Moderne Mietspiegel statt antiquierte Mietpreisbremse

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Interview mit Herrn Prof. Dr. Michael Voigtländer:

Dagmar Hotze: Herr Prof. Dr. Voigtländer, gut ein Jahr nach Inkrafttreten hat sich die Mietpreisbremse als wirkungslos herausgestellt. Dennoch soll das obsolete Instrument weiter verschärft werden. Woran krankt die Diskussion?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Der Grundansatz der Mietpreisbremse ist falsch. Die Mieten gehen nach oben, weil der Wohnraum zu knapp ist und schlicht zu wenig in den Städten gebaut wird. Mit der Mietpreisbremse sollen die Mietanstiege verboten werden, aber dies löst nicht das Knappheitsproblem. Im Gegenteil, Erfahrungen aus dem Ausland zeigen, dass bei einem Mietstopp viele Folgeprobleme auftreten: Vermieter suchen verstärkt nach dem sozialen Status aus, sie verlangen hohe Abstandszahlungen, beispielsweise für Küchen, oder sie verkaufen an Selbstnutzer und der Markt wird insgesamt kleiner.

Bei der deutschen Mietpreisbremse kommt hinzu, dass das Instrument der ortsüblichen Vergleichsmiete sehr intransparent ist. Nach der Mietpreisbremse darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur maximal um 10 Prozent von der vereinbarten Miete abweichen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für ein bestimmtes Objekt zu identifizieren, ist aber gar nicht so leicht. Auch deshalb wird die Regelung von vielen Vermietern und Mietern schlichtweg ignoriert.

Dagmar Hotze: Wieso sind die Mietwohnungsmärkte in Deutschland derart intransparent? Im Internetzeitalter ist es schwer zu glauben, dass man Preise für beinahe jedes Produkt über diverse Portale in Erfahrung bringen kann, aber Mieten für Wohnungen nicht. Wobei Immobilienportale schon Auskunft geben. Doch wie verbindlich sind diese? Und schließlich gibt es Mietspiegel, die für Orientierung und Vergleichbarkeit sorgen sollen.

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Mietspiegel bilden die Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete, doch sie beruhen nur auf wenigen umfragebasierten Daten, die noch dazu veraltet sind. In den Mietspiegel fließen Daten der letzten 4 Jahre, dazu muss der Mietspiegel nur alle 2 Jahre aktualisiert werden. Gerade in dynamischen Märkten wie Berlin, ist es daher nicht verwunderlich, dass der Mietspiegel den Markt nicht abbildet.

Internetportale bieten in der Tat eine breite Datenbasis und nach unseren Erfahrungen entspricht im Wohnungsmarkt auch die inserierte Miete der tatsächlichen Miete. Internetportale bieten überdies den Vorteil, dass viele Daten zu den Objekten vorliegen. Unsere Erfahrungen mit Mietpreisindizes zeigen, dass man eine solche breite Datenbasis braucht, um Marktentwicklungen adäquat wiederzugeben. Anders als dies manchmal behauptet wird, reicht eine – selbst gut ausgewählte kleine Stichprobe eben nicht aus – dafür sind die Eigenschaften der Objekte wie die Lage, Ausstattung oder Qualität im Wohnungsmarkt zu vielfältig.

Verlässliche und aktuelle Daten zu Mieten in einzelnen Stadtteilen helfen, die Lage am Wohnungsmarkt zu entspannen

Dagmar Hotze: Wie ließe sich ein amtlicher Mietspiegel 2.0 herstellen und was müsste darin enthalten sein?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ich bin der Überzeugung dass wir bessere und günstigere Mietspiegel auf der Basis von Angebotsmieten erstellen können. Diese Daten liegen vor und Anbieter wie Immobilienscout24 zeigen sich in Gesprächen auch bereit, diese Daten zu teilen. Ich würde aber, um die Verlässlichkeit zu erhöhen, von den Vermietern und Mietern bei Vertragsabschluss verlangen, die Daten zu bestätigen. Dies ließe sich mit ein paar Klicks online darstellen. Generell denke ich, dass eine Auskunftspflicht bei einem so wichtigen Markt wie dem Wohnungsmarkt zumutbar ist.

Darüber hinaus sollte von den großen Wohnungsgesellschaften verlangt werden, die Daten mit den Städten zu teilen, sofern die Wohnungen nicht ohnehin online inseriert werden. So hätte man in jeder Stadt eine große Datenbasis, auf deren Basis mit kleinem Aufwand ein sehr viel differenzierterer und besserer Mietspiegel erstellt werden kann.

Dagmar Hotze: Welche Vorteile hätten Mieter, Vermieter und auch die Verwaltung von einem zeitgemäßen Mietspiegel?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Von solchen modernen Mietspiegel können alle Akteure im Wohnungsmarkt profitieren:

Vermieter und Mieter erhalten eine sehr genaue Auskunft über die aktuelle Lage des Mietwohnungsmarktes. Verlässliche und aktuelle Daten zu Mieten in einzelnen Stadtteilen helfen, die Lage am Wohnungsmarkt zu entspannen, da die Mieter dann eher in bisher günstigere Stadtviertel ziehen. Suggerieren die Mietspiegel dagegen auch in begehrten Stadtviertel niedrige ortsübliche Vergleichsmieten, zieht es die Mieter eher dort hin.

Es wäre sogar denkbar, Online-Tools anzubieten, die jedem Interessenten Auskunft über durchschnittliche Mieten nach Lagen, Ausstattung und Alter anzubieten – ein Meilenstein in Richtung Transparenz.

Zweitens würde dann auch eine Mietpreisbremse Sinn machen. Wenn der Mietspiegel tatsächlich den Markt abbildet, könnten Ausreißer nach oben eingefangen werden. Dann könnte auch direkt dem Vermieter bei Vertragsabschluss oder sogar schon bei der Inserierung angezeigt werden, dass die Miete zu hoch ist. Anders als bisher müsste der Mieter nicht klagen, sondern der Vermieter könnte direkt aufgefordert werden, die Miete zu senken.

Drittens würden die Städte erhebliche Kosten sparen. Die Datenerhebung durch Interviews kann teilweise sehr hohe Kosten verursachen. Der Aufbau einer Datenbank würde vielleicht zunächst mehrere Hunderttausend Euro kosten, die Aktualisierung wäre dann aber sehr günstig möglich. Vor allem könnten auch die Statistischen Ämter Skaleneffekte erzielen, wenn die Daten zentral für bestenfalls alle Kommunen ausgewertet werden.

Der Wohnungsmarkt ist in Bezug auf Daten noch im Mittelalter

Dagmar Hotze: Gibt es bereits Kommunen, die an einem Online-Mietspiegel arbeiten?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Soweit ich weiß, gibt es einzelne Überlegungen, aber bislang ist dies nicht vorgesehen. Nur aus Hamburg ist mir bekannt, dass dort zumindest auch Angebotsdaten berücksichtigt werden. Wir müssen aber einfach sehen, dass wir teilweise ja noch deutlich weiter zurück sind. Eine Großstadt wie Köln erstellt immer noch einen einfachen Mietspiegel, bei dem keine Daten erhoben werden, sondern die Mieten schlichtweg zwischen den Interessensgruppen ausgehandelt werden. Andere Gemeinden, wie etwa in Bayern, die aber ebenfalls sehr angespannte Märkte haben, verfügen nicht einmal über einen einfachen Mietspiegel.

Dagmar Hotze: Wie bliebe der Mietspiegel 2.0 auf dem neuesten Stand? Wer übernimmt das "Update", sozusagen?

Prof. Dr. Michael Voigtländer: Mein Vorschlag wäre, dass die Daten direkt an die Statistikämter weitergeleitet werden. Dann könnten die Daten regelmäßig, zumindest aber jährlich, aktualisiert werden. Mit der Zeit könnte dann eine sehr gute Mietpreisdatenbank aufgebaut werden, die für vielfältige Zwecke eingesetzt werden könnte, beispielsweise auch um Fortschritte in der energetischen Qualität der Bestände zu messen. Außerdem könnten auf Basis der Daten auch angemessene Mieten für Grundsicherungsempfänger bestimmt werden.

Der Wohnungsmarkt ist in Bezug auf Daten noch im Mittelalter – es wird Zeit, endlich in das digitale Zeitalter einzutreten.

Zentrale Aussagen:

• Seit dem 1. Juni 2016 ist die Mietpreisbremse nun schon ein Jahr in Kraft. Die Hoffnungen, die Neuregelung könne Mietpreiserhöhungen drosseln, die vor allem in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München über dem gesamtdeutschen Durchschnitt liegen, haben sich nicht bewahrheitet.
• Nach der Mietpreisbremse darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur maximal um 10 Prozent von der vereinbarten Miete abweichen. Die ortsübliche Vergleichsmiete zu identifizieren für ein Objekt, ist jedoch gar nicht leicht.
• Die Regelung wird von vielen Vermietern und Mietern schlichtweg ignoriert.
• Mietspiegel, bilden die Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete ab, beruhen jedoch auf wenigen umfragebasierten Daten, hinzukommt, dass der Mietspiegel nur alle zwei Jahre aktualisiert wird – er bildet daher den Markt nicht ab.
• Die Lösung sieht Prof. Dr. Michael Voigtländer in modernen Mietspiegeln, die auf Basis von Angebotsmieten sowie Daten von großen Wohnungsgesellschaften, erstellt werden.

Zur Person:

Prof. Dr. Michael Voigtländer ist Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Regelmäßig hält er Vorlesungen zum Thema Immobilien an der European Business School Oestrich-Winkel, der IREBS Immobilienakademie Regensburg und der Universität Wuppertal.

Quellen:

• Interview: Dagmar Hotze, Hamburg
• Bild: Shutterstock.com