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Ärztehaus Poppenbüttel

Ärztehaus mit langfristigen Mietverträgen - im wohlhabenden Hamburg, Poppenbüttel gelegen

Quartalsweise Ausschüttung
ca. 4,3 % p.a.* Erw. Ausschüttungsrendite
ca. 6,2 % p.a.* Erw. Gesamtrendite
  • 1. ZinsterminEnde Juni 2019
  • Vermietung100 % - mit langfristigen Verträgen
  • LageHamburg - Poppenbüttel
  • Art der ImmobilieNeu- und Altbau - 2012 zukunftssicher modernisiert
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HIGHLIGHTS

  • Sehr gute Mietsituation mit langfristigen Verträgen: U.a. 6 Fachärzte, eine Apotheke, ein Steuerberater und 4 attraktive Wohnungen.
  • Nachfragegerechte Lage für ein Ärztehaus: Die Region weist ein hohes Durchschnittsalter auf und ist sehr gut angebunden über Hauptverkehrsstraßen und S-Bahn.
  • Das Objekt wurde zuletzt von 2011 bis 2013 modernisiert und ist in einem gepflegten und guten Zustand.
  • Nur eine Bushaltestelle entfernt befindet sich das größte Alten- und Pflegeheim Hamburgs mit ca. 1.100 Senioren und ca. 900 Angestellten.

DIE IMMOBILIE

Ärztehaus Poppenbüttel

Das Bestandsobjekt “Ärztehaus Poppenbüttel” ist ein modernes und gepflegtes Ärztehaus in zentraler Lage von Hamburg-Poppenbüttel mit zusätzlichen Wohnein- heiten. Im Jahr 1860 wurde etwa 13 des heutigen Ge- bäudes als Wohn- und Geschäftshaus massiv errichtet und von 1998-2001 umgebaut und durch einen größe- ren Neubau ergänzt. Sowohl in den Jahren 2001-2002 als auch 2011-2013 fanden umfangreiche Sanierungen als auch Modernisierungen der Innenbereiche statt. Das Gebäude verfügt über zwei Geschosse, das Dach mit vier Wohnungen (266 m2) ist als Staffelgeschoss mit Dachterrassen und zum Teil Balkonen ausgebildet. Im Objekt befinden sich zudem im Erdgeschoss zwei Ladengeschäfte (220 m2) und im Obergeschoss acht Büro- bzw. Praxiseinheiten (974 m2). Im Untergeschoss liegen die Technikräume sowie Mieterkeller.

Alle Mietflächen befinden sich in einem sehr guten Zustand. 50% der Arztflächen wurden in 2011 bis 2013 grundsätzlich modernisiert. Alle Flächen verfügen über eine moderne Infrastruktur mit ansprechenden Bäder- und WCs, Küchen mit Küchenzeilen, weißen Wänden und einem modernen Fußbodenbelag mit Fliesen, Laminat oder PVC.

Ärztehaus Poppenbüttel

VALUE-ADD: AUFWERTUNG FÜR WEITERE ZIELGRUPPEN UND WERTSTEIGERUNG

Während der Laufzeit ist geplant, die solide ausgestatteten Micro Apartments neu zu möblieren und zu modernisieren. Dazu sind bereits umfangreiche Instandhaltungskosten in der Kalkulation berücksichtigt, während die zu erwartenden Mietsteigerungen sehr konservativ angesetzt wurden.

Sollten die Mietsteigerungen höher als geplant ausfallen, werden sowohl die laufenden Mietausschüttungen als auch die Wertsteigerung die prognostizierten Werte übertreffen.

ZAHLEN UND DATEN AUF EINEN BLICK

  • Vermietungsquote
  • 100%
  • Einheiten (Gewerbe)
  • 8
  • Einheiten (Wohnen)
  • 4
  • Einheiten (Einzelhandel)
  • 2
  • Mietfläche (Gewerbe)
  • 974 m2
  • Mietfläche (Wohnen)
  • 266 m2
  • Mietfläche (Ladenfläche, EH)
  • 220 m2
  • Gesamtmietfläche
  • 1.460 m2
  • Neubau
  • 2002 (Ursprung 1860)
  • Kaufpreis (ohne Nebenkosten)
  • 5.000.000 €
  • Jahresnettomieteinnahmen*
  • 249.000 €
  • Jahresnettomieteinnahmen**
  • 267.000 €
  • Wohnmiete pro m2
  • ca. 10,50 €
  • Gewerbemiete pro m2
  • ca. 14 - 17,00 €
  • Durchschnittsmiete pro m2
  • 13,67 €
  • Nettokaufpreisfaktor
  • 20,24-fach
  • Verkehrswert laut Gutachten
  • 5.070.000 €

WOHLHABENDER STADTTEIL

Mit hohem Anteil an Senioren
Das Bestandsobjekt “Ärztehaus Poppenbüttel” befindet sich in zentraler Lage des Stadtteils Poppenbüttel, welcher sich im Nordosten der Hansestadt befindet und von der Alster durchquert wird. Poppenbüttel ist bekannt für das große Einkaufszentrum AEZ (Alstertal Einkaufszentrum) und ist Standort eines der größten Pflege- und Altenheime Deutschlands, dem Hospital zum Heiligen Geist, mit ca. 1.100 Senioren.

Hamburg auf einen Blick

  • Einwohner
  • 1.810.438 (2018)
  • Kaufkraftindex
  • 110,3 (Deutschland: 100)
  • Leerstand (Wohnen)
  • 0,5 %
  • Bruttoinlandsprodukt (BIP, 2017)
  • 117,6 Mrd. € (2. Platz in D)
  • Entwicklung BIP seit 10 Jahren
  • + ca. 25 %
  • Anzahl Senioren (65 J. +) 2017
  • 338.827
  • Prozentualer Anteil der Bevölkerung an Senioren in Poppenbüttel
  • 33,1%
ÄRZTEHAUS POPPENBÜTTEL
ÄRZTEHAUS POPPENBÜTTEL

FINANZKENNZAHLEN

Auf Grundlage einer Laufzeit von 10 Jahren sind sämtliche Kosten, die für den Kauf, die Emission und die Bewirtschaftung anfallen, berechnet worden. Diese Kennzahlen sind nach bestem Wissen und Gewissen kalkuliert und beinhalten bereits Puffer für Instandhaltungskosten und nicht umlagefähigen Kosten.

Die Nettomieteinnahmen werden im Laufe der 10 Jahre durch professionelles Management im marktüblichen Rahmen erhöht.

Prognostizierte Jahresrechnung

(10-Jahres-Durchschnitt)*
  • Einnahmen / Ausgaben
  • Nettomieteinnahmen
  • 720.000 €
  • Management
  • - 71.500 €
  • Property Management
  • - 36.000 €
  • Mietausfallwagnis
  • - 14.000 €
  • Zinszahlungen
  • - 122.825 €
  • Instandhaltungskosten (lt. Plan)
  • - 66.000 €
  • ERGEBNIS DER IMMOBILIE
  • 409.500 €
  • Kapitalrendite (Ergebnis Immobilie / Anleihenvolumen)
  • 6,07 %
  • Tilgungszahlungen
  • -122.500 €
  • AUSSCHÜTTUNG
  • 287.000 €
  • Ausschüttungsrendite
  • 4,5 %

Prognostizierte Wertsteigerung

(Mietsteigerung: 2,0 % p.a. - Verkaufsfaktor: 19)*
  • Nach 10 Jahren
  • Wert der Immobilie
  • 14.940.000 €
  • IRR**
  • 6,4 %

* Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

** Der interne Zinsfuß, der auch als IRR bezeichnet wird, ist eine Möglichkeit der Renditeberechnung für Kapitalanlagen. Gemeint ist damit, dass die Zinsen nach dem gebundenen Kapital in der Anlage berechnet werden und sich somit ein realistischerer Verzinsungssatz ergibt. Hierbei wird auch der Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit mit berücksichtigt.

Szenarien zur Entwicklung Ihres Investments

Um Ihnen zu verdeutlichen, welche Möglichkeiten ein Investment in die Bestandsimmobilie “Apartments am Markt” bietet, haben wir nach bestem Wissen und Gewisse 3 Rendite-Szenarien berechnet und auf Grundlage des Basisszenarios den Anteil der Exporo Bestand-Anleger an der Wertentwicklung veranschaulicht. Zudem verdeutlicht unsere zweite Grafik, wie Sie als Anleger über die Tilgung des Bankdarlehens und die mögliche Wertsteigerung der Immobilie langfristig von der Wertentwicklung profitieren.

MARKT

Micro Apartments: Immer mehr wohnen allein, zentral und flexibel

In deutschen Metropolen, vor allem in zentralen Lagen, ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Die Preise in Ballungszentren steigen seit Jahren. Gleichzeitig sind immer mehr Studenten, Singles und Pendler auf der Suche nach möbliertem Wohnraum in den gefragten Lagen. Single-Haushalte stellen inzwischen mit rund 40 % den größten Anteil aller Wohnformen dar, in den Metropolen ist dieser Anteil noch höher. Laut Prognose des Statistischen Bundesamtes wird sich dieser Trend fortsetzen, der Anteil soll bis zum Jahr 2030 auf ca. 44 % steigen.

Die hohe Anzahl an Ein-Personen-Haushalten und der Trend zu Micro-Apartments wird auch durch die Veränderungen in der Arbeitswelt deutlich. Bei immer mehr Berufen ist “Mobilität” gefragt, was bedeutet: Als Fachkraft ist es häufig notwendig für einzelne, befristete Projekte bei Niederlassungen oder Kunden vor Ort zu sein. Und entsprechend temporär und flexibel zu wohnen, ohne komplett umziehen zu müssen. Möblierte, kleine Apartments sind daher gefragt wie nie.

Hinzu kommt, dass in Deutschland die Anzahl der Studierenden kontinuierlich steigt: Seit 200708 um ca. 46 % auf knapp 2,9 Mio. Studenten. In Hamburg ist das Wachstum noch deutlicher. Hier ist die Zahl der Studenten im Zeitraum von 10 Jahren um rund 56 % gestiegen.

WACHSENDE NACHFRAGE IN HAMBURG

Als eine der lebenswertesten Großstädte Deutschlands wundert es nicht, dass auch das “Wohnen auf Zeit” in Hamburg besonders nachgefragt ist. Die Anzahl der Ein-Personen-Haushalte ist hier noch deutlich höher als im deutschen Durchschnitt: Von rund 48 % im Jahr 2000 stieg der Anteil auf derzeit ca. 52 %. Extrem ist die Verteilung in den Innenstadtlagen: In Bezug auf verfügbaren Wohnraum für die Studierenden der Stadt sind die Studentenwerke und Wohnheime nicht in der Lage, die Nachfrage zu bedienen: 96 von 100 Studenten in Hamburg finden keine Unterbringung in einer Wohnanlage. Im Stadtteil Wandsbek lag der Anteil der Ein-Personen-Haushalte nach letzten Erhebungen in 2015 sogar schon bei 60 - 70 %.

Wie die 2017er Studie “Temporäres Wohnen in Hamburg” der HSH Nordbank zeigt, gibt es in kaum einem Segment des Immobilienmarkts so große Diskrepanzen zwischen Angebot und Nachfrage wie bei Ein- und Zweizimmerwohnungen. Demgegenüber stehen die Bevölkerungsprognosen der Hansestadt, nach denen bis 2025 jedes Jahr ca. 10.000 Neu-Hamburger nach Wohnraum suchen werden.

Ein-Personen-Haushalte in HH, 2017

PRÜFUNG

Professionelle Prüfung durch externe Spezialisten


Die Immobilie wurde von Exporo-Immobilienexperten und externen Fachleuten vor Ort eingehend begutachtet. Dabei wurden auf der einen Seite die technischen Gegebenheiten des Objektes analysiert und auf der anderen Seite der Verkehrswerte der Immobilie festgestellt.

CHANCEN/RISIKEN

Mit dem Immobilieninvestment „Apartments am Markt“ haben Sie die Möglichkeit, wie ein Eigentümer von den laufenden Mieteinnahmen sowie dem Immobilienwert selbst zu profitieren. Sie investieren Ihr Geld in ein attraktiv gelegenes und repräsentativ errichtetes Bestandsobjekt und partizipieren wie ein Eigentümer an regelmäßigen Zinszahlungen auf Ihr Konto, die von den Mieterlösen der Immobilie abhängig sind.
  • Chancen
  • Risiken
  • Quartalsweise Mietüberschuss-Auszahlungen und attraktive Renditeaussicht von durchschnittlich ca. 4,5 % pro Jahr.*
  • Kosten (z.B. Instandhaltung) können sich negativ auf die Renditeausschüttungen auswirken.
  • Zusätzliche Teilhabe an 80 % der Wertentwicklung der Immobilien.
  • Über die zukünftige Wertentwicklung gibt es keine gesicherten Prognosen. Hier können nur Schätzungen abgegeben werden.
  • Erwartete Gesamtrendite durch Mietausschüttungen und Verkaufsgewinnbeteiligung i.H.v. ca. 6,4 % pro Jahr.*
  • Eintritt der Prognosen ist abhängig von ausreichenden Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilie.
  • Hohe Transparenz über Finanzkennzahlen sowie einmalige und laufende Kosten.
  • Mehr Transparenz ist kein Kriterium für eine höhere Sicherheit, erleichtert aber die eigene Entscheidungsfindung.
  • Treuhänder überwacht, kontrolliert und hält nachrangige Sicherheiten für die Anleger.
  • Trotz des Einsatzes von Treuhänder und nachrangigen Sicherheiten ist das Investment mit Risiken verbunden.
  • Investitionsform ist eine Anleihe (tokenbasierte Schuldverschreibung), die handelbar ist.
  • Verkauf der einzelnen Anleihen der Anleger vor Ablauf der Laufzeit bei Kaufinteresse eines Dritten möglich.

SO FUNKTIONIERT'S

Investieren wie ein Eigentümer

Immobilien bei Exporo Bestand werden jeweils etwa zur Hälfte durch die Exporo Anleger und durch ein Bank-Darlehen finanziert.

Aus den laufenden Mieteinnahmen (1) werden quartalsweise Renditeausschüttungen an die Anleger ausbezahlt (4) und gleichzeitig das Bank-Darlehen getilgt (2) sowie die professionelle Entwicklung und der Erhalt der Immobilie (3) sichergestellt.

Exporo Vorstand Simon Brunke erklärt Ihnen Exporo Bestand im Video: “Exporo Bestand - Kurz erklärt.”