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Demographie als Investmentchance

Das Wichtigste im Überblick:

• 50 Milliarden Euro sind bis 2035 für den Bau von 3 Millionen Seniorenwohnungen nötig.

• Derzeit gibt es maximal 800.000 altersgerechte Wohnungen.

• Lebenserwartung erweist sich für Senioren häufig als Kredit-Hürde.

• Investitionssummen sind für größere Bauprojekte meist zu gering.

• Professionelle Investoren und Projektentwickler schätzen Crowdinvesting als Alternative.

Rund 24 Millionen Menschen werden 2035 in Deutschland zur Altersgruppe „65plus“ gehören, das sind etwa 6 Millionen mehr als heute. Zudem wird die Zahl der Pflegebedürftigen bis 2030 von heute 2,9 auf 3,5 Millionen steigen. Das Pestel-Institut hat im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) untersucht, welcher Mehrbedarf an altersgerechten Wohnungen durch den demografischen Wandel entsteht und kommt zu dem Schluss, dass in den nächsten 10 Jahren deutschlandweit rund drei Millionen Seniorenwohnungen zusätzlich gebaut werden müssen. 50 Milliarden Euro an privaten Investitionen und mindestens 5,6 Milliarden Euro an öffentlichen Fördergeldern seien dafür nötig, so der Lobbyverein. Die enorme Summe an Privatkapital dürfte mit herkömmlichen Methoden kaum zu akquirieren sein. Schon gar nicht zeitnah. Doch möglicherweise gibt es dafür eine Alternative: Würden der demografische Wandel und der damit verbundene veränderte Wohnbedarf als Investmentchance genutzt und moderne Mittel eingesetzt, um die für den Neubau von Seniorenwohnungen benötigten Gelder einzuwerben, könnte die Realisierung zügig gelingen.

Lebenserwartung als Kredithürde

Aktuell ist die Situation mehr als paradox: Umsorgt bis ins hohe Alter in den eigenen vier Wänden in vertrauter Umgebung wohnen zu können, ist der Wunsch vieler Menschen. Trotzdem genießen zur Zeit nur wenige Senioren altersgerechten Wohnkomfort: Gerade einmal 600.000 bis 800.000 Wohnungen sind einer Prognos-Studie zufolge derzeit entsprechend ausgerüstet. Und dass, obwohl es bereits heute etwa 18 Millionen “Silver Surfer” gibt. Dass zügig mehr Wohnungen barrierefrei umgerüstet werden, davon ist nicht auszugehen. Denn wer 55 Jahre oder älter ist und ein Darlehn für die Finanzierung des entsprechenden Umbaus benötigt, muss damit rechnen, dass der Antrag aufgrund seines fortgeschrittenen Lebensalters von der Bank abgelehnt wird. Zwar hat die im Mai 2018 eingeführte Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsrichtlinien-Verordnung die Kriterien dahingehend angepasst, dass das Darlehn nicht mehr während der statistischen Lebenserwartung (78,4 Jahre bei Männern und 83,2 Jahre bei Frauen) zurückgezahlt sein muss, wie es die Wohnimmobilienkreditrichtlinie zuvor vorsah. Dennoch ist es nicht gesetzwidrig, Altersgrenzen zu setzen.

Bessere Marktfähigkeit meist kein Argument

Außerdem gibt es genügend jüngere Kreditnehmer, die sich angesichts niedriger Zinsen den Traum vom Eigenheim erfüllen und dafür einen Kredit benötigen. Warum also mit Älteren ein unnötiges Risiko eingehen? Da nützen auch keine Hinweise darauf, dass die Umrüstung im Schnitt einmalig ungefähr 16.000 Euro kostet), während der Eigenanteil für die Unterbringung in einem Pflegeheim pro Jahr mit über 20.000 Euro zu Buche schlägt, abhängig vom jeweiligen Bundesland). Ganz abgesehen vom Wertsteigerungseffekt, den der Umbau auf das Objekt hätte, wodurch sich wiederum die Marktgängigkeit verbessern würde. Trotzdem heißt es kredittechnisch ab einem gewissen Alter häufig: Nichts geht mehr.

Große Bauflächen sind Mangelware

Neben der altersbedingten Kredit-Hürde gibt es ein weiteres Problem, das den Bau von Seniorenwohnungen in nennenswerter Anzahl erschwert: Baulandknappheit. Besonders in Ballungszentren, wo mittlerweile ohnehin der Flächenkampf zwischen dem Neubau von Wohnungen und von Bürogebäuden tobt, ist es schwierig geworden, Bauplätze zu finden, auf denen multifunktionale Konzepte in großem Maßstab realisiert werden können, die vom Wohnen mit Service über ein Gesundheitszentrum bis zur Pflegeeinrichtung unterschiedlichste Angebote für die Generation ab “55plus” bieten. Sicherlich wird mal hier und da eine Seniorenwohnanlage gebaut. Mehr als 60 bis 80, maximal 100 Wohneinheiten kommen jedoch selten dabei heraus.

Japan zeigt, was möglich ist

An ein Projekt wie “Fujisawa Sustainable Smart Town” in der Nähe von Tokio ist hierzulande deshalb kaum zu denken. Auf einem Areal von 19 Hektar (das sind 26 Fussballfelder) entsteht bis 2020 eine vernetzte Kleinstadt mit 1.000 Haushalten, bestehend aus Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, für die eine Versorgungsinfrastruktur mit Geschäften und Restaurants errichtet wird, ergänzt durch diverse Arztpraxen, ambulante Pflegedienste und -einrichtungen sowie ein Gesundheitszentrum. Fit sein - und vor allem eigenständig bleiben - lautet die Devise, nach der die Bewohner hier bis ins hohe Alter leben sollen. Für Japan, das Land mit der weltweit ältesten Bevölkerung, hat das Vorhaben Modellcharakter. Erweist es sich als praxistauglich, werden weitere generationsübergreifend funktionierende Städte entstehen. Die Gesamtkosten schätzen Experten auf ungefähr 540 Millionen Euro. Beteiligt sind 18 Unternehmen, darunter der Elektronikkonzern Panasonic, japanische Firmen aus dem Gesundheitsbereich, die Beratungsgesellschaft Accenture sowie die Stadt Fujisawa.

Klotzen statt kleckern

In Deutschland, wo nach Japan die zweitälteste Bevölkerung der Welt lebt, verfolgt zur Zeit einzig das Projekt “Future Living Berlin” der Wohnungsgesellschaft GSW Sigmaringen ähnliche Ansätze. Allerdings in mengenmäßig weitaus kleinem Maßstab. In Adlershof entstehen gerade einmal 69 barrierefreie und mit Smart Home-Lösungen ausgestattete Mietwohnungen plus 20 Häuser für temporäres Wohnen und 12 Gewerbeeinheiten. Auch das Investmentvolumen ist mit 35 Millionen Euro deutlich geringer als das des japanischen Pendant. Darüber hinaus sind in den letzten Jahren allerorten sogenannte “Seniorendörfer” entstanden oder befinden sich im Bau, wie etwa das saarländische Kirkel mit 39 Wohneinheiten und das Projekt “Uhlenbusch” am Großen Plöner See unweit von Kiel, wo 33 altersgerechte Bungalows realisiert werden . Angesichts des prognostizierten Zusatzbedarfs von drei Millionen Seniorenwohnungen sind alle diese Vorhaben jedoch nicht mehr als ein Tropfen auf den heißen Stein. Dazu ist die jeweilige Kapitalmenge, die sich meist im unteren zweistelligen Millionenbereich bewegt, auch schlichtweg zu gering. Anders sähe die Sache mit größeren Kapitalspritzen aus.

Klotzen statt kleckern

Eine Möglichkeit mengenmäßig wirklich relevante Summen für seniorenspezifische Immobilienprojekte einzuwerben kann Crowdinvesting sein, das sich in den letzten Jahren als attraktives Mittel etabliert hat, um Projektentwickler und Kapitalanleger unkompliziert zusammenzubringen. Laut “Crowdinvesting-Immobilien-Report 2019” wurden bis Ende 2018 über 400 Millionen Euro in Deutschland auf diese Weise investiert. Die klare Nummer 1 ist mit deutlichem Abstand das Unternehmen Exporo, über dessen Plattform allein im 1. Halbjahr 2019 ein Volumen von mehr als 100 Millionen Euro akquiriert wurde. Mithilfe der Hamburger sind bereits etliche Seniorenresidenzen, Ärztehäuser und Pflegezentren erfolgreich finanziert worden bei einer Jahresrendite zwischen 4,5 bis 5,5 Prozent.

Die jüngste Umfrage von Ernst & Young lässt vermuten, dass es nur eine Frage der Zeit sein dürfte, bis Seniorenwohnungen in großem Maßstab per Crowdfinanzierung gebaut werden. Derzufolge schätzt die Mehrheit der befragten Investoren und Projektentwickler diese Form der Finanzierung vor allem deshalb, weil sie mit geringeren Kosten und schnelleren Prozessen verbunden ist als konventionelle Möglichkeiten. Letztlich liegt es jedoch am Immobilienkonzept, ob es wirtschaftlich tragfähig und damit ein lukratives Investment ist. Dann kann es eine Smart City wie in Japan sein oder ein Seniorendorf mit Seeblick.

Quellen:

Text: Dagmar Hotze, Hamburg
Bilder: Shutterstock.com