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Gemeinschaftseigentum

In jedem Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Eigentumswohnungen besteht, wird zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum unterschieden. Während das Sondereigentum nur einer einzigen Partei gehört, haben sämtliche Eigentümer der Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses einen Anspruch auf das gemeinschaftliche Eigentum. Entscheidend ist dabei, dass sie nicht nur das gemeinschaftliche Eigentum nutzen können, sondern sich ebenfalls an dessen Kosten beteiligen müssen. Sämtliche Regelungen bezüglich der Unterscheidung beider Eigentumsarten finden sich im Wohnungseigentumsrecht.

Allgemeine Definition

Grundsätzlich besteht die gesetzliche Vermutung, dass sämtliche Bestandteile eines Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum gezählt werden. Aus diesem Grund wurden mehrere Regelungen geschaffen, die andere Eigentumsarten vom gemeinschaftlichen Eigentum abgrenzen. So sind unter anderem sämtliche Gebäudeteile ausgenommen, die als Sondereigentum einer einzigen Partei betrachtet werden können. Darüber hinaus findet auch das Eigentum einer dritten Person im Gesetz Beachtung.

Dennoch stellen einige Teile der Immobilie nur in sehr seltenen Fällen ein Sondereigentum dar. Darunter fallen unter anderem das Grundstück, auf dem sich die Immobilie befindet, sowie Anlagen und Einrichtungen im gemeinschaftlichen Teil des Gebäudes. Grundsätzlich kann dabei angenommen werden, dass alle Gegenstände Teil des gemeinschaftlichen Eigentums sind, die von sämtlichen Parteien uneingeschränkt genutzt werden können. Dabei entfallen insbesondere jene Gebäudeteile auf es, die für die Sicherheit und den Fortbestand der Einrichtung benötigt werden.

Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum?

Aus dieser allgemeinen Definition lassen sich mehrere konkrete Gebäudeteile ableiten, die in den meisten Fällen zum gemeinschaftlichen Eigentum gezählt werden. Natürlich können diese auch in das Sondereigentum überführt werden, wenn sämtliche Eigentümer dieser Entscheidung zustimmen.

Dadurch, dass sämtliche Gebäudeteile und Einrichtungsgegenstände durch vertragliche Vereinbarungen entweder in das gemeinschaftliche Eigentum oder in das Sondereigentum überführt werden können, gibt es keine gesetzliche Aufzählung der jeweiligen Bestandteile. Dennoch lassen sich einige typische Fälle definieren. Sowohl bei bebauten als auch bei unbebauten Grundstücken werden hauptsächlich die folgenden drei Gruppen als Gemeinschaftseigentum betrachtet, wenn keine anderweitigen vertraglichen Regelungen getroffen wurden:

  • Räume, die sich nicht im Sondereigentum befinden
  • für die Sicherheit des Gebäudes erforderliche Teile
  • Anlagen im gemeinschaftlichen Gebrauch.
  • Räume außerhalb des Sondereigentums

Die Eigentumsverhältnisse sämtlicher Räume eines Mehrfamilienhauses müssen stets restlos geklärt sein. Besonders einfach fällt dies bei Räumen, die aufgrund vertraglicher Regelungen zum Sondereigentum einer einzigen Partei zählen. Besteht diese Zugehörigkeit jedoch nicht, so wird der gesamte Raum als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums betrachtet.

Hauptsächlich zählen in diese Kategorie die Waschküche, der Trockenkeller sowie der Fahrradkeller. Weiterhin stellen auch Treppenhäuser, Dachböden und unverschlossene Abstellkammern Teile des gemeinschaftlichen Vermögens dar. In diese Kategorie fällt auch die Wohnung des Hausmeisters, wenn dieser sie nicht selbst besitzt.

Gemeinschaftseigentum

Anlagen im gemeinschaftlichen Gebrauch

Diese Kategorie sorgt in der Regel für die meisten Streitfälle. Das Gesetz sieht keine strenge Zugehörigkeit vor, sondern definiert lediglich alle Einrichtungen, die von allen Eigentümern genutzt werden zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dazu zählen vor allem die Heizungsanlage sowie sämtliche Warmwasser- und Heizungserfassungsgeräte. Weiterhin werden auch sämtliche Versorgungsleitungen bis zu ihrem Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume als gemeinschaftliches Eigentum betrachtet. Auch der Fahrstuhl, das Treppenhaus, die Flure und die Treppen selbst entfallen in diese Kategorie.

Neben diesen allgemein akzeptierten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums gibt es auch zahlreiche Gegenstände, die regelmäßig zum Streitobjekt werden. Insbesondere die Balkone werden häufig von Bewohnern als Sondereigentum gezählt. Obwohl diese nur von jenen Personen betreten werden können, die direkten Zugang zu dem dazugehörigen Sondereigentum haben, werden sie rechtlich ebenfalls in diese Kategorie gezählt. Das liegt vor allem daran, dass sämtliche Eigentümer alle Balkone direkt betrachten können und Beschädigungen dadurch im gemeinschaftlichen Interesse ausgebessert werden müssen. Auch Versorgungsleitungen, die durch eine Eigentumswohnung hindurchführen, stellen gemeinschaftliches Eigentum dar. Dabei ist unerheblich, wie viele Wohnungen sie durchqueren und wie viele Wohnen danach versorgt werden.

Aus Sicherheitsgründen erforderliche Teile

Letztlich werden ebenfalls alle Gebäudeteile zum gemeinschaftlichen Eigentum gezählt, die für den Bestand des Gebäudes erforderlich sind. Hauptsächlich umfasst diese Kategorie die Fassade, das Fundament, die tragenden Innenwände und das Dach. Darüber hinaus sind auch die konstruktiven Teile der Decken und Böden sowie die Außenseite der Wohnungseingangstüren, Fenster und Fensterrahmen als gemeinschaftliches Eigentum zu betrachten.

Die Wohnungseingangstüren stellen dabei einen rechtlichen Sonderfall dar. Diese werden selbst dann zum gemeinschaftlichen Eigentum gezählt, wenn sie in der Teilungserklärung eindeutig dem Sondereigentum zugeordnet werden. Das liegt daran, dass erst durch die Wohnungseingangstür das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum abgegrenzt wird und die Außenseite sämtlicher Türen von allen Bewohnern betrachtet werden kann. Dadurch wird zumindest die Außenseite der Türen von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt. Ein ähnlicher Gerichtsbeschluss wurde auch bezüglich der Fensterrahmen und Fenster verabschiedet.

Welche Unterschiede gibt es zum Sondereigentum?

Beide Eigentumsarten unterscheiden sich vor allem hinsichtlich der mit ihnen verbundenen Haftungs- und Nutzungsrechte. Während das Sondereigentum ausschließlich einer einzigen Partei gehört, wird das gemeinschaftliche Eigentum sämtlichen Eigentümern des Mehrfamilienhauses zugesprochen.

Entsprechend haben sämtliche Bewohner des Hauses ein Mitspracherecht über die Verwendung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Besitzer einer Eigentumswohnung darf daher unter anderem nicht frei über die Gestaltung seiner Fenster sowie der Außenseite seiner Wohnungstür entscheiden. Er muss sich dabei an die Vorgaben der Mehrheit aller Eigentümer halten. Keine Partei darf darüber hinaus selbstständig Veränderungen an dem Gemeinschaftseigentum vornehmen. Dies betrifft insbesondere die Gestaltung und Einrichtung der von allen Parteien genutzten Räume.

Gleichzeitig müssen alle Eigentümer für die Kosten aufkommen, die durch eine Beschädigung des Gemeinschaftseigentums entstehen. Die Ausbesserung eines beschädigten Sondereigentums hingegen muss vollständig vom alleinigen Eigentümer getragen werden.

Wo und wie wird das Gemeinschaftseigentum geregelt?

Sämtliche rechtlichen Regelungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgeschrieben. Dieses sieht unter anderem auch vor, dass der Eigentümer einer Immobilie eine Teilungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegen muss, wenn er sein alleiniges Eigentum in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt hat. Diese können sowohl in Sondereigentum an einzelnen Wohnungen als auch an Räumen ohne Wohnzweck übergehen. Die Teilungserklärung begründet dadurch sachlich die Teilung des Eigentums an der Immobilie.

In der Teilungserklärung finden sich zahlreiche Regelungen darüber, welche Teile der Immobilie als Sondereigentum und welche als gemeinschaftliches Eigentum betrachtet werden. Die vertragliche Freiheit ist dabei lediglich in einigen wenigen Fällen wie unter anderem den Balkonen, Fenstern und Eingangstüren eingeschränkt. Im Nachhinein können sogar Änderungen an der Teilungserklärung durchgeführt werden, wenn sich sämtliche Eigentümer mit diesen einverstanden erklären. Dadurch kann die Eigentumsart eines bestimmten Raumes oder sogar Gebäudeteils verändert werden.


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