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Exporo Investment-Rating

Das Exporo Investment-Rating ist ein von uns entwickeltes standardisiertes Verfahren mit dem wir Anlegern die Möglichkeit bieten, Projekte auf einen Blick einschätzen zu können und untereinander zu vergleichen.

Wie genau wird das Exporo Investment-Rating ermittelt?

Das Exporo Investment-Rating misst das relative Risiko anhand wichtiger Kriterien, die bei einer Investment-Entscheidung im Immobilienbereich eine große Bedeutung haben. Für die sechs Kriterien werden Punkte vergeben - je weniger Punkte, desto geringer das hierbei eingeschätzte Risiko. Das Investment-Rating klassifiziert die Exporo-Projekte von AA (bestmöglichste Bewertung) bis F (weniger gute Bewertung).

Geschulte Mitarbeiter im Real Estate Bereich kontrollieren und bewerten jedes Projekt anhand von vorliegenden Rahmen-, Markt- und Investmentdaten. Im mehrstufigen Prüfungsprozess werden branchenübliche Immobilien- und Projektträgerspezifische Kennzahlen und Unterlagen, der fachlichen Prüfung im Vier-Augen Prinzip unterzogen und für die Anleger möglichst detailliert aufbereitet. Trotz einer intensiven und sorgfältigen Vorprüfung durch Fachleute ist die Anlageform jedoch mit einem Risiko verbunden und kann zum Totalverlust führen.

Trotz einer intensiven und sorgfältigen Vorprüfung durch Fachleute ist die Anlageform jedoch mit einem Risiko verbunden und kann zum Totalverlust führen.

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AA AA A A A B B B C C C D D D E E E F F

Das Projekt „Herriotstraße in Frankfurt am Main“ kommt auf 2 Risikopunkte und wird somit in Klasse AA eingestuft.

Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Standort Sehr guter Standort
(gute Anbindung, innerstädtisch)
1
Kapitalverteilung vorrangig 0% - 60% 0
Kapitalverteilung nachrangig 0% 4
Verkaufs-/ Vermietungsstand Objekt teilweise verkauft bzw. vermietet 2
Status des Immobilienprojekts Existierende Immobilie ohne große Baumaßnahmen 0
Erfahrung Projektentwickler Über 150 Mio. Euro entwickelt 1
Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken Persönliche Bürgschaft oder Patronatserklärung
Erstrangige Grundschuld
-6
Exporo Investment-Rating AA 2

1. Bewertung des Standorts

In der internen Projektprüfung wird die Lage im Mikro- und Makrostandort geprüft, wie auch die Faktoren hinsichtlich der zeitlichen Entwicklung von beispielsweise Kaufkraft, Arbeitsplatzattraktivität oder Leerstand genauer bewertet. Beim hier dargestellten Exporo Investment-Rating wird eine vereinfachte Kategorisierung der Lage dargestellt. In der Projektbeschreibung wird genauer auf die Mikro- und Makrolage der Immobilie eingegangen.

Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Standort Sehr guter Standort
(gute Anbindung, innerstädtisch)
1
Standort Guter Standort
(Infrastruktur vorhanden, eher Stadtteil-, Randlagen)
2
Standort Weniger guter Standort
(teilweise Infrastruktur, eher C-Standorte)
3

2. Bewertung der Kapitalverteilung, Finanzierungsstruktur

In dieser Kategorie wird der Anteil des Kapitals, welches vorrangig und nachrangig zu dem über Exporo investierten Kapital ist, bewertet. Je höher der Anteil des im Insolvenzfall zuerst zu bedienenden Kapitals (z. B. das Fremdkapital der finanzierenden Bank) im Verhältnis zum Projektvolumen ist, umso höher wird das Ausfallrisiko im Falle eines Misserfolges eingeschätzt.

Berechnung

Kapital vorrangig: Fremdkapital / Projektvolumen = xx%
Kapital nachrangig: Eigenkapital / Projektvolumen = xx%

Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Kapitalverteilung vorrangig 0% - 60% 0
Kapitalverteilung vorrangig 61% - 80% 1
Kapitalverteilung vorrangig größer als 80% 2
Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Kapitalverteilung nachrangig 0% 4
Kapitalverteilung nachrangig 1% - 9% 3
Kapitalverteilung nachrangig 10% - 19% 2
Kapitalverteilung nachrangig größer als 20% 1

3. Bewertung des Verkaufsstand und Vermietungsstand

Grundsätzlich sinkt das Vermarktungsrisiko einer Immobilie in der Regel durch einen höheren Verkaufs- und Vermietungsstand zum Zeitpunkt der Exporo-Finanzierung. Durch eine hohe Vorverkaufsquote können zudem die eingeschätzten Preise des Projektentwicklers unabhängig von theoretischen Kennzahlen bestätigt werden und somit der gesamte Markterfolg des Projekts besser eingeschätzt werden.

Für das Exporo Investment-Rating erhält das Projekt weniger Risikopunkte, wenn ein hoher Verkaufsstand oder ein hoher Vermietungstand vorliegt.

Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Verkaufs-/ Vermietungsstand Objekt größtenteils verkauft bzw. vermietet 1
Verkaufs-/ Vermietungsstand Objekt teilweise verkauft bzw. vermietet 2
Verkaufs-/ Vermietungsstand Objekt noch nicht verkauft bzw. vermietet 3

4. Bewertung des Status des Immobilienprojekts

Die jeweilige Entwicklungsphase der Immobilie beeinflusst die Risiko-Einschätzung. Ein bereits bestehendes Gebäude ohne umfangreiche Baumaßnahmen hat ein tendenziell geringeres Risiko. Wenn die Bestandsimmobilie jedoch in einem sehr schlechten Zustand ist und kernsaniert werden muss, ist das Risiko sehr viel höher. Im Falle einer Finanzierung eines Neubaus, ist das Risiko am Höchsten. Ist das Neubauprojekt in einer reiferen Phase und sind bereits z. B. Verträge mit Baufirmen geschlossen worden und/oder eine Baugenehmigung liegt vor, sinkt das eingeschätzte Risiko.

Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Status des Immobilienprojekts Existierende Immobilie ohne große Baumaßnahmen 0
Status des Immobilienprojekts Existierende Immobilie mit Baumaßnahmen 2
Status des Immobilienprojekts Neubau (reife Phase) 4
Status des Immobilienprojekts Neubau (frühe Phase) 6

5. Bewertung der Erfahrung des Projektentwicklers

Je erfahrener ein Projektentwickler ist, desto geringer wird das Risiko eingeschätzt. Das unter „Ausprägung“ genannte Volumen bezieht sich auf das durch die verantwortlichen Geschäftsführer, bzw. den Projektentwickler umgesetzte Projektvolumen im Immobilienbereich.

Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Erfahrung Projektentwickler Keine signifikante Erfahrung 4
Erfahrung Projektentwickler Bis 75 Mio. Euro entwickelt 3
Erfahrung Projektentwickler 75 Mio. Euro bis 150 Mio. Euro entwickelt 2
Erfahrung Projektentwickler Über 150 Mio. Euro entwickelt 1

6. Bewertung der Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken

Bei einer Investition in Immobilien können grundsätzlich verschiedene Maßnahmen zur Reduzierung der Risiken zur Anwendung kommen. Neben den standardmäßig verwendeten Maßnahmen (wie z. B. Gewinnabtretung ) können je nach Projekt weitere Faktoren hinzukommen. Eine erstrangige Grundschuld zählt zu den besten Maßnahmen und wird entsprechend stark gewichtet. Zudem ist es möglich, dass die Gesellschafter bzw. die Projektverantwortlichen mit Ihrem Privatvermögen haften und im möglichen Falle des Projektmisserfolges die Anleger persönlich entschädigen müssen.

Kategorie Ausprägung Bewertungspunkte
Maßnahmen Persönliche Bürgschaft oder Patronatserklärung
-2
Maßnahmen Keine Bürgschaft oder Patronatserklärung vorhanden
 0
Maßnahmen Erstrangige Grundschuld
-4
Maßnahmen Nachrangige Grundschuld
-2
Maßnahmen Keine Grundschuld
 0

Der Erwerb der Vermögensanlagen ist mit unternehmerischen Risiken verbunden. Nachfolgend können nicht sämtliche mit der Anlage verbundenen Risiken aufgeführt und ausführlich erläutert werden. Die ausführliche Angabe der wesentlichen mit der Vermögensanlage verbundenen Risiken findet der Anleger in den Angebotsbedingungen zu der Vermögensanlage auf der Projekt-Detailseite.