Bodenrichtwert

Wer ein Grundstück erwerben oder verkaufen möchte, fragt sich, welches der angemessene Wert hierfür ist. Aber auch bei Schenkungen, im Erbfall, bei Scheidungen, für Statistiken und die Besteuerung hat der Bodenrichtwert Bedeutung.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert bietet einen Anhaltspunkt für die Einschätzung des Wertes eines Grundstücks. Er basiert auf regionalen Kaufpreisen und ist ein Durchschnittswert der Liegenschaftspreise einer Gemeinde, eines Gebiets oder eines Stadtteils. Die Gemeinden erfassen die Kaufpreise der Grundstückstransaktionen eines bestimmten Zeitraums, der sich nach Bundesländern unterscheiden kann. Spätestens alle zwei Jahre werden zu einem Stichtag die Kaufpreise erhoben und pro m² angegeben. Zusätzlich finden gebietsspezifische Merkmale und individuelle Charakteristika der Grundstückslage Berücksichtigung. Dabei wird stets davon ausgegangen, dass die Liegenschaft unbebaut, aber für eine bestimmte Nutzung geeignet ist (z.B. Bauland für Wohngebäude). Der Bodenrichtwert wird für Grundstücke mit gleicher Nutzung veröffentlicht. Zuständig sind die Geschäftsstellen der lokalen Gutachterausschüsse. Durch unterschiedliche Nutzungsarten kann der Bodenrichtwert in verschiedenen Richtwertzonen stark abweichend sein. Es handelt sich nicht um den Verkehrswert der Immobilie, sondern lediglich um einen unverbindlichen, aus der Vergangenheit erhobenen Grundstückswert.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung bildet das Baugesetzbuch (BauGB). Verantwortlich dafür ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres, sofern nicht kürzere Fristen durch die Gemeinde beschlossen wurden, werten die Behörden alle von Notaren der Kommune erhaltenen beurkundeten Kaufvertragskopien aus. Aus der Addition der Kaufpreise wird ein Durchschnitt ermittelt und in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten für die entsprechenden Bodenrichtwertzonen festgehalten.

Der Richtwert dient als Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts, wenn ein direktes Vergleichswertverfahren bei der Immobilienbewertung nicht zum Ziel führt. Der Bodenwert eines Grundstücks wird gemäß folgender Formel berechnet: Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m². Der Bodenrichtwert ist faktisch nur ein Referenzwert, denn es fließen neben den tatsächlichen, früheren Verkaufspreisen auch Schätzungen in seine Feststellung ein.

Welche Faktoren spielen bei der Bestimmung des Bodenrichtwerts eine Rolle?

Die wertbeeinflussenden Faktoren werden durch Gutachter berücksichtigt, wenn der reale Grundstückswert eingeschätzt werden soll. Dabei spielt die Lage des Grundstücks eine herausragende Rolle. Faktoren wie der Erschließungsgrad, die Bebauungsmöglichkeiten, Form und Größe des Grundstücks und seine vorgesehene Nutzung haben einen großen Einfluss auf die Wertermittlung. (Ein Haus im Grünen am Stadtrand in einer erschlossenen Wohngegend wird höher bewertet als eines in der Nähe einer Autobahn.)

Die Bodenrichtwertkarten und -tabellen können kostenfrei im Internet oder in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse, in der Regel im Kataster- bzw. Vermessungsamt, eingesehen werden. Schriftliche Anforderungen des Bodenrichtwerts sind gebührenpflichtig. Im Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse je Bundesland kann man sich gegen Entgelt Online-Auskünfte besorgen. Eine Version des Vernetzten Bodenrichtwertsystems (VBORIS) der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Länder wurde mit dem Ziel entwickelt, Bodenrichtwerte der Verwaltungen bundesweit einheitlich und flächendeckend als amtliche Geobasisdaten online bereitzustellen.

Wie ist der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf zu beachten?

Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert die Basis der Wertfeststellung. Lediglich die besonderen Faktoren des Standorts und die Beschaffenheit des Bodens führen zu Wertminderungen oder Wertsteigerungen durch Zu- oder Abschläge. Bei bebauten Grundstücken müssen mehr Bewertungsfaktoren einkalkuliert werden, deshalb ist bei ihnen eine komplexe Verkehrswertermittlung notwendig. Einflussgrößen sind beispielsweise die Liegenschaftszinssätze, Sachwert-, Gebäude- und Ertragsfaktoren wie der Gebäudestandard, das Baujahr, die Gesamtnutzungsdauer, Herstellungskosten des Baus, Mietroherträge usw. Auch wenn der Bodenrichtwert keine verpflichtende Wirkung hat, so gibt er doch einen verlässlichen Überblick über die Entwicklung von Grundstückswerten in Deutschland und einzelnen Regionen.

Fazit

Bodenrichtwerte sind eine wichtige Informationsquelle für Wirtschaft, Wissenschaft und Verwaltung sowie für Immobilienkäufer und Anbieter. Sie geben darüber Auskunft, wie teuer Grundstücke in einer Gegend, einem Ort oder Ortsteil sind. Jeder Interessent kann auf die Werte im Bodeninformationssystem online oder per schriftlicher Anfrage zurückgreifen. Transparent, jedoch ohne Gewähr, erfahren Käufer und Verkäufer, welchen Wert ihr Grundstück haben könnte. Dabei handelt es sich um eine Orientierungshilfe, was Besitzer verlangen können oder dafür, ob Käufer nicht zu viel bezahlen. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Grundstückswert innerhalb vordefinierter Zonen. Er wird aus den Kaufpreisen früherer Grundstücksverträge unter Beachtung lokaler Besonderheiten bei Lage und Zustand des Grundstücks von regionalen Gutachterausschüssen ermittelt.

Zusammenfassung:

• Bodenrichtwert gibt unverbindliche Orientierung für Wert von Grundstücken
• Durchschnittswert aller Grundstückspreise einer Gemeinde oder eines Gebiets in Euro pro m²
• spätestens alle zwei Jahre werden Bodenrichtwerte von Gutachterausschüssen der Länder aktualisiert - Stichtag 31. Dezember
• Grundlage: Kaufpreise vergangener Grundstücksgeschäfte und Schätzungen von Auswirkungen regionaler Einflüsse aus Zustand und Lage der Liegenschaft
• individuelle Merkmale der Grundstücke wie Erschließungsgrad, Grundstücksgröße, vorhandene Bebauung und Bepflanzung finden durch Gutachter Berücksichtigung
• Einschätzung erfolgt unter Annahme, dass Grundstücke unbebaut sind
• online im Bodenrichtwertinformationssystem sowie in Bodenrichtwertkarten bzw. -tabellen bei Kataster- und Vermessungsämtern veröffentlicht