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Sondereigentum

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Damit Wohnungen einzeln verkauft werden können, muss definiert werden, was zum Wohnungseigentum gehört, Alleineigentum des Wohnungsinhabers ist und was als Gemeinschaftseigentum für alle Wohnungskäufer gilt. Anleger, die eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, erwerben die Wohnung als Sondereigentum und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Hauses. Die Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsformen ist eine wichtige praktische Frage, wenn es um Streitfälle zur Nutzung, Unterhaltung und Haftung für Wohneigentum geht. Daher ist eine verbindliche Regelung, was in einem Gebäude zum Sondereigentum gehört und welche Bestandteile Gemeinschaftseigentum sind, entscheidend für die Kostenverteilung in Hausgemeinschaften und die Nutzungsrechte der Eigentümer.

Was ist Sondereigentum?

Alle Teile eines Gebäudes und Grundstücks, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören, sind Sondereigentum, an dem der Eigentümer das alleinige Verfügungsrecht hat. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schafft die rechtliche Grundlage für die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum sind demzufolge Räume und zugehörige Gebäudebestandteile, an denen Veränderungen vorgenommen werden können. Die Bedingung dafür ist, dass das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum anderer Wohnungsinhaber weder beeinträchtigt noch das Gebäude äußerlich umgestaltet wird. Nicht dazu gehören die Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Das gilt unabhängig davon, wo sich diese Anlagen befinden, Sondereigentum muss nicht unausweichlich zusammenhängen oder nebeneinander liegen. Die Teilungserklärung (siehe Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch) und die Gemeinschaftsordnung regeln, was zum Sondereigentum gehört.

Generell zählen folgende Bestandteile zum Sondereigentum:

  • alle Räumlichkeiten
  • Decken- und Wandverkleidungen, Innenputz, Tapeten, Anstrich
  • Fußbodenbeläge
  • Innentüren
  • Innenwände, die nicht tragend sind
  • Heizkörper, Ventile, Klimaanlage
  • Sanitärinstallationen
  • Balkoninnenraum
  • Einbauschränke, Einbauküche, offener Kamin
  • Keller
  • PKW-Stellplatz

Ein Eigentümer darf mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, er braucht keine Zustimmung der anderen Besitzer dazu, wie er seine Wände streicht oder welche Möbel er auf seinem Balkon aufstellt. Er muss dabei jedoch Rücksicht nehmen und die Interessen und Rechte Dritter beachten. Gemeint sind damit die anderen Wohnungseigentümer und die Eigentümergemeinschaft. Jeder Besitzer ist für sein Sondereigentum selbst verantwortlich, er muss die Kosten für das Sondereigentum selbst tragen. Für das Gemeinschaftseigentum gilt eine Kostenaufteilung auf alle Beteiligten, die in der Eigentümerversammlung festgelegt wird.

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Wie ist Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen?

Grundsätzlich kann Sondereigentum nur wesentliche Bestandteile des Grundstücks umfassen. Das sind die einzelnen Wohnungseinheiten, einschließlich der Keller-, Lager- und Speicherräume sowie sonstige entscheidende Immobilienbestandteile, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Kein Sondereigentum sind alle Teile des Gebäudes, die zu dessen Sicherheit und Nutzung erforderlich sind, wie beispielsweise tragende Decken, Treppenhäuser und Fenster. Ausdrücklich nicht zum Sondereigentum gehören gemeinschaftlich genutzte Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohre, die sich in der Wohnung befinden. In der Teilungserklärung können jedoch bestimmte Teile mit einer Extra-Regelung zum Sondereigentum erklärt werden. Es gibt aber auch Fälle, wo Gebäudeteile nicht eindeutig dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

Wie sind Spezialfälle geregelt?

Diese Sonderfälle enthalten sowohl Miteigentum für alle Wohnungsinhaber als auch Sondereigentum des Einzelnen. Das betrifft Balkone, Fenster, Wohnungseingangstüren, Garten und Terrassen sowie Stellplätze in Tiefgaragen oder dem Außenbereich des Grundstücks. Die Wohnungseingangstür beispielsweise ist jeweils zur Hälfte dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen. Die Innenseite der Tür kann jeder Eigentümer so gestalten, wie es ihm gefällt, da ihm das alleinige Nutzungsrecht durch Sondereigentum zusteht. Die Außenseite der Tür gehört jedoch zum Gemeinschaftseigentum und kann daher ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht einfach verziert oder anderweitig gestrichen werden. Gärten und Terrassen sind nicht sondereigentumsfähig, sie gehören daher als Gemeinschaftseigentum allen Wohnungsbesitzern, in der Praxis wird jedoch häufig einem oder mehreren Eigentümern ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Das Sondernutzungsrecht kann nur an einem Teil des Gemeinschaftseigentums durch die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung gerechtfertigt werden. Hierdurch wird dem Berechtigen dieser Teil zur alleinigen Nutzung zugewiesen, während die anderen Sondereigentümer von der Nutzung ausgeschlossen werden. Die Nutzungsbefugnis hält sich immer in dem von der Gemeinschaft vorgegebenen Rahmen und bleibt damit deutlich hinter dem Recht des Sondereigentums. Das gleiche trifft auf PKW-Stellflächen vor dem Haus auf dem offenen Grundstück zu, während der Stellplatz in der Tiefgarage eindeutig einem Wohnungsinhaber zuzuordnen ist und ihm damit gehört.

Wer haftet, wenn ein Schaden am Sondereigentum entsteht?

Beim Sondereigentum steht von vornherein fest, dass der Wohnungseigentümer alle Kosten, die mit seinem Eigentum verbunden sind, selbst tragen muss. Das bedeutet, dass er laut WEG für alle Teile seines Sondereigentums haftet. Wird bedingt durch sein Alleineigentum ein Schaden an einem anderen Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum verursacht, muss der Wohnungseigentümer die Kosten für dessen Beseitigung begleichen. Wenn ein defekter Wasseranschluss Schäden an der darunterliegenden Wohnung und im Hausflur verursacht, muss der Eigentümer der oberen Wohnung beide Schäden auf eigene Kosten beheben lassen. Es kann jedoch auch der Fall eintreten, dass durch das Miteigentum ein Schaden am Sondereigentum des Einzelnen entsteht. Ein undichtes Dach kann an der Wohnung im Obergeschoss erhebliche Feuchtigkeitsschäden verursachen. Hierbei gilt eine verschuldensabhängige Haftung der Eigentümergemeinschaft. Das heißt, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft den Schaden schuldhaft verursacht hat, muss sie die Kosten für die Schadensbeseitigung aufbringen. Das käme beispielsweise in Frage, wenn die Eigentümergemeinschaft ihrer Pflicht zur Instandhaltung des Dachs nicht nachgekommen ist, weil sie gegen die Bereitstellung von Geldern für eine Dachsanierung gestimmt hat. Wurde der Schaden durch Wettereinflüsse wie starken Sturm verursacht, muss die Gebäude- und Hausratversicherung für die Dachreparatur aufkommen. Ist der Verwalter laut Teilungserklärung oder Verwaltervertrag für die regelmäßige Überwachung des Dachzustands verantwortlich und kommt seinen Pflichten nicht nach, ist er schadensersatzpflichtig. Es gibt keine verschuldensunabhängige Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft für Sondereigentum.

Zusammenfassung:

  • Sondereigentum: Alleineigentum an wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks
  • Eigentümer ist verantwortlich für Umgang mit und Kosten für Sondereigentum
  • Sondereigentum: Eigentumswohnung, Keller- und Speicherräume und alle Gebäudeteile, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören
  • Spezialfälle wie Balkone, die sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum darstellen, können in Teilungserklärung separat geregelt oder mit Sondernutzungsrechten versehen werden
  • Schäden am Alleineigentum anderer oder am Gemeinschaftseigentum durch eigenes Sondereigentum muss der Wohnungsbesitzer tragen
  • keine verschuldensunabhängige Haftung der Eigentümergemeinschaft für Schäden am Sondereigentum, Haftung nur bei schuldhafter Pflichtverletzung

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