Bauherren wünschen sich, dass ihr Haus rasch, so kostengünstig wie möglich und ohne jegliche Mängel zum geplanten Termin fertig ist. Auf dem Weg dahin können jedoch erhebliche Mehrkosten und Verzögerungen auftreten. Daher ist es wichtig, sich bei der größten Investition seines Lebens für den oder die richtigen Vertragspartner zu entscheiden. Ein Bauherr hat die Wahl zwischen Bauträgern, Generalunternehmern, Generalübernehmern oder der Einzelgewerksvergabe an Handwerker. Will er möglichst wenig eigene Anstrengungen in sein Bauprojekt investieren, kann er einen Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ) beauftragen.
Voraussetzung für die Beauftragung ist, dass der Auftraggeber ein Grundstück besitzt, das bebaut werden darf. Ein GU übernimmt sämtliche Bauleistungen zur Errichtung des Objekts. Vertraglich wird im Generalunternehmervertrag vereinbart, dass das Haus schlüsselfertig übergeben wird. Geplant wird der Bau oft von einem Architekten, da der GU in der Regel keinerlei Planungsleistungen erbringt. Der Architekt kann neben der Planung auch die Überwachung der Gewerke und des Baufortschritts übernehmen. Im Generalunternehmervertrag ist geregelt, dass der GU nicht alle Leistungen selbst liefern muss, sondern Subunternehmer damit beauftragen kann. Normalerweise übernimmt der GU nur einen Teil der Bauleistungen selbst, zum Beispiel den Rohbau. Der Auftraggeber kann sein Haus zu dem Preis, der im Generalunternehmervertrag festgeschrieben wurde, erhalten.
Der private Auftraggeber kann das Objekt so gestalten lassen, wie er sich es vorstellt. Der GU als Auftragnehmer verfügt über baufachliche Fähigkeiten und technische Voraussetzungen sowie Erfahrungen, die ein Bauherr als Laie oft nicht hat. Auftraggeber profitieren daher von der baulichen Kompetenz des GU. Ein wesentlicher Vorteil für den Bauherrn ist, dass er sich nicht mit den einzelnen Gewerken auseinandersetzen oder Handwerker ansprechen muss, um Mängel beheben zu lassen oder eine fristgerechte Fertigstellung zu erreichen. Der Grundstücksbesitzer hat nur einen verantwortlichen Ansprechpartner für Reklamationen und Organisationsfragen. Durch den mit dem GU vereinbarten Festpreis ist eine exakte Kostenplanung möglich.
Unternehmen, die als GU auftreten, sind bestrebt, Aufträge an Subunternehmer so preisgünstig wie möglich zu vergeben. Dies kann zu Schwierigkeiten im Ablauf und bei der Qualität des Bauwerks führen. Die Abhängigkeit von nur einem Auftragnehmer wirkt sich bei schlechter Bonität oder Fehlentscheidungen des GU sehr nachteilig auf Vorhaben und Finanzen des Bauherrn aus. Unternehmer aus den Gewerken müssen keine Weisungen des Auftraggebers entgegennehmen, da sie lediglich einen Vertrag mit dem GU besitzen.
Im Unterschied zum GU ist der GÜ gewöhnlich ein so genannter Totalübernehmer. Das heißt, er übernimmt gegenüber dem Bauherrn alle Leistungen, auch die Planung. Er ist der einzige Vertragspartner des Immobilienbesitzers und vergibt alle Bau- und Planungsleistungen an Subunternehmer. Er koordiniert faktisch nur den Bau und erbringt selbst keine Leistungen.
Der GÜ organisiert den Bau komplett aus einer Hand. Er übernimmt keinerlei bauliche Eigenleistungen und vergibt diese ausnahmslos an Dritte. Während der GU ein eigenes Bauunternehmen führt, beschäftigt der GÜ keine Bauarbeiter und verfügt nicht über eigene Handwerkerkapazitäten.
Der GU ist in der Bauausführung tätig, beispielsweise im Roh- oder Ausbau. Er übernimmt die Angebotsbearbeitung, Fertigungsplanung und die eigentliche Fertigung. Der Leistungsumfang des GÜ umfasst Bauprogramm, Konstruktion und Bauausführung. Er liefert Planungsgrundlagen, ist verantwortlich für die Gesamtkonzeption, Gestaltung und die Realisierung der Qualitätsansprüche. Außerdem regelt er die Wahl des Bausystems, Materials, die Dimensionierung, erstellt die Leistungsbeschreibung und Angebotsbearbeitung. Er trägt zudem die Verantwortung für die Fertigungsplanung und Fertigung des Objekts.