Sind Immobilien sicher vor der Inflation?

Inflation und Immobilien

Auch wenn die Geldentwertung durch Inflation lange Zeit kein Thema war – die Angst vor einer in den kommenden Jahren stark ansteigenden Inflation ist besonders in Deutschland sehr ausgeprägt. Nicht nur deshalb ist der Wunsch nach einer inflationssicheren Anlage größer denn je. Daher beschäftigen sich Anleger mit der Investition in Immobilien als geeigneten Inflationsschutz. Doch ist diese Art der Geldanlage zu Recht so beliebt?

In unserem Ratgeber erklären wir Ihnen, was man unter einer Inflation versteht, wie inflationssicher Immobilien sind und ob sich die Investition auch in mehreren Jahren noch lohnt.

  • Eine Inflation liegt dann vor, wenn die Menge des Geldes schneller zunimmt als die Summe aller Dienstleistungen und produzierten Waren. Das Geld verliert an Wert, während Produkte und Dienstleistungen teurer werden.
  • Die Investition in ein Eigenheim als Schutz vor Inflation macht vor allem dann Sinn, wenn sie selbst genutzt wird und sich in einem guten Zustand befindet. Ziel der Immobilienbeteiligung ist die Erwirtschaftung einer attraktiven Rendite sowie die Streuung des Risikos.
  • Für eine Immobilie, insbesondere eine vermietete, steigen bei einer Inflation auch die Kosten. Diese sind meist schwierig durch Einnahmen zu kompensieren, können aber möglicherweise durch eine Wertsteigerungder Immobiliekompensiert werden.

Was genau ist eine Inflation?

Unter einer Inflation (lat. „inflatio“ = „aufblähen“) versteht man in der Volkswirtschaft den ständigen Anstieg eines Preisniveaus. Während Zinsen und Preise für Produkte und Dienstleistungen steigen, sinkt bei einer Inflation gleichzeitig der Wert des Geldes.

In der Volkswirtschaft unterscheidet man grundsätzlich zwischen den Begriffen Inflation und Deflation. Die Deflation stellt hierbei das Gegenteil einer Inflation dar. Im Gegensatz zur Inflation bezeichnet die Deflation eine Phase, in der die Menge des Geldes verringert wird und die Dienstleistungen und Produkte dementsprechend günstiger werden. Zum momentanen Zeitpunkt liegt die Inflationsrate in Deutschland bei 3,8 Prozent.

Auch wenn Immobilien inflationssicher sein können, sind Auswirkungen von Inflation und Deflation dennoch möglich.

Wie macht sich eine Inflation auf Immobilien bemerkbar?

Bei einer Inflation steigt die Immobilie, ebenso wie andere Produkte, im Preis. Währenddessen verliert hingegen das Geld an Wert. Oftmals ist die Rede von einem Ausgleich der Geldentwertung durch die im Preis steigenden Immobilien.

Grundsätzlich kann es von Vorteil sein, zu wissen, wie sich eine Inflation oder Deflation auf Immobilien auswirkt. Wurde eine Immobilie finanziert, kann sich eine Inflation gleich doppelt positiv darauf auswirken: Da der Nennwert der Schulden gleich bleibt und der tatsächliche Wert der Schulden durch die Geldentwertung sinkt, steigt gleichzeitig der Wert der Immobilie.

Eine Deflation wirkt sich hingegen genau umgekehrt auf Immobilien aus: Während Geldan Wertgewinnt, verlieren Produkte und Dienstleistungen und somit auch die Immobiliean Wert. Insbesondere bei finanzierten Immobilien kann eine Deflation gravierende Folgen haben. Denn nicht nur der Wert der Immobilie sinkt, auch das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie wird entsprechend teurer.

Inflationssicherheit von Immobilien

Inwiefern ein Inflationsschutz durch Immobilien gegeben ist, ist in der Regel davon abhängig, wie die Immobilie genutzt wird. Grundsätzlich kann zwischen einer selbstgenutzten und nicht selbstgenutzten Immobilie sowie einer neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilie unterschieden werden, da auch die jeweiligen Auswirkungen darauf unterschiedlicher Natur sind.

Welche Inflationssicherheit bietet eine selbstgenutzte Immobilie?

Insbesondere bei einer durch den Eigentümer selbst genutzten Immobiliescheint eine gewisse Sicherheit vor den Auswirkungen einer Inflationvorhanden zu sein. Während der Anlieger auf der einen Seite kaum Kosten hat (Neben- und Betriebskosten steigen im Zuge der Inflation), steigt auf der anderen Seite gleichzeitig der Wertgewinn seiner Immobilie.

Einen guten Inflationsschutz können sich auch Anleger mit Immobilien, die als Altersvorsorge genutzt werden, sichern. Ist die Immobilie abbezahlt, kann die sonst anfallende Miete für andere Zwecke oder die Erfüllung von Wünschen im Rentenalter verwendet werden.

Grundsätzlich kann heute niemand vorhersagen, wie sich die Mietpreise in den kommenden Jahren entwickeln werden. Jedoch kann davon ausgegangen werden, dass eine Senkung der Mieten zukünftig eher unwahrscheinlich ist. Sachwerte hingegen stehen über dem Geldwert – und können somit selbst genutzten Immobilien einen Inflationsschutz bieten.

In jedem Fall kann es für Anleger sinnvoll sein, auf das sogenannte Klumpenrisiko zu achten: Bestehen die Rücklagen zum größten Teil aus nur einem einzigen Vermögenswert, zum Beispiel der Immobilie, kann ein möglicher Wertverlust ein einschneidendes Minusgeschäft zur Folge haben. Auch die Immobilie wäre in einer solchen Situation nicht mehr inflationssicher.

Wie inflationssicher sind nicht selbstgenutzte Immobilien?

Weitaus anders sieht der Inflationsschutznoch bei Immobilienaus, die nicht selbst genutzt, sondern zur Vermietung angeboten werden. Zwar steigt bei einer Inflation der Wert der Immobilie, jedoch auch die zu tragenden Kosten. Diese sind bei einer vermieteten Immobilie meist weitaus größer als bei einer selbst genutzten Immobilie. Während also der Wertder Immobiliesteigt, sinkt gleichzeitig der Wertdes Geldes, den der Vermieter als Gewinn auf den Miet- und Betriebskostenzahlungen des Mieters erhält. Ein Ausgleich dessen kann in der Regel nur durch eine Erhöhung der Miet-, Neben- und Betriebskosten erfolgen – was jedoch nicht an allen Standorten so einfach möglich ist. Zudem unterliegt der Vermieter dem Risiko, durch eine Erhöhung der Kosten Mieterzu verlieren. Des Weiteren spielen Angebot und Nachfrageauf dem Immobilienmarkthierbei eine wichtige Rolle.

Inflationsschutz bei neuen oder renovierungsbedürftigen Immobilien

Zu beachten gilt bei der Bewertung des Inflationsschutz von Immobilien jedoch auch immer der Einzelfall. Auch auf neue oder renovierungsbedürftige Immobilien wirkt sich eine Inflation unterschiedlich aus.

In der Regel eignen sich neuere Immobilien besser zum Schutz vor Inflation als renovierungsbedürftige Immobilien. Steht die Renovierung einer Immobilie an, kannverkehrt sich ihre Inflationssicherheit in das Gegenteil verkehren. Doch nicht nur aufgrund ihrer mit hohen Kosten verbundenen Renovierungsbedürftigkeit erweisen sich ältere Immobilien nicht ohne Einschränkungen als inflationssicher – auch regional kann es diesbezüglich deutliche Unterschiede geben.

Immobilien als Inflationsschutz – macht eine Investition überhaupt Sinn?

Damit Immobilien effektiv als Inflationsschutz dienen können, gibt es einige grundlegende Dinge zu beachten. Denn nicht nur der Standort des Objektes spielt in Bezug auf das stetige Wachstum von Städten eine wichtige Rolle – auch aufgrund des sehr wahrscheinlichen Anstiegs von Miet- und Kaufpreisen kann sich eine Investition langfristig lohnen.

Inwiefern sich die Investitionin eine Immobiliezum Schutzvor Inflationlohnt, hängt vom Einzelfall ab. Allgemein gelten insbesondere selbst genutzte und gut erhaltene Immobilien eher als inflationssicher, bei vermieteten oder renovierungsbedürftigen Immobilien kann sich die Inflationssicherheit jedoch schwierig gestalten. Inwieweit ein Inflationsschutz für einzelne Objekte gilt, hängt zudem vom Kaufpreis und von Angebot und Nachfrageauf dem Immobilienmarktab – nicht nur zwingend von der Inflationsentwicklung.

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FAQ - Wir beantworten weitere Fragen zu Immobilien als Inflationsschutz

Was passiert mit Mieten bei einer Inflation?

Wurde eine zur Vermietung erworbene Immobilie durch die Aufnahme eines Darlehens finanziert, werden die monatlichen Kreditraten indirekt von dem Mieter gezahlt. Steigen aufgrund einer Inflation nun die Preise und Zinsen für den Kredit, kann auch für die vermietete Immobilie eine höhere Miete verlangt werden. Somit würden dem Mieter Mehrkosten durch die Inflation einstehen.

Welche Investition lohnt sich bei einer Inflation?

Neben Sachwerten wie Immobilien gelten auch Geldanlagen in Aktien als inflationssicher. Denn während die Preise für Dienstleistungen und Produkte steigen, steigen auch die Umsätze und Gewinne. Insbesondere bei einer Inflationsrate von etwa zwei bis sechs Prozent können Anleger gegebenenfalls von Investitionen in Aktien profitieren.

Sind Immobilienfonds inflationssicher?

Immobilienfonds gelten als Anlage in Sachwerte und bieten somit ebenso wie Immobilien einen gewissen Inflationsschutz. Zudem bleibt ein Teil der Erträge durch Immobilienfonds dank der sogenannten Teilfreistellung von der Steuer befreit. Immobilienfonds mit einer Immobilienquote von mindestens 51 Prozent im Fonds erhalten demzufolge eine steuerliche Teilfreistellung von 60 Prozent auf Erträge. Für Fonds, welche die Immobilienquote nicht erreichen, kann keine Teilfreistellung geltend gemacht werden – sämtliche Erträge sind hierbei zu 100 Prozent zu versteuern.

Für Anleger kann eine gründliche Beratung vorab sinnvoll sein.

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