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Studie: "The rate of Return on Everything 1870-2015"

Immobilien - Die beste Anlage seit 150 Jahren

Aktien können zeitweilig ungeahnt hohe Gewinne einbringen, aber über einen längeren Zeitraum gesehen wird der Zeitpunkt kommen, an dem die Kurse wieder fallen. Staatsanleihen sind zwar wertbeständig, aber diese werfen keine hohen Renditen ab. Es stellt sich also die Frage, ob es eine Anlageform gibt, die langfristig, wertstabil bleibt und gleichzeitig hohe Renditen erwirtschaftet. Die gute Nachricht - es gibt sie: In reichen Ländern erzielen Immobilieninvestments auf sehr lange Sicht Renditen, die denen von Aktien ähneln, während sie gleichzeitig die geringe Volatilität von Anleihen bieten.

Das ist das Ergebnis einer bahnbrechenden Studie von Ökonomen der University of California-Davis, der Universität Bonn und der Deutschen Bundesbank. In einer außergewöhnlich umfangreichen Datenerhebung haben die Forscher die jährlichen Renditen von Schatzanweisungen, Staatsanleihen, Aktien und Wohnimmobilien über einen Zeitraum von 145 Jahren (von 1870 bis 2015) für 16 – heute reiche – Länder wie die USA, Deutschland und Japan zusammengetragen.

Die Wirtschaftswissenschaftler stellen fest, dass in einem durchschnittlich reichen Land die jährliche Rendite von Wohnimmobilien im untersuchten Zeitraum inflationsbereinigt über 7 Prozent lag, während die Rendite bei Aktien nur knapp 7 Prozent betrug. Gleichzeitig war aber das Risiko eines Wertverlustes bei den Wohnimmobilien deutlich geringer.

Der Grund, warum diese Ergebnisse so bemerkenswert sind, ist, dass sie ökonomischen Theorien der Vermögensbewertung widersprechen, die darauf hindeuten, dass riskante Vermögenswerte wie Aktien höhere Renditen erzielen als stabile Vermögenswerte wie Wohnimmobilien. Die Studie “The rate of Return on Everything 1870-2015” kommt jetzt allerdings zu dem Ergebnis, dass dem nicht so ist. Ein wirklich cleverer Investor, so die Studie, müsse “ein international diversifiziertes Portfolio von Immobilienbeständen halten, statt in Aktien zu investieren”. Eine plausible Erklärung für die Ursache dieses spektakulären Ergebnisses haben die Ökonomen noch nicht gefunden. Sie hoffen darauf, dass andere Forscher versuchen werden, dieses Rätsel zu lösen.

Obwohl sich Wohnimmobilien grundsätzlich besser entwickelten als Aktien, gab es in den 16 untersuchten Ländern auch große Unterschiede. Mit 3,3 Prozent war die zusätzliche Rendite, die für Wohnimmobilien im Vergleich zu Kapitalanlagen erzielt wurden, in Frankreich am größten. Dort waren diese Immobilien aufgrund der Verwüstung des Zweiten Weltkriegs, einer Welle von Verstaatlichungen von Privatunternehmen nach diesem Krieg und der Ölkrise in den 1960er Jahren besonders günstig.

Die jüngste Geschichte beflügelte den Aktienkurs. Seit 1980 betrug die jährliche Aktienrendite in den untersuchten 16 Ländern 10,7 Prozent, verglichen mit 6,4 Prozent bei Wohnimmobilien. Die Forscher führen diesen Rückgang u.a. auf den japanischen Immobilienpreisverfall nach 1990 und das langsame Wachstum im deutschen Wohnimmobiliensektor zurück. Gleichzeitig explodierten die Aktienkurse in skandinavischen Ländern wie Schweden, Norwegen und Finnland.

Doch selbst seit 1980, entwickelten sich Wohnimmobilien (risikobereinigt) in 14 der 16 untersuchten Ländern besser als Aktien, wie der Sharpe-Quotient zeigt. Der Sharpe-Quotient ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die für ein Finanzinstrument die Überrendite gegenüber dem risikofreien Zinssatz ins Verhältnis zur Volatilität – einem Maß für das Risiko – setzt. Mit dem Sharpe-Quotienten kann die vergangene Wertentwicklung von Geldanlagen miteinander verglichen werden. Der Sharpe-Quotient bemisst sozusagen die Überrendite pro Einheit des übernommenen Risikos. Maß für das Risiko ist die Volatilität der Renditen, wobei in die Berechnung der Volatilität alle Renditen eingehen (also auch diejenigen Renditewerte, die unterhalb des risikofreien Zinses liegen).

Ein weiteres Ergebnis der Studie: Ein einzelnes Haus zu kaufen ist riskanter als den entsprechenden Anlagebetrag in ein diversifiziertes Portfolio von (Wohn-)immobilien zu investieren. Denn wenn ein Vermögen zu einem gewichtigen Anteil nur aus einem einzigen Vermögenswert besteht, zum Beispiel einem Haus, riskiert der Investor ein sogenanntes Klumpenrisiko: Verliert die einzelne Position an Wert, schmälert dies das Gesamtvermögen spürbar. Um sich ein diversifiziertes (Wohn-)immobilienportfolio aufzubauen, muss heutzutage niemand mehr ein Millionär sein. Finanzprodukte wie Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Investitionen in Exporo Bestand (ab 1.000 Euro) bieten hier clevere Lösungen.

Die vollständige Studie: “The rate of Return on Everything 1870-2015”