Generalunternehmer - Generalübernehmer

Bauherren wünschen sich, dass ihr Haus rasch, so kostengünstig wie möglich und ohne jegliche Mängel zum geplanten Termin fertig ist. Auf dem Weg dahin können jedoch erhebliche Mehrkosten und Verzögerungen auftreten. Daher ist es wichtig, sich bei der größten Investition seines Lebens für den oder die richtigen Vertragspartner zu entscheiden. Ein Bauherr hat die Wahl zwischen Bauträgern, Generalunternehmern, Generalübernehmern oder der Einzelgewerksvergabe an Handwerker. Will er möglichst wenig eigene Anstrengungen in sein Bauprojekt investieren, kann er einen Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ) beauftragen.

Was ist ein Generalunternehmer?

Voraussetzung für die Beauftragung ist, dass der Auftraggeber ein Grundstück besitzt, das bebaut werden darf. Ein GU übernimmt sämtliche Bauleistungen zur Errichtung des Objekts. Vertraglich wird im Generalunternehmervertrag vereinbart, dass das Haus schlüsselfertig übergeben wird. Geplant wird der Bau oft von einem Architekten, da der GU in der Regel keinerlei Planungsleistungen erbringt. Der Architekt kann neben der Planung auch die Überwachung der Gewerke und des Baufortschritts übernehmen. Im Generalunternehmervertrag ist geregelt, dass der GU nicht alle Leistungen selbst liefern muss, sondern Subunternehmer damit beauftragen kann. Normalerweise übernimmt der GU nur einen Teil der Bauleistungen selbst, zum Beispiel den Rohbau. Der Auftraggeber kann sein Haus zu dem Preis, der im Generalunternehmervertrag festgeschrieben wurde, erhalten.

Welche Vorteile sind damit verbunden?

Der private Auftraggeber kann das Objekt so gestalten lassen, wie er sich es vorstellt. Der GU als Auftragnehmer verfügt über baufachliche Fähigkeiten und technische Voraussetzungen sowie Erfahrungen, die ein Bauherr als Laie oft nicht hat. Auftraggeber profitieren daher von der baulichen Kompetenz des GU. Ein wesentlicher Vorteil für den Bauherrn ist, dass er sich nicht mit den einzelnen Gewerken auseinandersetzen oder Handwerker ansprechen muss, um Mängel beheben zu lassen oder eine fristgerechte Fertigstellung zu erreichen. Der Grundstücksbesitzer hat nur einen verantwortlichen Ansprechpartner für Reklamationen und Organisationsfragen. Durch den mit dem GU vereinbarten Festpreis ist eine exakte Kostenplanung möglich.

Was können Nachteile können sein?

Unternehmen, die als GU auftreten, sind bestrebt, Aufträge an Subunternehmer so preisgünstig wie möglich zu vergeben. Dies kann zu Schwierigkeiten im Ablauf und bei der Qualität des Bauwerks führen. Die Abhängigkeit von nur einem Auftragnehmer wirkt sich bei schlechter Bonität oder Fehlentscheidungen des GU sehr nachteilig auf Vorhaben und Finanzen des Bauherrn aus. Unternehmer aus den Gewerken müssen keine Weisungen des Auftraggebers entgegennehmen, da sie lediglich einen Vertrag mit dem GU besitzen.

Was ist ein Generalübernehmer?

Im Unterschied zum GU ist der GÜ gewöhnlich ein so genannter Totalübernehmer. Das heißt, er übernimmt gegenüber dem Bauherrn alle Leistungen, auch die Planung. Er ist der einzige Vertragspartner des Immobilienbesitzers und vergibt alle Bau- und Planungsleistungen an Subunternehmer. Er koordiniert faktisch nur den Bau und erbringt selbst keine Leistungen.

Wie unterscheiden sich Generalunternehmer und Generalübernehmer?

Der GÜ organisiert den Bau komplett aus einer Hand. Er übernimmt keinerlei bauliche Eigenleistungen und vergibt diese ausnahmslos an Dritte. Während der GU ein eigenes Bauunternehmen führt, beschäftigt der GÜ keine Bauarbeiter und verfügt nicht über eigene Handwerkerkapazitäten.

Welche Einsatzformen gibt es?

Der GU ist in der Bauausführung tätig, beispielsweise im Roh- oder Ausbau. Er übernimmt die Angebotsbearbeitung, Fertigungsplanung und die eigentliche Fertigung. Der Leistungsumfang des GÜ umfasst Bauprogramm, Konstruktion und Bauausführung. Er liefert Planungsgrundlagen, ist verantwortlich für die Gesamtkonzeption, Gestaltung und die Realisierung der Qualitätsansprüche. Außerdem regelt er die Wahl des Bausystems, Materials, die Dimensionierung, erstellt die Leistungsbeschreibung und Angebotsbearbeitung. Er trägt zudem die Verantwortung für die Fertigungsplanung und Fertigung des Objekts.

Fazit

• GU und GÜ sind spezialisierte Unternehmen im Bauwesen. Sie nehmen dem Bauherrn fachspezifische Vereinbarungen mit den einzelnen Gewerken ab. Beide haften für die bauliche Ausführung und pünktliche Fertigstellung des Projekts. Insbesondere für komplexe oder gewerbliche Bauvorhaben lohnt sich der Einsatz von Generalunternehmern oder Generalübernehmern. Generell ist nicht feststellbar, ob das Bauen mit GU oder GÜ teurer ist als ohne. Das hängt vom Objekt und den Wünschen des Auftraggebers ab, da Bauunternehmen Kostenvorteile infolge ihrer Branchenkenntnis an den Bauherrn weiterreichen können. Um das Risiko einer Insolvenz des GU oder GÜ zu verringern, sollte sich der Bauherr vorher gründlich über seinen Vertragspartner informieren. Kontaktpersonen sind frühere Bauherren und unabhängige Fachleute wie Sachverständige oder Bauingenieure. Zudem finden sich im Internet und bei Branchenverbänden oder Nachunternehmern Hinweise auf die fachliche und finanzielle Qualität einer Baufirma.

Zusammenfassung:

• Mithilfe von Generalunternehmern und Generalübernehmern können Bauherren zeitsparend und fachgerecht ein Gebäude errichten lassen.
• GU übernimmt selbst eigene Bauleistungen wie Rohbau oder Ausbau, beauftragt ansonsten Subunternehmer mit der Leistung.
• GU erbringt keine Planungsleistungen.
• Vorteile für Bauherren: Einheitlicher Ansprechpartner, exakte Kostenkalkulation durch Festpreis, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten am Objekt.
• Mögliche Nachteile: Qualitätsmängel durch Preisdruck, Abhängigkeit von einem Auftragnehmer.
• GÜ übernimmt gesamte Baukoordinierung, einschließlich Planungsleistungen.
• GÜ liefert das Haus aus einer Hand, hat im Gegensatz zum GU keine als Bauhandwerker Beschäftigten.
• Bauen mit GU oder GÜ muss nicht teurer sein als ohne, hängt von Immobilie und den Vorstellungen des Auftraggebers ab.