Bewertung des Status des Immobilienprojektes
Bewertung des Projektes hinsichtlich Kapitaleinsatz und Gesamtfinanzierung
Bewertung der Erfahrung des Projektentwicklers
Standortbewertung
Bewertung der Maßnahmen zur Risikominimierung
1. Bewertung des Status des Projekts
Art der Baumaßnahme
Die jeweilige Entwicklungsphase des Projekts und der Umfang der Baumaßnahme beeinflussen das Risiko.
Eine bereits bestehendes Anlage für die Produktion regenerativer Energien bei gleichzeitig vollständiger, langfristig gesicherter Einspeisevergütung hat u. a. aufgrund der laufenden Mieteinnahmen und der in der Regel planbaren und geringen Baukosten ein geringeres Risiko, als bspw. ein Neubau einer PVA.
Im Falle einer Finanzierung eines Neubauprojektes ohne Bauvorbescheid wird das Risiko in Bezug auf die Art der Baumaßnahme am höchsten eingeschätzt. Baugenehmigungsverfahren für Windkraft sind umfangreicher und langwieriger als beispielsweise eine sogenannte „Aufdach-PV-Anlage“, die grundsätzlich genehmigungsfrei ist.
Eine bereits bestehendes Anlage für die Produktion regenerativer Energien bei gleichzeitig vollständiger, langfristig gesicherter Einspeisevergütung hat u. a. aufgrund der laufenden Mieteinnahmen und der in der Regel planbaren und geringen Baukosten ein geringeres Risiko, als bspw. ein Neubau einer PVA.
Im Falle einer Finanzierung eines Neubauprojektes ohne Bauvorbescheid wird das Risiko in Bezug auf die Art der Baumaßnahme am höchsten eingeschätzt. Baugenehmigungsverfahren für Windkraft sind umfangreicher und langwieriger als beispielsweise eine sogenannte „Aufdach-PV-Anlage“, die grundsätzlich genehmigungsfrei ist.
Refinanzierung / Sanierung / Erweiterung
(bestehender Anlage inkl. Abnahmevertrag via EEG, Gemeinde oder Versorger)
(bestehender Anlage inkl. Abnahmevertrag via EEG, Gemeinde oder Versorger)
0
Refinanzierung / Sanierung / Erweiterung
(bestehender Anlage inkl. Abnahmevertrag via Eigennutzer)
(bestehender Anlage inkl. Abnahmevertrag via Eigennutzer)
1
Einfacher Neubau
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via EEG, Gemeinde oder Versorger)
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via EEG, Gemeinde oder Versorger)
1
Refinanzierung / Sanierung / Erweiterung
(bestehender Anlage ohne Abnahmevertrag / variabler Börsenpreis / Eigennutzer)
(bestehender Anlage ohne Abnahmevertrag / variabler Börsenpreis / Eigennutzer)
2
Einfacher Neubau
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via Eigennutzer)
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via Eigennutzer)
2
Umfangreicher Neubau
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via EEG, Gemeinde oder Versorger)
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via EEG, Gemeinde oder Versorger)
2
Einfacher Neubau
(genehmigte Anlage ohne Abnahmevertrag / variabler Börsenpreis / Eigennutzer)
(genehmigte Anlage ohne Abnahmevertrag / variabler Börsenpreis / Eigennutzer)
3
Umfangreicher Neubau
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via Eigennutzer)
(genehmigte Anlage inkl. Abnahmevertrag via Eigennutzer)
3
Umfangreicher Neubau
(genehmigte Anlage ohne Abnahmevertrag / variabler Börsenpreis / Eigennutzer)
(genehmigte Anlage ohne Abnahmevertrag / variabler Börsenpreis / Eigennutzer)
4
Neubau - genehmigungsfrei / mit Baugenehmigung
(ohne Abnahmevertrag)
(ohne Abnahmevertrag)
4
Neubau - mit Bauvorbescheid
(ohne Abnahmevertrag)
(ohne Abnahmevertrag)
5
B-Planverfahren / Bebauung nach § 34 BauG / Außenbereich
(ohne Abnahmevertrag)
(ohne Abnahmevertrag)
6
Verkaufsstand
Das Vermarktungsrisiko einer Anlage für regenerative Energien sinkt durch einen höheren Verkaufs- oder Vermietungsstand zum Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierung. Daher ist die Verkaufsquote ein wichtiges Kriterium für die Risikoeinschätzung eines Projektes, wenngleich auch die Erfolgswahrscheinlichkeit für den Verkauf der geplanten Anlage betrachtet werden muss.
Durch eine hohe Verkaufsquote bereits zu Beginn des Projektes können jedoch die eingeschätzten Preise des Projektentwicklers unabhängig von generellen Marktdaten bestätigt werden und somit der gesamte Markterfolg des Projekts besser eingeschätzt werden.
Durch eine hohe Verkaufsquote bereits zu Beginn des Projektes können jedoch die eingeschätzten Preise des Projektentwicklers unabhängig von generellen Marktdaten bestätigt werden und somit der gesamte Markterfolg des Projekts besser eingeschätzt werden.
76 - 100 % verkauft
0
51 - 75 % verkauft
1
26 - 50 % verkauft
2
0 - 25 % verkauft
3
2. Bewertung des Standorts
Makrolage
Bei der Makrolage wird die Attraktivität des Globalstandorts (die grundsätzliche Ertragsprognose in der Region) für das Erneuerbare Energien Projekt in Bezug auf die Nutzungsart bewertet. Grundsätzlich ist beispielsweise an deutschen Küsten der Windertrag höher als im Süden und in Süddeutschland die Sonnen-Einstrahlung höher als im Norden. Wind- und Solarkataster bilden hier die Bewertungsgrundlage.
Überdurchschnittlicher Globalstandort
0
Durchschnittlicher Globalstandort
1
Unterdurchschnittlicher Globalstandort
2
Mikrolage
Mit der Mikrolage wird die konkrete (auch technische) Ausgestaltung der Anlage bewertet.
Dazu zählen Faktoren wie Ausrichtung und Verschattung, auch Windprognosen und mögliche Störungen im Betrieb, aber auch die technische Anlage. Der Einsatz von neuen Solar-Modulen ermöglicht beispielsweise auch in der Dämmerung und bei „schlechtem“ Winkel einen guten Ertrag. Die Bewertungsgrundlage sind hier Gutachten und Planungsdaten der Anlage vom Anlagentechniker.
Dazu zählen Faktoren wie Ausrichtung und Verschattung, auch Windprognosen und mögliche Störungen im Betrieb, aber auch die technische Anlage. Der Einsatz von neuen Solar-Modulen ermöglicht beispielsweise auch in der Dämmerung und bei „schlechtem“ Winkel einen guten Ertrag. Die Bewertungsgrundlage sind hier Gutachten und Planungsdaten der Anlage vom Anlagentechniker.
Optimale Ausrichtung / Lage der Anlage
0
Durchschnittliche Ausrichtung / Lage der Anlage
1
Unterdurchschnittliche Ausrichtung / Lage der Anlage
2
Projektentwickler
Für die Bewertung des Projektentwicklers fließen unterschiedliche Aspekte in die Analyse ein.
Zum einen die Bonität und wesentliche Finanzkennzahlen, die anhand von vorgelegten Unterlagen (beispielsweise Jahresabschlüsse, Bilanzen, etc.) und unabhängigen Auskunfteien überprüft werden.
Zum anderen erfolgt eine Einwertung der jeweiligen Erfahrung anhand standardisierter Kriterien, beispielsweise die Anzahl von erfolgreich realisierten Projekten und das entsprechende Kapitalvolumen sowie die Mitarbeiterzahl. Hinzu kommen Recherchen in Bezug auf mögliche Negativmerkmale.
Je erfahrener und positiver ein Projektentwickler bewertet wird, desto geringer wird das Risiko eingeschätzt und es erfolgt eine Einordnung des Projektentwicklers in die Kategorien A bis D.
Zum einen die Bonität und wesentliche Finanzkennzahlen, die anhand von vorgelegten Unterlagen (beispielsweise Jahresabschlüsse, Bilanzen, etc.) und unabhängigen Auskunfteien überprüft werden.
Zum anderen erfolgt eine Einwertung der jeweiligen Erfahrung anhand standardisierter Kriterien, beispielsweise die Anzahl von erfolgreich realisierten Projekten und das entsprechende Kapitalvolumen sowie die Mitarbeiterzahl. Hinzu kommen Recherchen in Bezug auf mögliche Negativmerkmale.
Je erfahrener und positiver ein Projektentwickler bewertet wird, desto geringer wird das Risiko eingeschätzt und es erfolgt eine Einordnung des Projektentwicklers in die Kategorien A bis D.
Kategorie A
0
Kategorie B
2
Kategorie C
3
Kategorie D
4
3. Bewertung des Projektentwicklers
4. Bewertung des Sicherheitenkonzepts
Objektsicherheiten
Objektsicherheiten sind unmittelbar an eine Immobilie, eine Anlage oder ein Grundstück gebunden. Eine erstrangige Grundschuld zählt dabei zu den werthaltigsten Sicherheiten und wird entsprechend stark gewichtet.
Eine nachrangige Grundschuld bedeutet, dass an erster oder vorrangiger Stelle ein anderer Gläubiger, in der Regel die erstrangig finanzierende Bank, abgesichert ist. Dieser erstrangig besicherte Gläubiger bekommt aufgrund des geringeren Risikos auch deutlich weniger Zinsen. Kommt es zu einem Verwertungsfall, würde zunächst der erstrangig besicherte Gläubiger aus der Grundschuld befriedigt werden und die restlichen Erlöse stehen dem nachrangig besicherten Gläubiger zur Verfügung. Bei der Finanzierung von erneuerbaren Energien kommt es vor, dass die technische Anlage (das Windrad oder die PVA) auf fremdem Grund errichtet wird (fremde Dachfläche oder tlw. auch Gemeindeland). In diesem Fall werden Sicherheiten an der Anlage (via Sicherungsübereignung und/oder Dienstbarketen) und an der Darlehensnehmerin (Verpfändung oder Call Option von/auf Geschäftsanteile(n)) strukturiert.
Eine Differenzierung in der Bewertung für die Exporo-Klasse wird dabei gemacht, ob es sich bei dem Projekt, für dessen Finanzierung eine Grundschuld hinterlegt ist, um eine Bestandsentwicklung bzw. Refinanzierung mit kleinen baulichen Maßnahmen oder z. B. eine Neubauentwicklung handelt.
Eine nachrangige Grundschuld bedeutet, dass an erster oder vorrangiger Stelle ein anderer Gläubiger, in der Regel die erstrangig finanzierende Bank, abgesichert ist. Dieser erstrangig besicherte Gläubiger bekommt aufgrund des geringeren Risikos auch deutlich weniger Zinsen. Kommt es zu einem Verwertungsfall, würde zunächst der erstrangig besicherte Gläubiger aus der Grundschuld befriedigt werden und die restlichen Erlöse stehen dem nachrangig besicherten Gläubiger zur Verfügung. Bei der Finanzierung von erneuerbaren Energien kommt es vor, dass die technische Anlage (das Windrad oder die PVA) auf fremdem Grund errichtet wird (fremde Dachfläche oder tlw. auch Gemeindeland). In diesem Fall werden Sicherheiten an der Anlage (via Sicherungsübereignung und/oder Dienstbarketen) und an der Darlehensnehmerin (Verpfändung oder Call Option von/auf Geschäftsanteile(n)) strukturiert.
Eine Differenzierung in der Bewertung für die Exporo-Klasse wird dabei gemacht, ob es sich bei dem Projekt, für dessen Finanzierung eine Grundschuld hinterlegt ist, um eine Bestandsentwicklung bzw. Refinanzierung mit kleinen baulichen Maßnahmen oder z. B. eine Neubauentwicklung handelt.
Erstrangige Grundschuld
(Bestand / Refinanzierung / Erweiterung)
(Bestand / Refinanzierung / Erweiterung)
-4
Erstrangige Grundschuld
(bei Neubau / Neuerrichtung)
(bei Neubau / Neuerrichtung)
-3
Nachrangige Grundschuld
(Bestand / Refinanzierung / Erweiterung)
(Bestand / Refinanzierung / Erweiterung)
-2
Nachrangige Grundschuld oder Dienstbarkeit
(zu Gunsten Exporo oder Treuhänder)
(zu Gunsten Exporo oder Treuhänder)
-1
Absicherung via Call-Option
(im Hinblick auf Geschäftsanteile oder Sicherungsübereignung)
(im Hinblick auf Geschäftsanteile oder Sicherungsübereignung)
-1
Keine Grundschuld oder Absicherung am Objekte
0
Sonstige Sicherheiten
Mögliche weitere Sicherheiten können die persönliche Haftung der Gesellschafter oder Geschäftsführer, die Haftung von Konzerngesellschaften sowie Verpfändungen von Geschäftsanteilen oder Konten sein. Bei der Haftung durch Dritte (Gesellschafter, Geschäftsführer, Konzerngesellschaften) wird die jeweilige Bonität dieser Dritten analysiert, um die Werthaltigkeit einer solchen Haftung zum Zeitpunkt der Abgabe einschätzen zu können. Ferner kommt die Abtretung von Ansprüchen als weitere Sicherheit in Betracht.
Die Kombination aus einer persönlichen Haftung und der Haftung durch eine Gesellschaft stellt unter Risikobetrachtung die beste sonstige Sicherheit dar und wird entsprechend am höchsten bewertet.
Die Kombination aus einer persönlichen Haftung und der Haftung durch eine Gesellschaft stellt unter Risikobetrachtung die beste sonstige Sicherheit dar und wird entsprechend am höchsten bewertet.
Kombination
(persönliche Haftung und Haftung einer Gesellschaft)
(persönliche Haftung und Haftung einer Gesellschaft)
-2
Persönliche Haftung
-1
Haftung der Konzernmuttergesellschaft
-1
Haftung über andere Gesellschaft
-1
Keine persönliche Haftung vorhanden
0
5. Bewertung der Finanzierungsstruktur
Vorrangiges Kapital
In dieser Kategorie wird der Anteil des Kapitals, welches vorrangig zu dem über Exporo investierten Kapital ist, bewertet. Vorrangiges Kapital ist das – entsprechend niedriger verzinste – Kapital, das für den Fall, dass die Projekterlöse nicht ausreichen sollten, um das gesamte Kapital zu bedienen, zuerst zurückgezahlt wird.
Je höher der Anteil dieses im Insolvenzfall zuerst zu bedienenden Kapitals (z. B. das Fremdkapital der finanzierenden Bank) im Verhältnis zum Projektvolumen ist, umso höher wird das Ausfallrisiko im Falle eines möglichen Misserfolges eines Projekts eingeschätzt.
Das vorrangige Kapital wird prozentual berechnet mittels Fremdkapital / Projektvolumen = X %.
Je weniger vorrangiges Kapital in der Finanzierungsstruktur vorhanden ist, desto besser wird es in der Exporo-Klasse bewertet. In der Regel liegt die Quote des vorrangigen Kapitals unter 60 % bzw. 80 %.
Je höher der Anteil dieses im Insolvenzfall zuerst zu bedienenden Kapitals (z. B. das Fremdkapital der finanzierenden Bank) im Verhältnis zum Projektvolumen ist, umso höher wird das Ausfallrisiko im Falle eines möglichen Misserfolges eines Projekts eingeschätzt.
Das vorrangige Kapital wird prozentual berechnet mittels Fremdkapital / Projektvolumen = X %.
Je weniger vorrangiges Kapital in der Finanzierungsstruktur vorhanden ist, desto besser wird es in der Exporo-Klasse bewertet. In der Regel liegt die Quote des vorrangigen Kapitals unter 60 % bzw. 80 %.
Weniger als oder gleich 60 %
0
Weniger als oder gleich 80 %
1
Weniger als 100 %
2
Nachrangiges Kapital
In dieser Kategorie wird der Anteil des Kapitals, welches nachrangig zu dem über Exporo investierten Kapital ist, bewertet. Dieses nachrangige Kapital – in der Regel das vom Projektentwickler eingebrachte Eigenkapital – ist das Kapital, das im Rang hinter dem durch Exporo vermittelten Kapital steht.
Je höher der Anteil des im Insolvenzfall zuletzt zu bedienenden Kapitals im Verhältnis zum Projektvolumen ist, desto niedriger wird das Ausfallrisiko eingeschätzt.
Das nachrangige Kapital wird prozentual berechnet mittels Eigenkapital (o. ä.) / Projektvolumen = X %.
Je mehr nachrangiges Kapital in der Finanzierungsstruktur vorhanden ist, desto besser wird es in der Exporo-Klasse bewertet.
Je höher der Anteil des im Insolvenzfall zuletzt zu bedienenden Kapitals im Verhältnis zum Projektvolumen ist, desto niedriger wird das Ausfallrisiko eingeschätzt.
Das nachrangige Kapital wird prozentual berechnet mittels Eigenkapital (o. ä.) / Projektvolumen = X %.
Je mehr nachrangiges Kapital in der Finanzierungsstruktur vorhanden ist, desto besser wird es in der Exporo-Klasse bewertet.
Weniger als 100 %
1
Weniger als oder gleich 20 %
2
Weniger als oder gleich 10 %
3
Weniger als oder gleich 1 %
4
Gesamtfinanzierung
Im Rahmen der Finanzierungsstruktur wird zudem der Status der Gesamtfinanzierung betrachtet. In aller Regel wird das Immobilien- oder Erneuerbare Energien-Projekt durch Eigenkapital des Projektentwicklers, das nachrangige Fremdkapital der Exporo Anleger und das erstrangige Fremdkapital einer Bank finanziert. Teil der Finanzierungsstruktur können darüber hinaus Kaufpreisraten der Enderwerber sein, die nach Projektfortschritt gezahlt werden (MaBV Finanzierung).
Sollte die Bankfinanzierung noch nicht abschließend gesichert sein oder nur ein Term-Sheet (Vorvertrag) mit der Bank vorliegen, so wird dies mit 0 Punkten bewertet.
Ist die Gesamtfinanzierung des Projektes hingegen gesichert, verbessert sich die Exporo-Klasse um einen Punkt, da in diesem Fall die Kapitalkosten des Projektentwicklers bekannt sind.
Sollte die Bankfinanzierung noch nicht abschließend gesichert sein oder nur ein Term-Sheet (Vorvertrag) mit der Bank vorliegen, so wird dies mit 0 Punkten bewertet.
Ist die Gesamtfinanzierung des Projektes hingegen gesichert, verbessert sich die Exporo-Klasse um einen Punkt, da in diesem Fall die Kapitalkosten des Projektentwicklers bekannt sind.
Gesamtfinanzierung gesichert
(Kreditvertrag gesichert)
(Kreditvertrag gesichert)
-1
Gesamtfinanzierung nicht gesichert
0
Die Exporo-Klasse beeinflusst den Zinssatz
Die Berechnung der Höhe der Zinsen eines Investmentangebotes erfolgt risikobasiert und setzt sich aus den beiden wesentlichen Faktoren “Exporo-Klasse” und “Laufzeitfaktor” wie folgt zusammen:
Exporo-
Klasse
Klasse
bis 24 Monate
(max. Laufzeit)
ab 25 Monate
(max. Laufzeit)
AA
7,5 %
8,0 %
A
8,0 %
8,5 %
B
8,5 %
9,0 %
C
9,0 %
9,5 %
Exporo hat mit dem Laufzeitfaktor ein zusätzliches Kriterium für die Berechnung der Rendite eingeführt. So erhalten Investmentangebote einen laufzeitabhängigen Bonus von bis zu 0,5 % p. a. Darüber hinaus erhalten Projekte, die die Maximallaufzeit überschritten haben, einen Zusatzzins. Dieser beträgt ab dem ersten Monat der verzögerten Rückzahlung 4,0 % p. a.
Disclaimer
Trotz einer intensiven und sorgfältigen Analyse der Projekte ist das Investment in Immobilienprojekte und der entsprechende Erwerb der Wertpapiere mit Risiken verbunden und kann zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Zu beachten ist, dass die Exporo-Klasse eine Vereinfachung von komplexen Zusammenhängen darstellt und dabei nicht sämtliche Risiken, die eine Immobilie oder ein Immobilienprojekt mit sich bringt, betrachtet werden können. Ein Anleger sollte daher auch sämtliche weiteren zur Verfügung stehenden Informationen und insbesondere auch die Risikohinweise bei der Investitionsentscheidung berücksichtigen.
