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Bei Sondernutzungsrechten geht es um die Verwendung von Wohnungseigentum in Immobilien. Ein Wohnungsbesitzer ist als Teil der Eigentümergemeinschaft Miteigentümer an den Räumen bzw. Teilen des Gebäudes, die nicht einem Wohnungseigentümer allein gehören. Die Eigentümer der Wohnungen eines Hauses besitzen zusammen Rechte an der Benutzung des Gemeinschaftseigentums. Dabei können jedoch Ausnahmen in Form eines Sondernutzungsrechts auftreten.
Wohnungseigentümer können ein Recht auf die alleinige Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums haben. Dieser Anspruch hat eine gesetzliche Grundlage, die im Wohnungseigentümergesetz (WEG) festgehalten ist. Die Rechtsprechung im Wohnungseigentumsrecht hat den Gestaltungsspielraum für Wohnungseigentümer präzisiert. Der betreffende Eigentümer ist befugt, als einziger und eigenständig die festgelegten Gemeinschaftsflächen zu nutzen. Die Befugnis zur Nutzung erstreckt sich lediglich auf den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums und etwaige Einnahmen aus dieser Benutzung. Der Eigentumsgegenstand selbst verbleibt im Gemeinschaftseigentum. Bauliche Veränderungen darf der befugte Eigentümer nicht ohne die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer herbeiführen.
Bereits in der Planungsphase werden die Flächen der Eigentumswohnungen und Nebengelasse einem bestimmten Einzeleigentümer zugeordnet. Diese Festlegung wird in die Teilungserklärung aufgenommen. Die Begründung des Sondernutzungsrechts ist für sämtliche Wohnungsbesitzer verbindlich und kann nur durch alle Eigentümer gemeinsam geändert werden. Sie bedarf der notariellen Beurkundung, wenn die Sondernutzungsrechte im Grundbuch eingetragen werden sollen. Wird das Sonderrecht grundbuchrechtlich abgesichert, gilt es auch für künftige Wohnungseigentümer.
Soll nachträglich ein Sondernutzungsrecht gewährt werden, ist eine Vereinbarung der kompletten Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Sind die Sondernutzungsrechte lediglich in einem einfachen schriftlichen Vertrag festgelegt, haben die Sonderbefugnisse des Wohnungseigentümers nur für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft Gültigkeit. Erwirbt später ein anderer Eigentümer die Wohnung mit den Sondernutzungsrechten, sind weder der neue Besitzer noch die Eigentümergemeinschaft an diese Vereinbarung gebunden. Darüber hinaus kann in der Gemeinschaftsordnung in einer so genannten spezifizierten Öffnungsklausel formuliert sein, dass die Möglichkeit speziell festgelegter Sonderbefugnisse eines Eigentümers besteht. Dann genügt ein Beschluss der Eigentümerversammlung, um das Nutzungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum zu begründen.
Die Flächen, auf die Sondernutzungsrechte zutreffen, gehören nach wie vor zum Gemeinschaftseigentum. Wenn diese einer bestimmten Eigentumswohnung zugeordnet werden, kann der Eigentümer das Areal für sich nutzen. Folgende Räumlichkeiten können davon betroffen sein:
Sondernutzungsrechte sind nicht zu verwechseln mit dem Eigentum, das ein Wohnungskäufer an einer Fläche erwerben kann, die ausschließlich ihm gehört. Sondereigentum betrifft die Wohnung selbst und einen Kellerraum oder Stellplatz in einer Tiefgarage. Zum Sondereigentum gehören auch Boden- und Wandbeläge, Badeinrichtungen mit Armaturen, Deckenverkleidungen oder Innentüren.
Sondernutzungsrechte betreffen Flächen und Gegenstände, bei denen es nicht möglich ist, diese als Sondereigentum auszuweisen. Für diese Gebäudeteile kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt werden, weil sie nicht in sich abgeschlossen sind. Mit dem Sondereigentum kann der Wohnungskäufer nach Belieben verfahren, er kann es gestalten, wie es seinen Vorstellungen entspricht. Das beinhaltet auch bauliche Umgestaltungen, solange keine Rechte Dritter verletzt werden.
Grundsätzlich sind die Kosten der Sondernutzung entsprechend der Miteigentumsanteile auf die Gemeinschaft zu verteilen. Da die Flächen im Gemeinschaftseigentum verbleiben, ist es notwendig, die Pflicht zum Aufwendungsersatz auf den Begünstigten zu übertragen. Damit ist er verpflichtet, allein für Reinigung, Reparaturen, Pflege und Instandhaltung der zugesprochenen Flächen zu sorgen und diese Tätigkeiten zu bezahlen. Der Berechtigte trägt somit die Kosten für die Bewirtschaftung des Gartens, den nur er nutzt, oder die Wartungskosten für technische Anlagen, die von den anderen Eigentümern nicht benutzt werden dürfen. Sondernutzungsrechte können durch den begünstigten Wohnungseigentümer auch verkauft, verpachtet oder vermietet werden. Die Erträge, beispielsweise aus einer Vermietung des PKW-Stellplatzes, stehen dem Begünstigten des Sondernutzungsrechts regelmäßig selber zu, auch ohne gesonderte Vereinbarung.
Sondernutzungsrechte können ein großer Vorteil für den Eigentümer einer Wohnung sein, weil sie diese aufwerten, zum Beispiel durch die Nutzung einer Gartenfläche oder eines Fahrzeugstellplatzes im Innenstadtbereich. Dadurch ist ggf. ein höherer Verkaufserlös zu erzielen. Die Rechte können nach Begründung in der Teilungserklärung nur geändert, aufgehoben oder neu begründet werden, wenn alle Eigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft zustimmen. Das Sonderrecht kann lediglich unter den Miteigentümern oder zusammen mit dem Sondereigentum veräußert werden. Beim Verkauf der Eigentumswohnung können Sondernutzungsrechte und Sondereigentum nicht getrennt übertragen werden. Daher ist darauf zu achten, dass schon beim Wohnungskauf die Sonderbefugnis grundbuchrechtlich eingetragen wird, damit sie automatisch auf neue Eigentümer der Wohnung übergehen kann. Missbraucht der Befugte sein Sonderrecht, kann die Eigentümergemeinschaft Unterlassung verlangen, umgekehrt steht dem Rechtebegünstigten Entschädigung zu, falls ihn andere Eigentümer an der Ausübung seines Sonderrechts hindern.
Käufer einer Eigentumswohnung erwerben neben ihrer Wohnung Miteigentum am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum bringen Wohnungsbesitzern einer Eigentümergemeinschaft nur dann Freude, wenn sie in gegenseitigem Respekt und nachbarschaftlicher Rücksicht ausgeübt werden. Die Teilungserklärung regelt von vornherein, zu welcher Wohnung Sondernutzungsrechte für Teile des Gemeinschaftseigentums gehören. Soll daran im Nachhinein etwas geändert werden, muss sich die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft einig sein. Es empfiehlt sich, in der Gemeinschaftsordnung oder per schriftlicher Vereinbarung konkret festzulegen, wer für die Instandhaltungsmaßnahmen an den Flächen mit Sondernutzungsrechten zuständig ist und die Kosten zu tragen hat. Damit kann Streit vermieden und verhindert werden, dass die übrigen Wohnungseigentümer für die Sondernutzung von Räumlichkeiten finanziell aufkommen müssen.
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