Thomas Lange, Exporos Head of Credit Risk vor der Hamburger Hafencity
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Experteninterview zum Thema: Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt – Investmentstrategien in volatilen Zeiten

Nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) ist das reale Bauvolumen 2022 erstmals seit Jahren um rund zwei Prozent gesunken. Gleichzeitig müssten nach Einschätzung der Bundesregierung deutschlandweit jedes Jahr rund 400.000 Wohnungen geschaffen werden, um den Bedarf an Wohnraum zu decken. Verantwortlich für die Schwierigkeiten in der Baubranche sind laut DIW  gestiegene Baukosten, strapazierte Lieferketten sowie die hohen Zinsen für Baukredite. Steckt der Immobilienmarkt in einer Krise? Welche Chancen am Immobilienmarkt ergeben sich dennoch für Anleger? Welche Anlagestrategie ist gerade die Richtige? Darüber haben wir mit Thomas Lange, Head of Credit Risk bei Exporo, gesprochen.

Experteninterview mit Thomas Lange, Head of Credit Risk bei Exporo

Herr Lange, wie würden Sie die aktuelle Lage am Immobilienmarkt einschätzen?

Thomas Lange: Auf der einen Seite steht die Immobilienbranche aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds und der politischen Lage in der Welt vor großen Herausforderungen. Hinzu kommen Nachwirkungen der Corona-Pandemie, z. B.  Lieferengpässe, Baukostenerhöhungen,erschwerte Bedingungen für Fremdkapital von Banken, neue Regularien mit erhöhten Anforderungen an die Nachhaltigkeit (ESG) sowie Veränderungen, die durch den Klimawandel erforderlich werden.

Andererseits besteht deutschlandweit ein hoher Bedarf an Wohnraum sowie daraus resultierend ein konstant nachhaltiger Kapitalbedarf für neue Projekte. Um den Wohnungsmangel vor allem in deutschen Ballungsräumen wie z. B.  Berlin, Hamburg und München zu lindern, hat die Bundesregierung als Ziel den Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr vorgegeben. 

Zusätzlich zum Neubau von Wohnraum kommt die starke Nachfrage nach energetischer Sanierung von Bestandsimmobilien mit einem enormen Investitionsbedarf hinzu. Diese Entwicklungen führen dazu, dass das Interesse an Kostenstabilität, an werthaltigen Sicherheiten für die Finanzierer und richtiges Timing bei der Projektentwicklung noch größer geworden ist.

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Der Anspruch an Kostensicherheit, werthaltige Sicherheiten für die Finanzierer und entscheidendes Timing bei der Projektentwicklung sind noch größer geworden.
Thomas Lange

Was bedeutet diese Situation am Immobilienmarkt für die Auswahl der Immobilienprojekte bei Exporo? 

Thomas Lange: Exporo hat stets einen genauen Blick auf die aktuellen Entwicklungen in der Finanz- und Immobilienbranche und passt die Auswahlkriterien der Projekte kontinuierlich an die Marktgegebenheiten an, um attraktive Anlagemöglichkeiten zu schaffen. Daher wurden zuletzt Ende 2022 die Kriterien bei der Projektauswahl entsprechend der Marktsituation überarbeitet und verfeinert. 

Die Exporo-interne Credit Policy setzt den Rahmen für die Entscheidung über eine Projektfinanzierung und wurde in folgenden Bereichen angepasst und risikoaverser gestaltet. Projektfinanzierungen für bestehende Immobilien mit gesicherten Mieterträgen, wie z. B. Bestandsoptimierungen durch Sanierung oder Umbau und für ausgewählte Bauprojekte erfahrener Projektentwickler erhalten im Rahmen der Analyse eine bessere Bewertung. Zudem haben wir die maximale Höhe des Finanzierungsauslaufs, Loan to Value bzw. Loan to Cost, weiter nach unten gesetzt, was zu einem höheren Eigenkapitaleinsatz der Projektentwickler führt. Bei Bauprojekten wird darüber hinaus u. a. verstärkt auf die Sicherung der Baukosten geachtet. So sollen Baurisiken durch Abhängigkeiten von Bauunternehmen und mögliche Kostensteigerungen durch die Inflation oder Bauverzögerungen verringert werden. Außerdem legen wir großen Wert auf eine höhere Vorverkaufsquote bei Bauprojekten, damit im Vorhinein schon die Marktgängigkeit der Projekte nachgewiesen wird.

Welche Chancen ergeben sich trotz allem am aktuellen Immobilienmarkt für Anleger? 

Thomas Lange: Wir sehen, dass große Kapitalgeber zurückhaltender geworden sind und Banken ebenfalls ihre Zinsen, zum Teil stark, anheben. Für Exporo und Anleger digitaler Immobilieninvestments ergibt sich dadurch eine große Chance, von der starken Nachfrage nach zuverlässigen alternativen Finanzierungen für professionelle und wirtschaftliche Vorhaben zu profitieren. 

Darüber hinaus wurden aufgrund der aktuellen Marktentwicklung der Finanzmärkte die Zinsen bei Exporo strukturell erhöht. So erhalten Investmentangebote mit einer Maximallaufzeit von bis zu 17 Monaten je nach Exporo-Klasse eine Verzinsung zwischen 6,5 und 8,0 % p. a. Bei Laufzeiten von 18 bis 24 Monaten werden je nach Klassifizierung 7,0 bis 8,5 % p. a. angeboten. Bei 25 bis 35 Monaten beträgt die Verzinsung 7,5 bis 9,0 % p. a.

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Für Exporo und Anleger digitaler Immobilieninvestments ergibt sich dadurch eine große Chance, von der starken Nachfrage nach zuverlässigen alternativen Finanzierungen für professionelle und wirtschaftliche Vorhaben zu profitieren. 
Thomas Lange

Welche Investmentopportunitäten bietet Exporo konkret? 

Thomas Lange: Exporo bietet Privatinvestoren den Zugang zur attraktiven Anlageklasse der alternativen Investments, konkret in Form von Beteiligungen an Projektentwicklungen für Immobilien. Über die Plattform exporo.de können Investoren einfach und digital in Immobilienprojekte von renommierten Projektentwicklern mit attraktiver Verzinsung und kurzen Laufzeiten investieren.

Und wie sieht es mit Risiken bei dieser Anlageform aus?

Thomas Lange: Exporo ist eine BaFin regulierte Investmentplattform, wodurch Ihnen ein transparentes Investitionsumfeld geboten wird. Ein Projekt durchläuft, bevor es auf der Plattform zur Investition für Anleger angeboten wird, eine mehrstufige Qualitätskontrolle, die an die strengen Prüfungsprozesse einer Bank angelehnt ist. Weniger als 10 % der uns angedienten Projekte werden schlussendlich über die Plattform finanziert. Zusätzlich zu den oben genannten Anforderungen in der Credit Policy werden in der Strukturierung der Finanzierung umfassende Sicherheitspakete, wie bspw. Grundschulden, persönliche Bürgschaften, abstrakte Schuldanerkenntnis, integriert. 

Was ist in Ihren Augen die richtige Strategie für Anleger in einer solchen volatilen Zeit und wie kann das Risiko minimiert werden?

Thomas Lange: In der aktuellen Marktphase ist es wichtiger denn je, sein Portfolio über diverse Anlageklassen zu streuen und davon auch einen Teil in die Anlageklasse Immobilien zu investieren. Diese Investmentopportunität bieten wir, wie bereits oben erwähnt, über unsere Plattform an. Auch innerhalb der Anlageklasse Immobilien ist eine breite Diversifikation wichtig. Daher ist es auch hier ratsam, in viele unterschiedliche Projekte zu investieren. Durch die Diversifikation wird das Risiko, das naturgemäß bei solchen Investments besteht, um ein Vielfaches minimiert.

Wir haben mit unserem Head of Credit Risk Thomas Lange, auch über die aktuelle Lage im Projektgeschäft gesprochen und welche Auswirkungen dies für Exporo hat. Im Interview geht Thomas Lange ausführliche auf die Herausforderungen im Projektgeschäft ein und wie Exporo damit umgeht.

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Disclaimer:

Die auf unserer Blogseite bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich zu Informationszwecken und stellen keine Anlageberatung dar. Unsere Beiträge und Kommentare sollen allgemeines Wissen und Perspektiven zu Finanzen und Immobilieninvestments vermitteln, jedoch sollten sie nicht als konkrete Handlungsempfehlungen oder Anlagestrategien interpretiert werden. Bitte beachten Sie, dass die Finanzmärkte volatil sind und Risiken beinhalten. Bitte beachten Sie auch, dass sich die Finanzmärkte ständig weiterentwickeln und sich Gesetze ändern können.

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