Stellungnahme zur Berichterstattung

Hamburg, 04.12.2020 – Die Wirtschaftswoche und Finanz-Szene.de haben in ihren aktuellen Ausgaben, zum 04.12.2020, jeweils einen umfangreichen Beitrag zu Exporo mit dem Titel „Steinernes Ärgernis“ bzw. „Hat Exporo die Kontrolle über seine Projekte verloren?“ veröffentlicht.

Die Exporo AG nimmt wie folgt zu der Berichterstattung Stellung:

1. Die Exporo AG hat seit ihrem Bestehen (2014) insgesamt 153 Finanzierungsprojekte über die Exporo-Plattform vermittelt und erfolgreich an ihre privaten Anleger mit einer durchschnittlichen jährliche Rendite von 5,7% zurückgeführt (Stand: 09/2020). Damit ergibt sich beispielsweise bei einer Projektlaufzeit von aktuell durchschnittlich ca. 20 Monaten eine Gesamtrendite auf das eingesetzte Kapital in Höhe von ca. 10,4%. Ferner waren zum Stand 09/2020 neun Projekte fällig, die jedoch verzögert waren, sowie zwei Projekte als kritisch eingestuft. Von insgesamt 164 Projekten waren daher ca. 93 Prozent (153 Projekte) an die Anleger zurückgezahlt. All diese Informationen werden auf der Exporo Homepage quartalsweise aktualisiert und veröffentlicht. Zum Stand 09/2020 gab es 102 laufende Finanzierungsprojekte, die noch nicht zur Rückzahlung fällig waren. Die Anleger werden quartalsweise, in Einzelfällen wie beispielsweise bei Verzögerungen auch in kürzeren Abständen, in ihrem individuellen Cockpit über die Entwicklungen ihrer einzelnen Projekte informiert. Des Weiteren stehen die jeweiligen Kundenbetreuer jederzeit als Ansprechpartner zur Seite.
2. Im Interesse des Anlegers verfolgt Exporo das Ziel, dass jedes Darlehen zurückgeführt wird, damit die Anleger ihr eingesetztes Kapital voll verzinst zurückbekommen (teilweise auch mit zusätzlichen Verzugszinsen). Die Verwertung von Sicherheiten wird erst dann angestoßen, wenn sich in der Zusammenarbeit mit dem Darlehensnehmer nach unserer Einschätzung kein konstruktiver Lösungsansatz zur Rückzahlung des jeweiligen Darlehens ergibt. Unser Bestreben ist es immer, eine konstruktive Lösung mit dem Darlehensnehmer zu erzielen, da dies nach unserer Erfahrung in den meisten Fällen der schnellste Weg zu einem positiven Abschluss und damit zur Rückführung des Kapitals ist. Die Verwertung von Sicherheiten ist ein oftmals langwieriger und aufwendiger Prozess, da verschiedene Parteien involviert werden müssen bzw. sich gerichtliche Auseinandersetzungen entwickeln können. Nicht selten kann sich eine Verwertung von Sicherheiten aus diesem Grunde über Monate oder Jahre hinweg ziehen. Zudem besteht auch bei einer Einleitung der Verwertung der Sicherheiten für den Anleger das Risiko eines Verlustes.
3. Im Vorfeld der Berichterstattung hat Exporo den Journalisten umfangreich Auskunft gegeben und der Redaktion alle gestellten Fragen beantwortet. Zudem hat Exporo ein umfassendes, persönliches Gespräch mit allen bei Exporo verantwortlichen Personen angeboten.

Der Beitrag der Wirtschaftswoche sowie der finanz-szene.de ist von Wertungen getragen und in weiten Strecken tendenziös. Beide Artikel enthalten Behauptungen und diverse Vermutungen, die von Exporo entschieden zurückgewiesen werden. Außerdem fehlen wichtige Fakten und ergänzende Informationen. Zu folgenden Behauptungen möchte Exporo im Detail Stellung nehmen:

Behauptung: Die Verzögerungen bei Projekten der Produktkategorie “Exporo Finanzierung” würden zunehmen.

Seit Gründung von Exporo im November 2014 hat sich die Anzahl der vermittelten Immobilienprojekte auf mehr als 250 aufsummiert. Gefühlt kann es dadurch jetzt zu dem Eindruck kommen, es würden sich Verzögerungen häufen, prozentual betrachtet ist dies aber nicht der Fall: Bei gleichbleibend guten Projekten wächst mit der absoluten Anzahl auch die Anzahl der Projekte mit Verzögerungen.

Seit Bestehen von Exporo wurden zum Stand 09/2020 30 von 39 Projekten, die verzögert waren, erfolgreich und voll verzinst zurückgeführt.

Weiterhin verzögert selbstverständlich die Covid-19 Pandemie bundesweit Bauprojekte und -vorhaben um Monate. 75 Prozent, der durch den Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) befragten Immobilienentwickler gaben aktuell an, dass die Pandemie ihren Geschäftsbetrieb in erheblichem Maße beeinträchtige.

Im Übrigen sind Projektverzögerungen bei Bauvorhaben nichts Ungewöhnliches. Die im Darlehensvertrag vereinbarte Fälligkeit beruht stets auf einer ex-ante Einschätzung der Laufzeit für das Bauvorhaben.

Behauptung: Exporo habe ein undurchsichtiges und unfaires Vergütungsmodell.

Die Gebühren für jedes einzelne Finanzierungsprojekt, die Exporo für die Erbringung seiner Dienstleistungen erhält, werden in den jeweiligen Angebotsunterlagen veröffentlicht und transparent offengelegt. Die Vergütung ist abhängig von der jeweiligen Vereinbarung, die mit dem Projektentwickler getroffen wird, und variiert stark in Abhängigkeit von Volumen und Laufzeit des Projektes. Dabei trägt Exporo alle entstehenden Drittkosten: Dies sind beispielhaft die juristischen Kosten für die Angebotsunterlagen, die Prüfungs- und Genehmigungskosten der BaFin, notarielle -und behördliche Gründungskosten, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater. Darüber hinaus bezahlt Exporo aus der erhobenen Vergütung alle Kosten vor der Kapitalvermittlung (wie u.a. die Akquise der Projekte, die Prüfung - auch solcher Projekte natürlich, die es letztlich nicht auf die Plattform schaffen - als auch die vertragliche Strukturierung) sowie auch alle nachgelagerten Kosten wie das Projekt-Controlling und das Einschreiten bei potentiellen oder realen Verzögerungen.

Darüber hinaus ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen den Gebühren als Gegenleistung für eine Dienstleistung und der Verzinsung für ein Investment. Ein jährlicher Zinssatz von durchschnittlich 4 - 6 % ist im derzeitigen Niedrig- bzw. Negativzinsumfeld (der aktuelle Basiszinssatz liegt bei -0,88%) hoch, bedeutet aber auch, dass die Investition mit Risiken verbunden ist. Exporo betreibt einen beträchtlichen Aufwand, um Anlegern ein Immobilieninvestment zu guten Konditionen überhaupt zu ermöglichen und darüber hinaus Risiken, soweit möglich, einzugrenzen:

• Zum einen stellt Exporo hierfür eine digitale Plattform mit fortschrittlicher Technologie zur Verfügung, mittels derer Privatanleger schon ab kleinen Beträgen Investitionen über einen aufsichtsrechtlich konformen Investitionsprozess platzieren können.
• Zum anderen hat Exporo kosten- und ressourcenintensive Prozesse etabliert, um gute Projekte zu akquirieren, intensiv zu analysieren und anschließend nutzerfreundlich und aufsichtsrechtlich konform auf der Plattform zu präsentieren.
• Auch nachdem ein Projekt über die Plattform finanziert wurde, betreibt Exporo im Sinne der Anleger Controlling- und Reportingprozesse, um die Anleger transparent über den jeweiligen Projektverlauf zu informieren.

Für diese Leistungen erhält Exporo seine Vergütungen.

Behauptung: Undurchsichtige Rolle einzelner Projektgesellschaften der Exporo AG als mittelfristige Darlehensgeber gegenüber dem Projektentwickler ConReal bei den Finanzierungsprojekten „Am Pulheimer See“ und „Wohnen am Narzissenweg“

Die oberste Priorität von Exporo ist, sicherzustellen, dass die Anleger ihr investiertes Geld zurückerhalten. Da es bei Projektentwicklungen nicht ungewöhnlich ist, dass es zu Verzögerungen und/oder anderen Änderungen im Projektablauf kommt - beispielsweise Erweiterung oder Reduzierung des Bauvorhabens - ist es auch nicht ungewöhnlich, dass es zu zusätzlichen Finanzierungen bzw. Anschlussfinanzierungen kommt. Solche Anschlussfinanzierungen können durch Banken, über die Exporo Plattform oder andere externe Finanzierungspartner erfolgen. Erfolgt eine Anschlussfinanzierung über die Exporo Plattform, durchläuft jede Anschlussfinanzierung denselben aufwändigen Prozess - inklusive der Prüfung des Projektes - wie eine Erstfinanzierung.

Der Vorwurf ist unseres Erachtens so gravierend, dass wir Ihnen weitere Details zu beiden Projekten erläutern möchten:

Über die Exporo Plattform wurden im September 2017 Vermögensanlagen (Nachrangdarlehen) in Höhe von bis zu EUR 575.000 mit einer Verzinsung von 5,5% p.a. an interessierte Anleger vermittelt. Darlehensnehmerin war die ConReal Pulheim GmbH, eine Projektgesellschaft, die diese Mittel für das Projekt “Am Pulheimer See” – Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern und eines Pflegeheims – benötigte. Die vertraglich vereinbarte Laufzeit des Darlehens war bis zum 30. September 2018. Die Rückzahlung der Darlehenssumme einschließlich der aufgelaufenen Zinsen sollte aus den Kaufpreiserlösen erfolgen. Von der Darlehensnehmerin hat Exporo für die Vermittlung des Darlehens und der damit verbundenen Dienstleistungen eine Vergütung erhalten.

Das Projekt “Am Pulheimer See” verzögerte sich stark u.a. aufgrund von finanziellen Problemen des Generalunternehmers, der schließlich erst Ende 2018 von der Darlehensnehmerin ausgetauscht werden konnte. Aus diesem Grund konnte die Darlehensnehmerin das fällige Darlehen am 30. September 2018 nicht aus den Kaufpreiserlösen, wie ursprünglich geplant, zurückzahlen.

Exporo stand seit Frühjahr 2018 im engen Austausch mit dem Geschäftsführer der Darlehensnehmerin, der ursprünglich angedacht hatte, das Darlehen mit anderen Mitteln, u.a. einer Erhöhung eines bereits bestehenden Bankdarlehens zurückzuführen.

Letztlich hat Exporo nach eingehender Analyse des Projektes und der finanziellen Situation der Darlehensnehmerin und Ihrer Muttergesellschaft eine Vereinbarung mit der Muttergesellschaft getroffen, wonach eine Exporo-Gesellschaft, die Exporo 72 GmbH, der Muttergesellschaft ein Darlehen zur Verfügung stellte, mit dem die Muttergesellschaft einerseits dafür sorgte, dass die fälligen Verbindlichkeiten (Nominal und Zinsen) der Darlehensnehmerin zurückgeführt werden (“Anschlussfinanzierung 1”). Darüber hinaus erhielt die ConReal Estate GmbH weitere Darlehensbeträge in Höhe von insgesamt EUR 400.000, um weitere Baukosten zu zahlen.

Durch diese – im Projektgeschäft und im Übrigen auch beim Immobilienerwerb übliche Anschlussfinanzierung – konnte sichergestellt werden, dass die Darlehensnehmerin ihre Verbindlichkeiten gegenüber den Anlegern begleichen und das Projekt mit den aufgrund des Wechsels des Generalunternehmers gestiegenen Baukosten fortführen konnte.

Der vereinbarte Zinssatz für dieses Darlehen betrug aufgrund der damaligen Risikolage des Projektes und des Aufwandes bei Exporo 13% p.a., wie dem Jahresabschluss der Exporo 72 GmbH entnommen werden kann. Hiervon hat die Exporo 72 GmbH u.a. ihre internen und externen Kosten beglichen.

Im Herbst 2020 führte die Projektgesellschaft (=ursprüngliche Darlehensnehmerin) erneut Gespräche mit Exporo über eine Umstrukturierung der Finanzierungsstruktur. Da zwischenzeitlich das Pflegeheim bereits verkauft worden war, nur noch die Wohngebäude fertiggestellt werden mussten und die Ablösung einer Bankfinanzierung und dadurch die Bestellung einer erstrangigen Grundschuld möglich war, hat Exporo das Projekt erneut eingehend analysiert und schließlich eine Anschlussfinanzierung an die Darlehensnehmerin über die Exporo Plattform vermittelt (“Anschlussfinanzierung 2”). Da das Projekt nunmehr ein reines Wohnprojekt ist, heißt es “Wohnen am Narzissenweg”.

Mit dieser Anschlussfinanzierung 2 wurde zum einen die Anschlussfinanzierung 1 zurückbezahlt und zum anderen die fremdkapitalgebende Bank abgelöst. Die Exporo 72 GmbH hat in Höhe von EUR 3,233m tokenbasierte Schuldverschreibungen mit einer Verzinsung in Höhe von 5,5% p.a. und einer Laufzeit bis zum 31. Januar 2022 begeben und die hierfür erforderlichen Angebotsunterlagen erstellen lassen.

In allen Angebotsunterlagen wurde transparent darauf hingewiesen, dass es sich um eine Anschlussfinanzierung handelt. Ferner wurden die Kosten und Gebühren für Exporos Dienstleistungen offengelegt.

Behauptung: Die Prüfungsprozesse von Exporo seien nicht professionell und ausreichend genug, weshalb Exporo die Kontrolle über die Projekte verlieren würde.

Die von der Wirtschaftswoche und „Finanz-Szene.de“ genannten Projekten durchliefen denselben und strengen Prüfungsprozess den alle Projekte bei Exporo durchlaufen müssen.

Exporo beschäftigt ein großes Team von erfahrenen Immobilienexperten mit langjähriger Expertise. Das Exporo-Due Diligence-Team hat in unserem Unternehmen einen sehr hohen Stellenwert, da es die wichtigen Entscheidungsvorlagen liefert, ob ein Projekt auf exporo.de den Anlegern vorgestellt werden soll oder nicht. Dieses Team sichtet die Unterlagen der Immobilienprojekte und der Bestandsimmobilien. Dazu gehören u.a. die Untersuchung der Wirtschaftlichkeit des Projektes, der gesamten Finanzierung und des Marktumfelds. Exporo hat darüber hinaus ein Kreditkomitee, welches – nach erfolgter Due Diligence – jedes Projekt erneut detailliert beleuchtet und darüber entscheidet, ob ein Projekt tatsächlich begleitet wird. Im Ergebnis werden bei Weitem nicht alle Projekte, die Exporo angedient oder von Exporo analysiert werden, dem Anleger über die Plattform angeboten. Die Prüfung seitens Exporo ist sehr genau und es wird nur an solche Projektentwickler Kapital vermittelt, die unsere Finanzierungskriterien erfüllen. Dieser aufwendige Prüfungsprozess, mit einer Ablehnung von ca. 90 % der geprüften Projekte, ist im Übrigen einer der wesentlichen Kostenblöcke des Geschäftsmodells.

Geschulte Mitarbeiter im Real Estate Bereich kontrollieren und bewerten jedes Projekt anhand von vorliegenden Rahmen-, Markt- und Investmentdaten. Im mehrstufigen Prüfungsprozess werden branchenübliche Immobilien- und Projektträger-spezifische Kennzahlen und Unterlagen der fachlichen Prüfung im Vier-Augen Prinzip unterzogen und für die Anleger detailliert aufbereitet.

Es ist für uns sehr wichtig darauf hinzuweisen, dass Exporo eine Investmentplattform ist, auf der Produkte vorgestellt werden, die mit entsprechenden Investment-Risiken verbunden sind. Daher ist es für uns von hoher Bedeutung, Anleger vor dem Investment, aber auch durch den kompletten Anlageprozess hinweg, transparent über die jeweiligen Produkteigenschaften, die Renditemöglichkeiten und die damit verbundenen Risiken aufzuklären.

Exporo ist Deutschlands führende Plattform für digitale Immobilieninvestments. Hierzu bündelt Exporo Kapital vieler Privatinvestoren, welche einfach und direkt über die Exporo Plattform online investieren können. Dabei haben privaten Investoren die Wahl zwischen zwei sich ergänzende Produktkategorien. Exporo Bestand ermöglicht die Beteiligung an Bestandsimmobilien. Mit diesem Produkt profitieren Investoren – ähnlich wie Eigentümer – von Mietüberschüssen und Wertentwicklungen. Mit Exporo Finanzierung beteiligen sich Investoren an Immobilienprojekten von professionellen Projektentwicklern und erhalten dafür attraktive Renditen. Über 60 Immobilienexperten akquirieren und analysieren über hunderte Immobilien und Projektentwicklungen jedes Jahr. In den vergangenen fünf Jahren konnten so 618,2 Mio. Euro (Stand 31.06.2020) digital vermittelt werden.