder dem Zweitmarkt? Um die beste Lösung zu finden, sollte vor allem der Gewinn bzw. Verlust einkalkuliert werden. Da ein Verlust beim Verkauf geschlossener Immobilienfonds genau wie beim Verkauf von offenen Immobilienfonds auftreten kann, sollten alle Optionen (Rückgabe, Verkauf an der Börse oder dem Zweitmarkt) überprüft werden, ehe eine Entscheidung getroffen wird.

Unterscheidung Rückgabe & Verkauf

Bei der Veräußerung von Immobilienfonds unterscheidet man grundsätzlich zwischen zwei Methoden: Der Rückgabe und dem Verkauf. Bei der Rückgabe werden die Fondsanteile an die Fondsgesellschaft zurückgegeben, und die Anleger erhalten ihre Geldanlage – inklusive der erzeugten Rendite – zurück.

Beim Verkauf von Immobilienfonds werden die Anteile an den Fonds an einen externen Käufer verkauft. Bei offenen Immobilienfonds kann dies etwa an der Börse geschehen; bei geschlossenen Immobilienfonds findet der Verkauf in der Regel direkt zwischen Käufer und Verkäufer statt.

Unterschiede bei Verkauf & Rückgabe von offenen und geschlossenen Fonds

Offene Immobilienfonds können nach dem Ablauf der Mindesthaltedauer von 24 Monaten an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Wer nicht zwei Jahre warten möchte, kann die Anteile alternativ an der Börse verkaufen. Der Verkauf geschlossener Immobilienfonds ist nicht so einfach möglich: Die Fondsanteile werden erst verfügbar, nachdem der Fonds aufgelöst wurde (etwa nach dem Verkauf der Immobilie).

Anleger können zudem den Zweitmarkt nutzen, um geschlossene Immobilienfonds zu verkaufen. Neben dem Unterschied zwischen Verkauf und Rückgabe des Immobilienfonds gibt es noch einen weiteren Faktor, den man beachten muss: Handelt es sich um einen geschlossenen oder offenen Immobilienfonds? Die Art des Fonds diktiert maßgeblich, wie (und ob) der Fonds verkauft werden kann. Daher schauen wir uns die Unterschiede beim Verkauf von offenen Immobilienfonds sowie den Prozess bei geschlossenen Fonds einmal genauer an.

Verkauf & Rückgabe von offenen Fonds

Wer offene Immobilienfonds verkaufen möchte, der muss sich an bestimmte gesetzliche Vorgaben halten: Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) schreibt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten vor, ehe die Anteile verkauft werden können. Diese Frist wurde im Rahmen der Neuauflage des KAGB 2013 eingeführt, um die Liquidität der Fondsgesellschaft abzusichern. Dabei spielt es keine Rolle, in wie viele Immobilien über den Fonds investiert wurde.

Nach dem Ablauf der Frist ist es möglich, die Anteile am Immobilienfonds an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Als Anleger erhält man seine Geldanlage anschließend zurück. Allerdings ist eine Rückgabe der Fondsanteile nicht möglich, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Liquiditätsgrenze von fünf Prozent unterschritten wird. In so einem Fall wird der Fonds geschlossen, bis die Grenze erreicht wird – erst dann können die Anteile zurückgegeben werden.

Darüber hinaus ist ein Verkauf für offene Immobilienfonds möglich. Wer nicht auf das Ende der Frist warten möchtet, der hat die Möglichkeit, offene Immobilienfonds über die Börse zu verkaufen. Mit dieser Variante können sowohl die Mindesthaltefrist als auch die Kündigungsfrist umgangen werden. Der einzige Nachteil an dieser Lösung: Es muss ein Käufer für die Anteile gefunden werden. Darüber hinaus kann der Wert der Fondsanteile bei einem Verkauf über die Börse geringer ausfallen, es kann also zu einem Verlust kommen.

Verkauf & Rückgabe von geschlossenen Fonds

Der Verkauf geschlossener Immobilienfonds gestaltet sich deutlich schwieriger, denn: Ist der Fonds erst einmal geschlossen, haben Anleger keinen Zugriff auf ihre Anteile. In der Regel erhalten die Anleger ihr Investment erst zurück, nachdem der Fonds aufgelöst wurde – meistens also erst nach dem Verkauf der Immobilie. Im Gegensatz zum Verkauf offener Immobilienfonds können die Anteile geschlossener Immobilienfonds nicht verkauft werden – so war es zumindest in der Vergangenheit.

Geschlossene Immobilienfonds verkaufen kann man allerdings trotzdem, wenn auch über einen Umweg. Heutzutage gibt es einen Zweitmarkt für den Verkauf von geschlossenen Immobilienfonds. Hier finden Käufer und Verkäufer zusammen und es ergibt sich so die Möglichkeit, auch vor dem Ablauf der Laufzeit aus dem Immobilienfonds auszusteigen. So, wie man offene Immobilienfonds an der Börse verkaufen kann, können geschlossene Immobilienfonds also über den Zweitmarkt veräußert werden. Hier lauern allerdings Risiken: Der Markt richtet sich nicht nach dem Börsenkurs – daher muss auch ein Verlust beim Verkauf geschlossener Immobilienfonds eingeplant werden.

Rückgabefristen bei Immobilienfonds

Seit 2013 legt das KAGB die Mindesthaltedauer, die den Zeitpunkt für einen Verkauf des Immobilienfonds bestimmt, fest. Sie liegt bei 24 Monaten, das bedeutet, dass Anleger die Fondsanteile für zwei Jahre halten müssen, ehe die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist eine Rückgabe der Fondsanteile erst nach der Auflösung des Immobilienfonds möglich. Die Laufzeiten der Verträge liegen dabei oftmals zwischen zehn und 30 Jahren und sind daher deutlich restriktiver als offene Fonds. Der Verkauf geschlossener Immobilienfonds ist vor dem Ablauf der Mindesthaltefrist nur über den Zweitmarkt möglich.

Fazit: So lassen sich Anteile an Immobilienfonds verkaufen

Auf den ersten Blick wirkt der Verkauf von Immobilienfonds kompliziert. Haltefristen, Rückgabebedingungen und andere Faktoren können schnell für Verwirrung sorgen. Doch Anleger sollten sich ihrer Rechte, Pflichten und Möglichkeiten im Klaren sein. So müssen sie nicht immer zwei oder mehr Jahre warten, ehe die Fondsanteile verkauft werden können. Dank der Flexibilität des Markts ist es heute beispielsweise möglich, Immobilienfonds über die Börse zu verkaufen oder über den Zweitmarkt direkt Käufer zu finden. Auf diesem Weg können die Kündigungsfrist und auch die Mindesthaltefrist umgangen werden.

Das Kapital, das Anleger auf dem Verkauf oder der Rückgabe von Immobilienfonds erhalten, können sie beispielsweise dazu nutzen, in andere Anlagemöglichkeiten zu investieren.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Verkauf von Immobilienfonds

Wie kann man geschlossene Immobilienfonds verkaufen?

Geschlossene Immobilienfonds können, im Gegensatz zu offenen Fonds, nicht einfach verkauft werden. Ein Ausstieg vor dem Vertragsende (in der Regel zwischen zehn und 30 Jahre) ist nicht möglich. Um geschlossene Immobilienfonds verkaufen zu können, muss man einen Käufer über den Zweitmarkt finden. Dies ist allerdings mit Risiken behaftet, da der Wert der Fonds oftmals unter dem Börsenkurs liegt.

Erhält man beim Verkauf von Immobilienfonds Rendite?

Bei der Rückgabe von Immobilienfonds wird die Rendite an die Anleger ausgezahlt. Die Rendite bei Immobilienfonds entsteht dabei durch Mieteinnahmen oder dem Verkauf der Immobilie. Werden die Anteile am Fonds zurückgegeben, erhalten die Anleger ihre Anlage zuzüglich der erzielten Rendite zurück. Bei einem Verkauf von Immobilienfonds, etwa über die Börse, bestimmen Käufer und Verkäufer die Konditionen selbst – eine Rendite gibt es dabei in der Regel nicht.

Was bedeutet die Mindesthaltefrist bei Immobilienfonds?

Bevor ein Immobilienfond verkauft werden kann, muss eine bestimmte Mindesthaltedauereingehalten werden. Bei offenen Fonds müssen Anleger ihre Anteile mindestens 24Monatehalten, ehe sie an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden können. Vor Ablauf dieser Frist ist es nur möglich, die Anteile am Immobilienfonds über die Börse zu verkaufen. Für geschlossene Fonds gelten deutlich längere Laufzeiten, oftmals von zehn bis 30 Jahren. Vorher können die Anteile am Fonds nicht zurückgegeben werden – die einzige Ausnahme bildet die Auflösung des Fonds.

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