Belastungsvollmacht

Die Belastungsvollmacht ist ein notariell zu beurkundendes Dokument, das als Hilfsmittel für den Immobilienerwerb dient, um die Interessen aller Vertragspartner zu wahren. Der Verkäufer möchte sein Grundstück erst übertragen, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis für das Objekt überwiesen hat. Der Käufer ist jedoch in den seltensten Fällen in der Lage, seine Traumimmobilie aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Er ist beim Kauf auf ein Hypothekendarlehen von der Bank angewiesen. Um einen Kredit und günstige Konditionen zu erhalten, muss er das Grundstück als Sicherheit an den Geldgeber verpfänden, falls er keine anderen werthaltigen Pfandsachen besitzt. Eigentümer ist der Erwerber aber erst, wenn er im Grundbuch als solcher eingetragen ist. Dieser Konflikt wird mit einer Vollmacht des Verkäufers zur Belastung der Liegenschaft vor dem eigentlichen Eigentumsübergang gelöst.

WELCHEN INHALT HABEN BELASTUNGSVOLLMACHTEN?

Der Verkäufer ermächtigt den zukünftigen Eigentümer seines Grundstücks, den Grundbesitz gegenüber der finanzierenden Bank zu beleihen. Der aktuelle Besitzer des Grundstücks unterwirft sich damit der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld. Der Erwerber finanziert den Kaufbetrag somit über ein Baudarlehen, das mit einer fremden Liegenschaft besichert wird. Das ändert jedoch nichts daran, dass allein der Käufer des Grundstücks der Bank das Darlehen zur Rückzahlung schuldet. Der Verkäufer als derzeitiger Eigentümer stellt lediglich seinen Grundbesitz als Haftungsobjekt zur Verfügung. Die notarielle Vollmacht gewährleistet, dass das Grundstück bis zum Eigentumsübergang nur in Höhe des bereits gezahlten Kaufpreises haftet und eine persönliche Haftung des abgebenden Eigentümers ausgeschlossen ist.

WELCHE SICHERHEIT BIETET DIE VOLLMACHT FÜR KÄUFER BZW. VERKÄUFER?

Die Belastungsvollmacht gewährleistet eine zügige Vertragsabwicklung beim Verkauf von Immobilienobjekten. Der bisherige Eigentümer kann sich sicher sein, dass er sein Geld für den Verkauf des Objekts vertragsgemäß erhält. Ist das Kreditinstitut bereit, dem Käufer ein Darlehen über eine hohe Summe zu gewähren, wird eine Sicherheit für die Baufinanzierung verlangt. Die Bank finanziert das Objekt nur, wenn der Verkäufer quasi sein Eigentum vorab "freigibt", indem er bereit ist, sein Grundstück mittels der Vollmacht beleihen zu lassen. Die Grundschuld wird zulasten des neuen Eigentümers in Abteilung III eingetragen. Der Immobilienkäufer hat durch die Vollmacht die Garantie, dass er den vereinbarten Kaufpreis aufbringen kann. Wird die Grundstücksbelastung gleich beim Kaufvertragsabschluss beurkundet und vor der Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertrags eingetragen, spart der Käufer Zeit und Kosten. Dennoch ergeben sich aus der Vollmacht für beide Vertragspartner gewisse Risiken. Um Missbrauch auszuschließen, muss die Vollmacht zwingend über einen Notar erteilt werden.

WELCHE RISIKEN BESTEHEN?

Belastungsvollmachten sind nicht abhängig von der Rechtswirksamkeit des Kaufvertrags. Weil der Kaufvertrag noch nicht vollständig realisiert ist, bestehen beträchtliche Risiken. Die Situation wird schwierig für die Vertragspartner, wenn beispielsweise der Kaufvertrag rückabgewickelt wird, weil der Verkäufer erhebliche Mängel an der Immobilie veschwiegen hat oder während des Eigentumswechsel insolvent wird. Im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrags müsste die Grundschuldeintragung wieder gelöscht werden. Der Käufer muss bei Rückabwicklung befürchten, dass der ehemalige Eigentümer ihm den gezahlten Immobilienpreis nicht mehr zurückerstatten kann. Umgekehrt besteht das Risiko für den bisherigen Eigentümer, dass die Finanzierung des Käufers letztlich scheitert und das Finanzinstitut den Kaufpreis nicht zahlt, während die Liegenschaft bereits mit einer Grundschuld vorbelastet ist. Das würde einen Weiterverkauf an andere Interessenten gleichsam unmöglich machen. Diese Risiken werden durch rechtliche Einschränkungen der Vollmacht beseitigt.

WELCHE EINSCHRÄNKUNGEN SIND DAMIT VERBUNDEN?

Die Belastungsvollmacht darf nur bei dem Notar in Auftrag gegeben werden, der den Kaufvertrag beurkundet und die Abwicklung des Vertragsprozesses übernommen hat. Der Notar muss im Vorfeld Genehmigungen einholen, damit die Vollmacht gültig ist. Ansonsten könnte die Bevollmächtigung hinfällig sein, falls für das Grundstück beispielsweise Vorkaufsrechte seitens der Gemeinde bestehen oder sanierungsrechtliche Genehmigungen fehlen. Die Belastungsvollmachten werden in unbegrenzter Höhe oder bis zu einem bestimmten Umfang oberhalb des Kaufpreises im Grundbuch eingetragen. Das hat den Vorteil, dass der Käufer auch Nebenkosten, Sanierungsaufwendungen oder Hausbaukosten finanzieren lassen kann. Liegt der Wert des Grundbesitzes dabei über dem Kaufpreis, hat der Erwerber keine Möglichkeit, die Liegenschaft bis zum Grenzwert zu belasten. Es ist zu regeln, dass die Auszahlungen bis zur Höhe des Kaufpreises lediglich direkt an den Verkäufer oder auf ein Treuhandkonto beim Notar fließen. Der Notar nimmt hierbei treuhänderisch den Auftrag wahr, den Betrag erst zur Auszahlung auf ein Konto des Verkäufers oder dessen Gläubigers zu bringen, wenn die Eintragung eines Grundpfandrechts für das Geldinstitut sichergestellt ist. Er muss das Bankhaus darüber informieren, dass der Käufer seinen Auszahlungsanspruch gegen die Bank an den Verkäufer abgetreten hat.

Der Immobilienkäufer verpflichtet sich in der Vollmacht außerdem, bei eventueller Rückabwicklung des Kaufvertrags, umgehend eine Löschung der Grundschuld zu beantragen. Die Vollmacht enthält eine Klausel, in der der künftige Immobilienbesitzer den Verkäufer von allen Kosten und Folgen der Grundschuldbestellung befreit. Banken wiederum können keine darüber hinausgehenden Forderungen wie Schätzkosten, Abschlussgebühren oder Bereitstellungszinsen geltend machen, da Belastungsvollmachten eine Zweckerklärung enthalten. Aus der Bevollmächtigung ergibt sich, dass die Sicherungsabreden mit dem Kreditinstitut erst ab Kaufpreiszahlung oder spätestens ab Eigentumsübergang auf den Immobilienkäufer gelten. Mit der Vollmachtsregelung wird verhindert, dass der Verkäufer seine Immobilie im Grundbuch belasten lässt, ohne dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Belastungsvollmachten sind daher ein sinnvolles Instrument des Grundpfandrechts für die Beteiligten des Kaufs und Verkaufs einer gebrauchten Immobilie.

Zusammenfassung:

• Die Belastungsvollmacht wird zur Eintragung einer Grundschuld vor Eigentumsübertragung erteilt
• Belastungsvollmachten geben sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer Sicherheit
• dem Käufer wird eine eine reibungslose Finanzierung gewährleistet
• und der Verkäufer hat die Sicherheit, dass der Kaufpreis wie vereinbart gezahlt wird
• die Vollmacht stellt sicher, dass nach Abschluss eines Kreditvertrages die Bank die Finanzierung nicht ohne weiteres zur Verfügung stellt und diese in fremde Hände gelangt
• der Verkäufer haftet nur mit verkauftem Grundstück und nicht mit seinem gesamten Vermögen
• sämtliche Kosten der Grundpfandrechtsbestellung trägt der Käufer