Abgeschlossenheitserklärung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. Abgeschlossenheitserklärung ist für Besitzer von Wohneigentum unter anderem von Bedeutung, wenn sie dieses veräußern möchten. Solche Bescheinigungen müssen aber nicht gleich den Verkauf einer Immobilie oder ihre Umwandlung in Eigentumswohnungen bedeuten. Zunächst ist die Bescheinigung ein Instrument, um Wohneigentum räumlich genauer zu definieren. Der Besitzer von Wohnungseigentum kann mit einer solchen Erklärung und ihrer Eintragung ins Grundbuch für klarere Verhältnisse bezüglich seines Eigentums sorgen.

Was ist eine Abgeschlossenheitserklärung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine solche Bescheinigung / Erklärung besagt, dass sämtliche, in einem Gebäude vorhandenen Wohnungen, durch Nummern gekennzeichnet und bautechnisch vollkommen voneinander abgetrennt sind – egal, ob Ein- oder Mehrfamilienhaus.

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Sind diese Kriterien erfüllt, erklärt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass jede Wohnung, als in sich abgeschlossene und eigenständige Einheit betrachtet werden kann. Eine Abgeschlossenheitserklärung kann nach dem Antrag des Eigentümers einer Immobilie ausgestellt werden. Die rechtliche Basis für eine solche Erklärung bilden § 3 Absatz 2 sowie § 7 Absatz 4 im Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG). Die Bescheinigung gilt nur für Wohnraum bzw. für alle Räumlichkeiten, die dem Zweck einer Haushaltsführung dienen (Küche, Bad). Auch ein dauerhaft als Büro genutzter Raum innerhalb der Wohnung wird berücksichtigt.

Wer den Bau eines Gebäudes plant, in dem Eigentumswohnungen entstehen sollen, der ist gut beraten, vorausschauend zu handeln, damit die Bauaufsicht später auch die Erteilung der Baugenehmigung ausspricht. Bereits beim Bauzeitenplan sollte darauf geachtet werden, dass die einzelnen Wohnungen und auch das Sondereigentum (Garage, Keller, Fahrrad- und Kinderwagenraum, Hobbyraum) den Kriterien für eine Abgeschlossenheitserklärung genügen. Sonst fallen später eventuell hohe Kosten für bauliche Nachbesserungen an, die man sich durch gute Planung ersparen kann.

Wozu dient die Abgeschlossenheitserklärung?

Die Abgeschlossenheitserklärung dient dazu, die Verhältnisse des Eigentums einzugrenzen und festzuhalten, um so eine Wohnung auf rechtlicher Ebene klar abzugrenzen sowie als eine autarke Wohneinheit zu werten. Diese Ausfertigung dient beim Verkauf einer Immobilie außerdem der Absicherung für alle Parteien (Verkäufer, Käufer, Nachbarn).

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Eine Wohnung wird baulich durch Decken, Böden und Wände begrenzt. Türen und Fenster sind weitere Begrenzungsmerkmale. Inhaltlich wird in der Abgeschlossenheitserklärung folgendes festgehalten:

• um welche Wohnung es sich handelt
• dass die Wohnung abschließbar ist
• dass sie zumindest ein WC und ein Bad besitzt
• dass in der Wohnung mindestens eine Küche / Küchenzeile vorhanden ist
• von anderem Wohneigentum abgetrennt ist
• über einen separaten Zugang ins Freie oder in ein Treppenhaus verfügt

Durch diese Angaben wird eine Wohnung rechtlich zu einer klar abgegrenzten, vollkommen autarken Wohneinheit, über deren Größe und Eigenständigkeit keine Zweifel bestehen. Der Eigentümer kann die Wohnung damit leichter verkaufen, als wenn es Streitigkeiten darüber gäbe, wo eine Wohnung baulich beginnt und wo sie endet. Zusammen mit einem Aufteilungsplan ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Voraussetzung, um ein Gebäude mit Wohnungseinheiten in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum aufzuteilen. Diese Aufteilung ist notwendig, um das Anlegen der entsprechenden Grundbuchblätter für die jeweilige Eigentumswohnung in die Wege zu leiten und damit die offizielle Umwandlung in Wohnungseigentum vorzunehmen. Man benötigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung also, um in einem Neubau oder in einer schon bestehenden Immobilie zur Vermietung eine Aufteilung in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen vorzunehmen – unabhängig davon, ob es sich um Ein- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Erst, wenn die einzelnen Wohnungen im Grundbuch als eigene Einheiten eingetragen wurden, dürfen sie vom Eigentümer einzeln verkauft werden.

Wie kann man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen?

Der Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung muss durch den Besitzer von Wohnungseigentum bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Dieser Antrag kann formlos gestellt werden. Nach Stellung des Antrags wird keine baurechtliche Prüfung durchgeführt, bevor das Bauamt die Baugenehmigung erteilen kann. 

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Falls z. B. ein Bauherr eine Wohnung nicht gemäß der erteilten Bau- und Nutzungsgenehmigung errichtet hat, wird dieser Zustand auch durch eine Abgeschlossenheitserklärung nicht rechtlich geheilt und bleibt illegal. Die anfallenden Antragsgebühren trägt immer der Wohnungseigentümer.

Welche Unterlagen benötigt man für die Abgeschlossenheitserklärung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt entweder die örtliche Bauaufsichtsbehörde bzw. das Bauamt aus oder öffentlich anerkannte Sachverständige erteilen die Ausfertigung. Dazu sind verschiedene Dokumente nötig. Für die Beantragung benötigt man meist einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch, einen Aufteilungsplan der Wohnungseinheiten, Lageplan sowie Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechungen.

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Neben dem (formlosen) Antrag muss der Besitzer weitere Unterlagen bei der für ihn zuständigen Baubehörde bzw. Bauaufsicht einreichen:

• Lageplan aller Gebäude/Anlagen
• Kopie Gesellschaftervertrag bei mehreren Eigentümern
• Handlungsvollmacht, falls notwendig
• Auszug Handels- oder Vereinsregister
• Grundbuchauszug (aktuell)
• Aufteilungsplan der Abgeschlossenheit
• Ansicht und Grundriss des Gebäudes

Die Baubehörde prüft diese Unterlagen auf der Basis des geltenden Rechts, nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) der Bundesländer.

Worauf ist besonders zu achten?

In einer solchen Abgeschlossenheitsbescheinigung wird dem Eigentümer einer Wohnung oder mehrerer Wohnungen bescheinigt, dass die in seinem Besitz befindlichen Immobilien abgeschlossene und damit eigenständige Einheiten bilden. Meist gehören aber noch ein Kellerabteil, ein Teil des Dachbodens oder ein Garagenstellplatz zur Wohneinheit. Dieses Teileigentum, das nicht dem unmittelbaren Wohnzweck dient, sollte in einen Antrag für eine Abgeschlossenheitserklärung stets berücksichtigt werden. Die Voraussetzung dafür ist aber, dass dieses Teileigentum ebenfalls ganz klar der jeweiligen Wohnung im Ein- oder Mehrfamilienhaus zugeordnet werden kann (durch Nummerierung, Markierung o. ä.). Gewerblich genutzte Räume wie Praxen, Werkstätten oder Ladengeschäfte werden nicht berücksichtigt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung berechtigt nicht zu allem

Auch bezüglich des Sondereigentums bzw. Teileigentums muss Rücksicht genommen werden. Als Beispiel kann hier ein von zwei Parteien genutzter Keller- oder Hobbyraum dienen. Hier bedarf es eventuell einer Absprache über Nutzungszeiten.

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Hat man eine Wohnung gekauft, die durch eine solche Bescheinigung definiert wurde, ist man trotzdem zur Rücksichtnahme auf Nachbarn verpflichtet und kann nicht alles tun. Vor allem Veränderungen an der Bausubstanz vom Gebäude oder an der Fassade bedürfen einer Absprache mit den Nachbarn. 

Indikator für Gentrifizierung oder Wegfall von Mietwohnraum?

Der Markt für Wohnungen ist gerade in den großen Metropolen hart umkämpft und ganze Stadtviertel werden einer Gentrifizierung unterworfen. Für Beobachter des Marktes wird die Zahl der Anträge auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung immer wieder als Indikator für das Fortschreiten der Stadtviertelerneuerung und Verbesserung von Gebäuden angeführt. Aber die steigende Zahl von Anträgen durch Eigentümer muss nicht zwangsläufig Symbol einer Gentrifizierung und des Verlustes von Mietwohnraum sein. Wird die Bescheinigung oder vielmehr die Aufteilung nicht ins Grundbuch eingetragen, muss nicht gleich ein Verkauf geplant sein.