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"Wenn ich investiere, stelle ich immer die Frage: Würde ich hier auch wohnen wollen?"

Interview mit Aloyse Wagner (Wagner Gruppe Luxemburg)

** Direkt an der Mosel in Trier, der ältesten Stadt Deutschlands, nur eine Autostunde von Luxemburg entfernt, entstehen auf knapp 25.000 m² hochwertige Wohnanlagen und ein Hotel, das von der Tristar Hotelgruppe mit der Lizenz der Holiday-Inn Hotelgruppe, einem der weltweit größten Hotel-Anbieter, gepachtet wird. Die Wagner Gruppe Luxemburg realisiert das Projekt “Porta Nova”, welches bereits das zweite ist, für das das erfahrene Immobilienunternehmen mit Exporo zusammenarbeitet.
Wir haben daher mit dem geschäftsführenden Gesellschafter, Aloyse Wagner, persönlich gesprochen und ihn zur Entwicklung des Projektes “Porta Nova”, zum aktuellen Stand und zur Zusammenarbeit mit Exporo befragt.
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Was macht das Projekt “Porta Nova” für Sie zu einem guten Projekt? Wieso haben Sie sich dafür entschieden?

Wagner: Als Luxemburger kennt man Trier sehr gut, sie ist die größte Nachbarstadt von Luxemburg. In unseren Unternehmen kommen viele dorther, man hat also einen guten Bezug zu Trier. Wir hatten auch früher bereits eine Immobilie dort. Es ist eine Stadt, wo es sich sehr gut wohnen lässt, wo man alles hat, was eine Stadt so braucht. Viele Menschen wohnen in Trier und arbeiten in Luxemburg: Die Kaufkraft in Trier ist recht hoch und gleichzeitig sind die Mieten in Trier rund 30 bis 35 % niedriger als in Luxemburg. Das macht den Wohnimmobilienstandort Trier sehr attraktiv.

Aloyse Wagner kennt den Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt im Raum Rhein-Main-Mosel sehr genau, hat zahlreiche Projekte dort - unter anderem in Frankfurt, Bonn, Trier und Luxemburg - realisiert.

Das Projekt “Porta Nova” hat mir von Anfang an sehr gut gefallen. Für mich ist die Lage sehr wichtig. Ich könnte ganz schlecht jemandem etwas verkaufen, bei dem ich “Nein” antworten müsste, wenn er mir die Frage stellt: “Würden Sie hier wohnen wollen?”.
Daher ist das Projekt auch so konzipiert, dass die Hotelgebäude gemeinsam mit den Microapartments vorne zur Straße angelegt sind und zur Mosel hin befinden sich dann, ganz geschützt, die Wohngebäude. Das sind die Hauptgründe für mich gewesen, dieses Grundstück zu entwickeln und zu bebauen. Und auch die Investoren, die nun einen großen Teil des Projektes erworben haben, hatten die gleiche Einschätzung.

Sie sprechen den Globalverkauf der 12 Wohnhäuser an. Wenn Sie noch etwas weiter zurückblicken, wie lief Ihr Kauf des Projektes ab und wie ist der aktuelle Stand?

Wagner: Wir haben das Projekt zum größten Teil mit Eigenmitteln angekauft und dann begonnen, das Projekt zu entwickeln. Für diese erste Phase hatten wir bereits eine erste Mezzanine Finanzierung hinzugenommen. Wir hatten dann das Bebauungsplanverfahren durchgeführt, was einige Zeit benötigt hatte, und dann die Zeiträume für weitere Abstimmungen, z.B. mit der Stadtplanung, dem Aufbau der Infrastruktur für das Gesamtgelände und nicht zuletzt auch die archäologischen Grabungen, sodass wir noch einmal eine Zwischenfinanzierung mit Mezzanine-Darlehen in Betracht gezogen haben.
Zu dem Zeitpunkt, als Exporo dazu kam, hatten wir für “Porta Nova” auch schon einen fortgeschrittenen Stand beim Abschluß des Globalverkaufs der Wohngebäude, der mittlerweile ja auch erfolgreich durchgeführt ist.

Und was ich an dieser Stelle schon sagen kann, auch mit dem Verkauf des Hotelprojektes und dem Appartementhaus sind wir praktisch in den letzten Zügen, die Kaufverträge werden abgestimmt und wir rechnen hier mit einem Abschluss in diesem Spätsommer.

Im Juli bzw. August soll mit den Umbauten an den Grundstückseinfahrten und den Kanalbauarbeiten an der Zurmeienerstarße begonnen werden und schätzungsweise ab Oktober kann mit den Erdaushubarbeiten begonnen werden. Somit liegen wir im mit den Käufern festgelegten Zeitplan.
Zusätzlich ist das ganze Projekt durch einen Kredit von einer der fünf größten deutschen Banken abgesichert. So kann uns also keine böse Überraschung ereilen.

Die “älteste Stadt Deutschlands” Trier liegt malerisch an der Mosel und profitiert auch von der Nähe zum finanzstarken Luxemburg.

Sie haben für das Projekt “Porta Nova” zusätzlich eine persönliche Bürgschaft über die Höhe der Fundingsumme gegeben. Was macht Sie so sicher, dass das Projekt so gut verläuft?

Wagner: Das Projekt ist durch die Lage, durch die Qualität, dort zu wohnen, durch Trier als Standort, ein Projekt, das sich gut vermieten lässt. Was die Errichtung und die Kalkulation der Kosten angeht, liegen wir im Soll und zusätzlich rechnet man natürlich immer Reserven mit ein. Wir arbeiten außerdem mit Firmen in unserem Netzwerk zusammen, die wir gut kennen und zu denen wir ein enges Vertrauensverhältnis aufgebaut haben.

Sie kennen sich sehr gut mit Projektfinanzierungen aus, haben schon viele größere Projekte realisiert. Was macht Crowdinvesting für Sie so interessant?

Wagner: Wir kennen Exporo bereits von der Zusammenarbeit bei dem gemeinsamen Frankfurter Projekt. Wir haben bei “Porta Nova” zwar einen Großteil aus eigenen Mitteln finanziert, haben aber sehr gerne wieder mit Exporo als Mezzanine-Kapitalvermittler gearbeitet.

Die Zusammenarbeit war sehr zuverlässig und trotzdem unkompliziert, alles war sehr gut dokumentiert. Wir zahlen zwar mehr als bei einem Bankkredit, aber zur flexiblen Eigenkapitalergänzung ist das wieder sehr wertvoll gewesen.

Bereits global veräußert: Die 12 Wohngebäude des Projektes “Porta Nova” liegen direkt an der Mosel in zentrumsnaher Lage von Trier.

Auch in zukünftigen Projekten werden wir sicherlich wieder Exporo in die Finanzierungsstruktur einbinden, da die durch die Plattform gestellten Mittel den Puffer zwischen den eigenen Mitteln und denen der Bank sehr gut abdecken. Ich habe mir einige Plattformen angesehen, und mit Exporo haben wir ja jetzt den ganzen Prozess zweimal durchgeführt und sind sehr zufrieden gewesen.

Ich wurde auch schon gefragt: “Warum macht ihr nicht selber Crowdfunding?” Aber wir wollen weiterhin das machen, was wir gut können und uns nicht in ein Geschäft wagen, von dem wir zu wenig verstehen. Man sollte nicht den Bock zum Gärtner machen.

Vielen Dank für das Gespräch, Herr Wagner!


Hintergrund:

Die Wagner Gruppe Luxemburg wird von Aloyse Wagner geleitet und geht aus ersten Unternehmungen im Bereich des technischen Gebäudeausbaus und Elektroinstallationen ab 1984 hervor. Vor allem Gewerbeimmobilien wurden in den Jahren bis 1995 auf diese Weise ausgestattet, doch auch immer mehr Wohnimmobilien kamen hinzu. Auch die Mitarbeiterzahl stieg in dieser Zeit bis auf 200.

1995 entwickelte die Wagner Gruppe Luxemburg dann das erste gewerbliche Gebäude mit ca. 10.000 m² Fläche und kurz darauf in ähnlicher Größenordnung das zweite Gewerbeimmobilienprojekt. Sowohl Entwicklung, Bau und Vertrieb wurden aus eigener Hand realisiert. Das größte Projekt, was die Gruppe ebenfalls von A bis Z entwickelt hat, ist der Bürokomplex in Drosbach (Luxemburg) und umfasst rund 65.000 m² Bürofläche, bestehen aus fünf Gebäuden und einem 9-stöckigen Turm.

Die Wagner Gruppe Luxemburg beschäftigt heute ca. 280 Mitarbeiter.