Modernes Bauen

Kostengünstiges Bauen heißt nicht, dass Bauherren auf hohe Qualitätsstandards verzichtet müssen. Ganz im Gegenteil! Mit unkonventionellen Lösungen kann viel Geld gespart werden. Entscheidend ist eine sorgfältige Planung, welche das nötige Fachwissen für Auswahl und Kauf eines Grundstücks umfasst und alle Möglichkeiten, kostengünstig zu bauen, kennt. Um Eigenheime erschwinglich zu halten, ohne die gewohnten Standards aufzugeben, kommt es darauf an, durch überlegte Planung die Kosten zu senken. Überdurchschnittliches Engagement in der Planungsphase, sowohl vom Bauherr als auch vom Architekt/Projektentwickler, ist hier gefordert. Die Wahl der Materialien, die Art der Konstruktion und Gebäudeform sowie die Anordnung der Räume und deren Größe spielen eine wichtige Rolle. Hierzu ist immer zusätzliche Denk- und Planungsarbeit bei der Wahl des Grundstücks und der optimalen Grundrissgestaltung erforderlich.

Ganzheitliche Planung und systematische Optimierung

Preisgünstiges Bauen fängt beim Grundstückskauf an. Den Grundstückswert bestimmen Wohnlage, Anschluss an öffentliche Nahverkehrsmittel und baurechtliche Auflagen. Gerade baurechtliche Auflagen können Einsparmöglichkeiten während der Bauphase verhindern. Dies ist der Fall, wenn Materialien, Dachneigung und bauliche Nutzung bis ins Detail vorgeschrieben sind. Zum Beispiel kann sich der Bau einer flächensparenden und umweltschonenden Doppelhaushälfte sinnvoller gestalten als der Bau eines Einfamilienhaus. Es sinken die anteiligen Erschließungskosten für Elektrizität sowie Be- und Entwässerung. Auch bei einem hochwertigen Reihenhaus können sich neben verminderten Baukosten für Außenwände die Betriebskosten durch geringere Energieverluste reduzieren. Für die Erstellung mehrerer Häuser können Kostenvorteile mit Bauunternehmen ausgehandelt werden.

Des Weiteren setzen Bauunternehmer mittlerweile mehr auf alternative Baumaterialien. Im Dachbau wird beispielsweise Titanzink eingesetzt, dessen herausragendste Eigenschaft die lange Haltbarkeit und somit Witterungsbeständigkeit ist. Einer der verbreitetsten und ältesten Baustoffe besteht aus einer Mischung aus Sand, Ton und Schluff: Lehm wird schon seit Jahrtausenden für den Hausbau verwendet. Im Gegensatz zu Stein- oder Holzfassaden ist Lehm extrem kostengünstig. Achtung: Bei falscher Verwendung kann Lehm zur Kostenfalle werden. Auch Trockenbauwände im Innenausbau und polierter Beton tauchen auch immer häufiger in Wohnhäusern auf.

Es gibt noch einen weiteren Baustoff, den man wohl nicht unbedingt unter seiner Fachbezeichnung kennt: UNP. Dabei handelt es sich um einfache Stahlträger, die insbesondere in Industrieobjekten, dem Hallenbau oder in Brückenkonstruktionen vielfach anzutreffen sind. Sie sind nicht nur kostengünstig, sie haben auch eine herausragende Eigenschaft: Stahlträger werden zum größten Teil aus Metallschrott, zum Beispiel Alteisen, produziert. Dabei sind sie universal einsetzbar und halten auch starken Belastungen stand.

Politische Rahmenbedingungen – Lösung: Serielles Bauen?

Modulbauweise und serielles Bauen sind aktuell wichtige Themen für die Wohnungswirtschaft. Denn laut einer Studie des Pestel Instituts müssen bis 2025 jährlich ca. 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. Knapp die Hälfte davon müssen bezahlbare Mietwohnungen sein. Beispiele des modularen Bauens gibt es aus Holz, Stahl und Beton. Die Immobilien bestehen aus vorgefertigten Bestandteilen, die nach dem Baukastenprinzip zusammengesetzt werden - zum Beispiel das "Kieler Modell". Eine geringe Gebäudetiefe und eine einfache Dachform sind nur zwei Merkmale. Trotz einer verkürzter Bauzeit und Anpassungsfähigkeiten an baurechtliche und gesetzliche Anforderungen, bestehen bei der Modulbauweise auch Nachteile. Durch die vorgefertigten Bestandteile gibt es gestalterische und technische Einschränkungen. Außerdem ist das Mauerwerk nicht massiv, dadurch ist der Aufwand für einen guten Schall- und Wärmeschutz erhöht.

Eine Studie des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen zeigt am Beispiel eines Muster-Mehrfamilienhauses, dass dessen Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche zwischen 2000 und 2014 von 2209 Euro auf 3800 Euro gestiegen sind. Stärkste Preistreiber sind Planungs- und Bauwerkskosten durch Energieeffizienzvorgaben, Brand- und Schallschutz, Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit sowie Barrierefreiheit. Gerade die Energieeffizienzvorgaben können unerwartete Zusatzkosten verursachen. So berichtete das Nachrichtenmagazin "Der Spiegel" unlängst von einem Test in Wiesbaden. Eine Wohnungsbaugesellschaft hatte vier gleiche Häuser bauen lassen. Zwei der Gebäude waren moderne Passivhäuser – besonders dick gedämmt und mit allem ausgestattet, was Umwelttechnik derzeit so hergibt. Die anderen beiden Gebäude entsprachen lediglich den Regeln der Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2009. Das Ergebnis: Die beiden Passivhäuser benötigten zwar gut ein Drittel weniger Heizenergie als die beiden "alten Häuser". Allerdings verbrauchten sie viermal mehr Strom – knapp 19.000 Kilowattstunden pro Jahr. Der "Vorteil" der Passivhäuser schwand nicht nur dahin, er wurde sogar für die Mieter zum Nachteil. Die "modernen" Häuser waren teurer: 220 Euro pro Quadratmeter.

Dieser gesamte Kostenblock unterliegt drastisch verschärften gesetzlichen Bestimmungen. Sie machen seit Jahrhundertbeginn mehr als 19 Prozent der Gesamtkosten aus. Die Situation auf Wohnungsmärkten bleibt angespannt. Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungszentren und Mittelstädte mit hoher Lebensqualität. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum ist nicht mehr zu bedienen. Jedoch kann neben Verdichtung und Aufstockung im Wohnungsbestand, Vereinfachung von Genehmigungs- und Vergabeverfahren, Konzentration auf bezahlbare Standards und Verzicht auf eine weitere Verschärfung der Standards bei der Energieeinsparverordnung, "Serieller Wohnungsbau" die Lücke zu kostengünstigem Wohnraum reduzieren. Obwohl Architekten, Banken, Baufirmen und Makler wenig Grund haben, etwas an den steigenden Preisen und Mieten zu ändern, sollte die Überlegung dahingehend sein, dass Wohnungen vielleicht nicht immer schlüsselfertig übergeben werden müssen.

Text:

• B. Langer/ Exporo